МЕТОДИЧНІ ВКАЗІВКИ ДО РОЗВ'ЯЗАННЯ ЗАДАЧ

1. Для побудови «Квадрату потенціалу» вихідні дані подаються у вигляді матриці (а_ij), тобто таблиці, де в рядках записані номери показників (j − 1,2,3...n), а в стовпцях − назви підприємств, потенціал яких аналізують (i − 1,2,3...m).

Для кожного показника знаходять його найліпше значення з урахуванням коефіцієнта чутливості (k_ч) і проводять ранжирування підприємств з визначенням відповідного місця.

Для кожного підприємства знаходять суму місць (Р_j), отриманих у процесі ранжирування за формулою:

Отриману в ході ранжирування суму місць (Р_j) трансформують у довжину вектора, що створює квадрат потенціалу підприємства. Квадрат потенціалу підприємства має чотири зони відповідно до напрямків (k). які застосовані у розглянутій системі показників, та чотири вектори (В), що створюють його.

Отже, довжину вектора, що створює квадрат потенціалу підприємства (В_k, де k = 1, 2, 3, 4), знаходять за допомогою формули:

Визначивши довжину всіх векторів, креслять квадрат потенціалу підприємства і роблять відповідні висновки.

2. Визначення обґрунтованої ринкової вартості будівель і споруд методом капіталізації прибутку в рамках доходного підходу проходить за етапами:

a) Оцінюється потенційний валовий дохід (ПВД):

ПВД=S ∙ Са,

де S– площа, що здається в оренду, м²;

Са – орендна ставка за 1 м².

b) Оцінюються можливі втрати від недовикористання об’єкту нерухомості та збитки при збиранні платежів. Зменшення ПВД на величину втрати від недовикористання дає дійсний валовий дохід (ДВД):

ДВД = ПВД – втрати

c) Розраховуються передбачувані витрати по експлуатації нерухомості.

d) Визначається прогнозований чистий операційний дохід (ЧОД) за допомогою зменшення ДВД на величину операційних витрат. Таким чином, ЧОД визначається за формулою:

ЧОД = ДВД – операційні витрати (за винятком амортизаційних відрахувань)

e) Розраховується коефіцієнт капіталізації (якщо він невідомий)

f) Вартість нерухомого майна (В_нм) визначається за допомогою ділення величини прогнозованого чистого операційного доходу (результат четвертого етапу) на коефіцієнт капіталізації k (результат п'ятого етапу):

де В_нм – вартість нерухомого майна;

ЧП − величина чистого прибутку, або доходу;

k_кап − коефіцієнт капіталізації.

3. При оцінці вартості майнового комплексу вищенаведена формула трансформується для розрахунку прибутку, що приносить земля. Зменшивши дохід, що приносить увесь майновий комплекс на дохід від землі отримаємо дохід, що доводиться на поліпшення. За допомогою формули розрахуємо вартість поліпшень. Сума вартості поліпшень та землі буде дорівнювати вартості майнового комплексу.

4. Для визначення обґрунтованої ринкової вартості будівель і споруд методом дисконтованих грошових потоків (дохідний підхід) здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо в дійсності продаж не планується, шляхом приведення потоку грошових коштів за кожен з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей у часі та підсумовування всіх поточних вартостей.

Поточна вартість доходів = Поточна вартість періодичного доходу + Поточна вартість реверсії

Розрахунок поточної вартості (В_п)дорівнює:

де ГП_і – грошовий потік, що прогнозується отримати в і-му періоді;

q_i – ставка дисконту для і-го періоду;

n − період використання підприємства.

5. Якщо є інформація про ціни продажу аналогічних об’єктів нерухомості використовується порівняльний підхід, який представлений двома методами:

а) методом порівняння продажів. Цей метод передбачає порівняння об’єкта-аналога з об’єктом оцінки та внесення поправок у ціну продажі порівнянного об’єкту і приведення його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об’єкта.

в) методом валового рентного мультиплікатора (ВРМ) - це відношення продажної ціни об’єкта (Ц_аналог) до чистого (ЧОД), або потенційного (ПВД), або дійсного валового доходу (ДВД), що отриманий від експлуатації об’єкта нерухомості

Якщо об’єктів декілька ВРМ розраховується для кожного, визначається усереднене значення, та розраховується вартість оцінюваного об’єкта, яка дорівнює добутку ЧОД на усереднене значення мультиплікатора.

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Варіант 10	\|	ДОДАТКИ

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.004 сек.