Особливі ризики об’єктів нерухомості

Особливості аналізу документів стосовно об’єкту нерухомості

Взагалі, аналіз документів, наданих Клієнтом, є стандартною процедурою, що проводиться юридичними компаніями при проведенні Due Diligence. Тому при проведенні аудиту нерухомості застосовуються ті самі принципи і правила, що і при стандартному Due Diligence. Документи вивчаються на принципах системності, відповідності форми і змісту вимогам законодавства та дотримання хронологічної послідовності. Дуже рідко буває, щоб цілі експертизи були відразу досягнуті після першого ж запиту документів без яких-небудь пояснень з боку клієнта або компанії, що є власником відповідних активів, і надання додаткових документів і відомостей. При проведенні запиту додаткових документів важливо керуватися критерієм істотності. Цей критерій, в загальному випадку, є оціночним і залежить від конкретних обставин. Особливим, при проведенні юридичного аудиту нерухомого активу є те, що історичний аналіз документів, що стосуються активу, не обмежується ані часом володіння активу поточним власником, ані часом придбання активу. Наприклад, при аудиті земельної ділянки, дуже важливим є перевірка законності створення самої земельної ділянки. Виходячи з нормативного визначення згідно з статтею 79 Земельного кодексу України, («земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами») моментом початку історії певної земельної ділянки є момент виділення земельної ділянки з певною площею певній особі, юридичній, фізичній, державі чи територіальній громаді в особі уповноважених органів держави чи такої громади.

З огляду на це, дуже важливим видається аналіз усіх трансформацій (наприклад зміна цільового призначення) чи власників певної ділянки за весь час її існування. Якщо межі земельної ділянки змінюються, наприклад здійснюється об’єднання кількох земельних ділянок в одну або розділ земельної ділянки, то можна вести мову про припинення існування старої земельної ділянки і початок існування одної чи кількох нових земельних ділянок.

Незалежно від виду об’єкту нерухомості, що підлягає юридичному аудиту, можна виділити дві основних різновидності ризиків, однакових для усіх об’єктів нерухомості.

До першої групи ризиків належать документальні ризики, виникнення яких пов’язане з неправильністю, неналежністю оформлення необхідних юридичних документів або взагалі з відсутністю певних видів документів, що повинні існувати для певного виду об’єктів. Виникнення таких ризиків може бути пов’язане з досить широкою групою помилок чи дефектів документації. тут і неправильне оформлення договору-купівлі продажу об’єкту нерухомості (укладення його не в нотаріальній формі, особою без належних повноважень і т.д.). Спричинити існування таких ризиків можуть не лише обставини, що пов’язані безпосередньо

В залежності від специфіки виду об’єкту нерухомості, що підлягає юридичному аудиту, можна виділити кілька груп ризиків, що виникають при проведенні Due Diligence об’єкту нерухомості.

Земельні ризики,тобто ризики притаманні саме земельній ділянці, як об’єкту аудиту. До таких видів ризиків належать ризики визнання недійсним договору (договорів) про купівлю-продаж земельної ділянки, що може в свою чергу призвести до втрати свого титулу теперішнім власником земельної ділянки. Тому дуже важливо дослідити так званий ланцюжок переходів прав власності на земельну ділянку або щонайменше мати можливість перевірити легальність останніх двох продажів. Додатковим негативним сигналом для особи може бути значна чисельність продажів однієї і тої ж земельної ділянки протягом одного року, що може свідчити про так званий «технічний продаж», тобто проведення угод між фактично пов’язаними особами з метою приховати певні недоліки в первинному оформленні права власності на земельну ділянку. Іншим серйозним різновидом земельних ризиків є ризик визнання неправомірним проведеної зміни цільового призначення земельної ділянки. Хотілося б звернути увагу на те, що останнім часом серед організацій, що спеціалізуються на земельному ринку, стало розповсюдженим так зване «уточнення функціонального призначення» земельної ділянки, тобто зміна виду цільового призначення земельної категорії в рамках одної категорії. Особливого поширення це набуло в землях сільськогосподарського призначення, де часто ділянки «для особистого селянського господарства» міняли призначення на «для підсобного господарства» без розробки проекту відведення.

Будівельні ризикистосуються випадків, коли планується придбання проекту будівництва певного об’єкту. Найчастіше це відбувається на етапі завершення погодження проектної документації до початку будівельних робіт. При подібному аудиті окрім технічного аудиту самої проектної документації доцільно ретельно перевірити дотримання чинного законодавства стосовно процесу погодження проектної документації, наявність, належність і дійсність всіх необхідних дозволів і погоджень. Невиконання цього може призвести до неможливості отримання дозволу на виконання будівельних робіт, скасування існуючого або проблем при введенні в експлуатацію відповідного об’єкту.

Окрім вищенаведених груп ризиків існують ще інші досить різноманітні, існування яких чи можливість існування не завжди можливо передбачити до початку юридичного аудиту. Наприклад важливим є аналіз суміжних землеволодінь, що межують з ділянкою, на якій розташований об’єкт аудиту на предмет можливої діяльності власників таких володінь, що суперечить цілям клієнта. Можливі проблеми з існуючими або запланованими комунікаціями на об’єкті або по сусідству з ним (лінії газопроводу, зв’язку, проведення і будівництво автомобільних доріг тощо).

Належним чином проведений юридичний аудит не лише убезпечить покупця об’єкту нерухомості чи будівельного проекту від небажаних наслідків, але і може бути корисним для власника такого об’єкту, який на підставі результатів аудиту може з’ясувати основні вади свого активу і провести необхідні дії по зменшенню впливу виявлених ризиків.

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Четрвертий етап. Аналіз чинного законодавства. За необхідності аналіз додаткових документів	\|	Правова характеристика основних форм здійснення інвестицій в будівництво.

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.006 сек.