Емфітевзис І суперфіцій

Виникнення, втрата і захист сервітутів

Сервітути встановлювалися різними способами. На початку республіки сервітут міг бути придбаний за давністю — здійснення протягом двох років призводило до встановлення права на нього. Проте цей спосіб швидко був відмінений.

Частіше сервітути встановлювалися в заповіті спадкодавця. Право користування чужою річчю могло бути встановлено судовим рішенням при розділі, наприклад, земельного наділу між двома братами. У класичний період знову почали встановлювати сервітути за давністю, проте були обумовлені інші строки— 10 років між «присутніми» і 20 років «відсутніми». Сервітути встановлювалися також договором і законом.

Сервітути припинялися такими ж самими способами, як і набувалися. Право користування чужою річчю могло припинятися в разі тривалого невикористання — шляхом погашальної давності. Суб'єкт сервітута міг сам відмовитися від свого права користування чужою річчю. Сервітут міг припинитися і в разі поєднання в одній особі власників пануючого і обслуговуючого наділів. Особисті сервітути припинялися смертю правомочної особиабо зменшенням його правоздатності.

Для захисту сервітутів існував спеціальний позов, що надавався суб'єкту сервітута проти будь-кого, хто заважає йому здійснювати сервітутні права. Цей позов протилежний негаторному позову. Позовні вимоги спрямовувалися на поновлення сервітутних прав.

Утвердження права приватної власності на землю і концентрація її у небагатьох землеволодільців призвели до виникнення ще двох видів прав на чужу землю. Виникнення великих приватних землеволодінь зумовило розвиток довгострокової і успадковуваної оренди, оскільки землеволодільці не могли лише самі обробляти землю. Проте договірна оренда не могла достатньою мірою забезпечити захист інтересів орендарів від посягань третіх осіб. Тому преторська практика виробила спеціальні позови для захисту прав орендарів, які фактично перетворили договірну оренду в речове право користування чужою землею. При цьому використовували досвід сусідніх народів (Греції, Єгипту, Карфагена), де вже широко застосовувалися речові права користування чужими землями. На основі цих двох інститутів Юстініан створив новий правовий інститут користування чужою землею — емфітевзис. Одночасно одержує розвиток передавання міських земель під забудову в довготривалу оренду — суперфіцій. Відмінність між цими двома інститутами полягала в тому, що за емфітевзисом земля передавалася для обробітку в разі виробництва сільськогосподарської продукції, а за суперфіцієм міська земля передавалася під забудову.

Емфітевзис. Остаточне усталення цього інституту в римському праві було зумовлено прагненням перетворити необроблювані великі наділи землі в продуктивні сільськогосподарські угіддя. Він мав відбиток італійського і східного емфітевзису і вважався вічною орендою, яка надавала право на річ, що захищалось спеціальним позовом. Отже, емфітевзис — довгострокове, відчужуване і успадковуване право користування чужою землею сільськогосподарського призначення. Це право не було обмежене ніякими строками, тому його називали вічним правом. Проте в першоджерелах зустрічаються висловлювання, що емфітевзис не може бути встановлений на строк понад двох тисяч років. Встановлювався емфітевзис договором та іншими правочинами. Так, між римськими юристами йшли жваві спори про те, чи є емфітевзис договором купівлі-продажу чи найму. В імператорський період дійшли висновку, що це відносини особливого роду, які встановлювалися спеціальним договором — емфітевзисним контрактом.

Спочатку емфітевзис установлювався у формі емфітевтичного продажу», за яким наймачу передавалося право користування землею. Останній сплачував помірну ціну і зобов'язувався щорічно виплачувати орендну плату грошима або натурою. Емфітевзис міг установлюватися також й іншими правочинами.

Суб'єкт емфітевзиса (емфітевта) мав досить широкі права. Формально він не був власником землі, мав тільки право корис

тування нею. Однак фактично він здійснював усі правомочності власника (володіння, користування і розпорядження в повному обсязі) в межах повного сільськогосподарського виробництва, тобто не був обмеженим ніякими рамками. Емфітевта міг змінювати господарське призначення землі (тільки не погіршувати), встановлювати на неї заклад і сервітути. Як володілець він користувався володільницьким захистом, тобто володільницькими інтердиктами, і одночасно як правомочний власника — петиторними позовами.

Права емфітевзису переходили в спадщину як за заповітом, так і за законом. Емфітевзис міг бути подарований будь-якій третій особі. Проте емфітевта повинен був повідомити про це власника землі, оскільки останньому належало переважне право на купівлю емфітевзису. Якщо власник землі відмовлявся від свого переважного права, то емфітевта міг продати свої правомочності будь-якій третій особі, але 2 % ціни землі йому належало передати власнику її.

Обов'язки емфітевти полягали в добросовісному і сумлінному веденні господарства, якісному обробітку землі. Він зобов'язаний був платити всі належні податки, виконувати інші державні й громадські повинності. Основний обов'язок емфітевти — виплата щорічної ренти (грошима або натурою), яка, як правило, була нижчою від плати за наймом.

Емфітевзис міг бути припинений, якщо емфітевта істотно погіршував земельний наділ, протягом трьох років не сплачував ренти та публічних податків. Для захисту своїх прав він мав спеціальний вектигальний позов. Власник землі також мав позов проти емфітевти.

Суперфіцій. За загальним правилом все пов'язане з землею належить власнику землі. Відповідно до цього будівлі та інші споруди, зведені на чужій землі, належали власнику земельної ділянки. Однак розширення міст вимагало нового будівництва, для якого вільних земель не було. Для розв'язання цього протиріччя римляни за аналогією з емфітевзисом міські й державні, а потім і приватні землі почали передавати в довгострокову оренду для забудови. За Юстініаном, суперфіцій — довгострокове, відчужуване і успадковуване право користування чужою землею для забудови. Право власності на споруджену будівлю належало власнику земельної ділянки за правилом — будівля слідує за землею. Суперфіціарій мав право користуватися і розпоряджатися зведеним на чужій землі будинком чи іншою спорудою на свій розсуд: право продати, подарувати, обміняти, здати в найм тощо переходило в спадщину і ніякими строками не було обмежене.

Суперфіцій зобов'язаний був виплачувати власнику землі поземельну ренту, а в державну скарбницю — встановлені податки та інші платежі.

СуперфІцій припинявся так само, як і емфітевзис. Захищалось право суперфіція всіма засобами захисту прав власника. Крім того, був створений ще спеціальний інтердикт для захисту суперфіція.

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Особисті сервітути	\|	Заставне право

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.005 сек.