Договори відчуження майна

Відчуження нерухомого майна виступає в різних правових нормах: купівлі-продажу, міни, дарування. Посвідчення договорів про відчуження провадиться за місцем знаходження вказаного майна1.

При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження нерухомого майна, що підлягає реєстрації, необхідно подати документи що підтверджують право власності на вказане майно:

- нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання, міни;

- договір купівлі-продажу, зареєстрований на біоржі;

- свідоцтво про придбання будинку з прилюдних торгів;

- свідоцтво про право приватної власності на будинок (частини будинку);

- свідоцтво про право приватної власності, що видається відповідним органом (при приватизації житла, об’єктів незавершеного будівництва автозаправних станцій, що реалізують паливно-мастильні матеріали виключно населенню тощо);

- свідоцтво про право на спадщину;

- свідоцтво про право приватної власності на частку в спільному майні подружжя;

- договір про поділ майна;

- рішення суду, арбітражного суду тощо.

Цей перелік не є вичерпним. Документи, що підтверджують право власності громадян на квартири та будинки, приймаються нотаріусом, як такі лише за наявності відмітки органу , що реєструє або реєстраційного посвідчення, що є невід’ємною частиною правовстановлюючих документів.

Державна реєстрація проводиться державним реєстратором і є обов’язковою.

Реєстрації підлягають лише об’єкти, прийняті в експлуатацію у встановленому порядку.

БТІ реєструють такі об’єкти

- жилі та нежилі будинки, садові будинки, дачі, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розташовані на окремих земельних ділянках вулиць, площ і провулків під окремими порядковими номерами;

- вбудовані в жилі будинки нежилі приміщення;

- квартири в багатоквартирних будинках.

Порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна регулюються Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних і фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 9.06.1998 р. №121. Додаток № 1 до цієї Інструції містить перелік документів, що приймає БТІ до реєстрації права власності, він доповнюється і конкретизується у спеціальних нормативних актах.

Окрім правовстановлюючих документів власник при реєстрації (за винятком земельної ділянки) надає також довідку- характеристику з БТІ. Вона стосується конкретного договору, що укладається. На об’єкт нерухомого майна є також технічний паспорт, його наявність необов’язкова для нотаріуса.

Вивчення довідки-характеристики надає можливість нотаріусу визначити, чи немає в цьому об’єкті самовільних переобладнань, прибудов, тощо.

Якщо розміри загальної та житлової площі, наведені в довідці-характеристиці не збігаються з наведеними у правовстановлююючих документах а їх походження невідоме - нотаріус відмовляє у посвідченні.

Ще один обов’язковий документ - довідка про відсутність заборони віджчуження та арешту, відомості про що знаходяться в Єдиному реєстрі заборони відчуження нерухомого майна1 .

За наявності такої заборони відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується за згодою кредитора і набувача на переведення боргу на набувача. У випадку переведення боргу на набувача вимагається довідка (заява) кредитора.

Якщо відчужується об’єкт нерухомого майна, серед співвласників якого є неповнолітні діти, то їх батьки (усиновителі ) опікуни або представляють їх у цьому правовідношенні відчуження майна (дітей віком до 15 років), або дають згоду на підписання ними договору (вік від15 до 18 років). В любому випадку необхідний дозвіл органів опіки та піклування, його рішення.

Органи опіки та піклування можуть зобов’язати внести на рахунок неповнолітньої або ж недієздатної особи суму за проданий жилий будинок, дачу, квартиру, садовий будинок, гараж, земельну ділянку.

Якщо це - спільне майно подружжя - необхідна письмова згода другого з подружжя, що оформляється або особисто , або в установленому порядку подається оформленою, де справжність підпису посвідчується нотаріусом.

Правовстановлюючий документ, довідка-характеристика та довідка про відсутність заборони віджчуження та арешту залишаються в провадженні нотаріуса за конкретним договором

При відчуженні частки вказуються арифметичні (простий дріб) частини. Витребування довідки-характеристики в цьому випадку набуває іншого змісту: вона потрібна для отримання відомостей про співвласників , які мають попереднє право у придбанні цієї частки за продажною ціною. Продавець зобов’язаний попередити у письмовому вигляді всіх інших співвласників про продаж, вказавши ціну та інші умови такого продажу і має довести нотаріусу про повідомлення.

Нотаріус повинен упевнитись в цьому. Доказом такого повідомлення може бути заява інших учасників про відмову від здійснення права привілейованої покупки. Якщо заява подається особисто , засвідчення справжності їх підпису не вимагається. Нотаріус установлює особу заявника, перевіряє справжність їх підпису і робить про це відмітку на заяві. Заява про відмову від права привельйованої купівлі викладається на звороті примірника договору купівлі-продажу і залишається у справах нотаріуса, або на окремому аркуші.

Якщо така заява подається оформленою - має бути засвідчено справжність підпису заявника (нотаріусом, підприємством або організацією, де працює заявник, ЖЕУ за місцем його проживання чи адміністрацією стаціонарного лікувально-профілактичного закладу, де він знаходиться на лікуванні.

Доказом повідомлення може бути також свідоцтво, видане нотаріусом про передачу їм заяви продавця 1.

Якщо на протязі місяця не здійснюється право на попереднє право у придбанні частки, його заява дійсна ще протягом трьох місяців.

Не вимагається згода співвласника при посвідченні договорів довічного утримання, дарування , міни частини майна, відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласника або рішенням суду, у разі продажу частини майна з прилюдних торгів і продажу частки співвласнику чи одному з співвласників.

Робиться відмітка на правовстановлюючому документі про відчуження частини майна, що підлягає реєстрації.

За бажанням сторін може бути встановлено порядок користування конкретними його частинами. Може бути оформлена складанням самостійного договору, що є невід’ємною частиною правовстановлюючого документа, що укладається між усіма учасниками спільної часткової угоди або кількома з них. В цьому випадку необхідна письмова згода всіх учасників.

Кожна угода при цьому має певні особливості. Наприклад, договір дарування відрізняється тим, що відчужувач не може бути неповнолітньою особою; договори купівлі-продажу та міни мають містити посилання на суму, в яку оцінюється майно та за яку проводиться його відчуження.

При відчуженні будинку, будівництво якого не завершене, то при укладанні такого договору основним документом є рішення відповідної місцевої адміністрації чи виконавчого комітету про згоду на таке відчуження. Нотаріус перевіряє ті самі обставини і вимагає ті самі документи, що і при відчуженні жилого будинку, крім довідки-характеристики. Відомості про вартість будівельних робіт і матеріалів та процент готовності містяться в довідці БТІ, що подається обов’язково.

Окремим пунктом у тексті такого договору зазначається, що всі обов’язки, передбачені договором про будівництво жилого будинку за правом приватної власності, бере на себе набувач цього будинку.

Примірник договору про будівництво подається як правовстановлюючий документ.

У договору довічного утримання такі особливості

- відчужувач за цим договором може бути лише непрацездатним, цей факт перевіряється нотаріусом і зазнаачається в тексті договору, а на примірнику, що залишається в справах нотаріуса, вказуються реквізити документа, що підтверджує непрацездатність відчужувача. Не може бути відчужувачем неповнолітня особа

- якщо предметом угоди є частка об’єкта нерухомого майна, згода співвласника не вимагається;

- обов’язково зазначається у тексті договору довічного утримання, що набувач жилого будинку (квартири) зобов’язаний надавати відчужувачу довічно матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду і необхідної допомоги, та визначається грошова оцінка матеріального забезпечення, встановлена за згодою сторін.

- при посвідченні договору довічного утримання накладається заборона відчуження жилого будинку (квартири) у встановленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору.

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Основні види нотаріальних дій та правила їх посвідчення	\|	Договори відчуження земельної ділянки

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.006 сек.