МАРК РЕГНЕРУС ДОСЛІДЖЕННЯ: Наскільки відрізняються діти, які виросли в одностатевих союзах
РЕЗОЛЮЦІЯ: Громадського обговорення навчальної програми статевого виховання ЧОМУ ФОНД ОЛЕНИ ПІНЧУК І МОЗ УКРАЇНИ ПРОПАГУЮТЬ "СЕКСУАЛЬНІ УРОКИ" ЕКЗИСТЕНЦІЙНО-ПСИХОЛОГІЧНІ ОСНОВИ ПОРУШЕННЯ СТАТЕВОЇ ІДЕНТИЧНОСТІ ПІДЛІТКІВ Батьківський, громадянський рух в Україні закликає МОН зупинити тотальну сексуалізацію дітей і підлітків Відкрите звернення Міністру освіти й науки України - Гриневич Лілії Михайлівні Представництво українського жіноцтва в ООН: низький рівень культури спілкування в соціальних мережах Гендерна антидискримінаційна експертиза може зробити нас моральними рабами ЛІВИЙ МАРКСИЗМ У НОВИХ ПІДРУЧНИКАХ ДЛЯ ШКОЛЯРІВ ВІДКРИТА ЗАЯВА на підтримку позиції Ганни Турчинової та права кожної людини на свободу думки, світогляду та вираження поглядів Контакти
Тлумачний словник |
|
|||||||||||
Тема 7: Доходний підхід до оцінки об'єктів нерухомості1.Особливості використання доходного підходу та основні його методи. 2. Метод прямої капіталізації. 3. Метод дисконтування грошових потоків (ДДП).
І.Доходний підхід оцінює вартість нерухомості в даний момент часу як поточну вартість майбутніх грошових потоків, тобто відображає: - якість та кількість доходу, який об’єкт нерухомості може принести власнику протягом всього терміну служби (використання); - ризики, які характерні для оцінюваного об’єкту та для регіону. Цей підхід використовується тільки при доходній нерухомості. Єдиною його метою є отримання доходу. Доходи від володіння нерухомістю можуть надходити у вигляді: — поточних і майбутніх грошових надходжень (у т.ч. періодичних платежів); — економії на податках; — доходів від приросту вартості нерухомості, отриманих при її продажі в майбутньому або заставі під іпотечний кредит; — економії на податках від перепродажу майна в майбутньому; — майбутніх доходах від орендної плати; — інших можливих грошових надходжень. Цей підхід використовує один із двох методів: - метод прямої капіталізації; - метод дисконтування грошових потоків. ІІ. Метод прямої капіталізації базується на оцінці поточної вартості майбутньої користі, котру, як очікується, принесе експлуатація та можливий продаж в подальшому нерухомого майна. Цей метод оцінки називають методом прямої капіталізації доходу, бо при аналізі вартості нерухомості використовується доход за один рік або середньорічний доход. Капіталізація доходу – це процес перерахунку річного доходу, отриманого від об’єкта нерухомості в кінцеву величину його вартості на дату оцінки. Ця величина враховує: 1) суму майбутнього доходу; 2) коли повинен бути отриманий доход; 3) тривалість отримання доходів. В основі методу капіталізації доходу лежать принципи очікування, заміщення, попиту і пропозиції. Цей метод базується на чистому (операційному) доході (І) і коефіцієнті капіталізації (R), а вартість нерухомості (V) розраховується відношенням чистого операційного доходу до коефіцієнта капіталізації: V= І/R Чистий (операційний) доход розраховується в такій послідовності: 1. Визначається потенційний валовий доход (ВД) – доход, який можна отримати від нерухомості при 100% її використанні (оренда) без врахування всіх втрат і витрат. 2. Дійсний (ефективний) валовий доход (ДВД) – це потенційний валовий доход за вирахуванням втрат (Вт) від недовикористання площ та при зборі орендної плати з врахуванням інших доходів (ДІН) від нормального ринкового використання об’єкта нерухомості:
ДВД = ВД – Вт + ДІН .
3. Чистий операційний доход (експлуатаційний) – це дійсний валовий доход за мінусом всіх експлуатаційних витрат і витрат на управління (В) за рік, але до обслуговування боргу за кредитами й амортизаційних відрахувань:
І = ДВД – В. Витрати прийнято поділяти на умовно-постійні; умовно-змінні; витрати на заміщення, або резерви. Коефіцієнт капіталізації доходу найчастіше визначається за допомогою даних продажу аналогічних об’єктів нерухомості, зібраних на ринку з використанням формули: RІ = ІІ / VІ Іншим методом визначення ставки капіталізації доходу є метод кумулятивної побудови, або метод сумування. Суть цього методу полягає в тому, що ставка розбивається на складові частини, а саме безризикову ставку, ставки компенсації за ризик, низьку ліквідність та інвестиційний менеджмент, а також ставки повернення (вкладеного) капіталу. Методи рекапіталізації доходу: 1) прямолінійний (метод Ринга); 2) рівномірно-ануітетний при формуванні фонду погашення за ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуда); 3) рівномірно-ануітетний при формуванні фонду погашення за без ризиковою ставкою процента (метод Хоскольда). Загальна формула для визначення коефіцієнта капіталізації:
R = Yo+ do (SFF (y; n),
де, Yo – ставка доходу на інвестиції; do - фактор зміни вартості; у - процентна ставка доходу при формуванні фактору фонду погашення; n - кількість періодів отримання доходу; SFF (*)- фактор фонду погашення.
ІІІ. Метод дисконтування грошових потоків (ДГП) використовується для визначення поточної вартості майбутньої користі, які принесе використання або, можливо, подальший продаж нерухомості. Метод ДГП заснований на принципах очікування і заміщення. Для розрахунку ДГП необхідні дані: - тривалого прогнозного періоду, - прогнозні величини грошових потоків, включаючи реверсію; - ставка дисконтування. Розрахунок методом ДГП можна розділити на такі основні етапи: 1. Складання прогнозу і моделювання потоку майбутніх доходів (витрат) на весь період функціонування оцінюваного об’єкту нерухомості ( на так званий прогнозний період). 2. Визначення реверсії – розмір виручки від перепродажу об’єкту нерухомості в кінці періоду володіння. 3. Розрахунок ставки дисконту. 4. Дисконтування грошових потоків і реверсійну вартість в поточну вартість об’єкту нерухомості (на момент оцінки). Приведення майбутньої вартості грошових потоків до поточної з використанням техніки складного відсотка. Вартість об'єкта, розрахована за допомогою методу ДДП, є поточна вартість усіх майбутніх грошових потоків і реверсії з урахуванням ступеня ризику й альтернативних варіантів використання. Період, який аналізується, у ході оцінки підрозділяється на прогнознийі постпрогнозний періоди. Як прогнозована база вході оцінки об'єктів нерухомості може використовуватися: 1. Чистий доход. 2. Грошовий потік (до або після сплати податків). Прогнозовані потоки прибутків і витрат можуть бути номінальнимиі реальними. Грошовий потік (до сплати податків)— чистий доход за винятком витрат на обслуговуванню боргу й амортизації. Вартість реверсії може бути нарахована на основі прогнозування потоку доходу в постпрогнозний період з використанням базової формули капіталізації. Ставка дисконту — коефіцієнт, за яким майбутню вартість грошей або фінансових активів, приводять до їх теперішньої вартості. Ставка дисконту показує ефективність вкладень капіталу з урахуванням ризику одержання майбутніх прибутків. Ризик — оцінений ступінь невизначеності одержання в майбутньому прибутків. Загальний ризик являє собою суму всіх ризиків (табл. 2), пов'язаних з ухваленням інвестиційного рішення. Таблиця 1 Групи ризиків
При оцінці об'єкта нерухомості ставка дисконту розраховується, як правило, кумулятивним методом. За основу береться безризикова норма доходу, до якої додається норма доходу за ризик інвестування в даний сектор ринку і поправка на неліквідність. З урахуванням особливостей об'єкта нерухомості оцінювач може вносити додаткові поправки. Заключний етап розрахунку ставки дисконту — виправлення на неліквідність. При дисконтуванні грошових потоків і майбутньої вартості реверсії можуть використовуватися різні ставки дисконту. Дисконтування базується на використанні формули складного відсотка:
PV = ,
де, РV — поточна вартість; FV — майбутня вартість; r — ставка дисконту; n — число періодів; — фактор поточної вартості.
|
||||||||||||
|