Задача-приклад 6.6

Протягом 5 років передбачається надавати адміністративну будівлю площею 2000 м² в оренду. Середня орендна плата за 1 м² на рік для району розташування будівлі та класу адміністративних приміщень складає 1500 грн. Середній рівень несвоєчасного оновлення орендної угоди для району розташування оцінюваного об'єкта складає 12 %.

Операційні витрати приблизно складають 10 % від розміру дійсного валового доходу. Валовий доход власника зменшиться на величину витрат на ремонт, пов'язаних із фарбуванням і штукатуркою 1000 м² площі, що надається в оренду. Мінімальний розмір витрат на ремонт складе 50 грн. за 1 м². Починаючи з другого прогнозного року необхідний щорічний підтримуючий ремонт у розмірі 25 тис. грн. з наступним зростанням цієї суми на 5 тис. грн. щорічно.

Безризикова ставка дорівнює 14 %, що відповідає доходам на валютні депозитні внески понад 100000 USD. Поправка на ризик становить 5 % (середній рівень ризику капіталовкладень в адміністративні приміщення). Поправка на ліквідність – 3 %, що відповідає 3-м місяцям експонування об’єкта при його продажу.

На основі представленої інформації оцінити вартість адміністративної будівлі методом дисконтованих грошових потоків з урахуванням вартості реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року. Довгострокові темпи приросту прибутку – 4 %.

Розв’язання:

Ринкова вартість об’єкта за даних умов дорівнюватиме сумі поточної вартості орендних платежів за прогнозний період і поточної вартості реверсії, тобто виручки від продажу будівлі в постпрогнозний період. Розрахунки здійснюємо за методом дисконтованих грошових потоків в декілька етапів:

1. Розрахунок грошових потоків для прогнозного періоду.

Остаточна величина грошового потоку для кожного прогнозного року відповідає величині чистого операційного доходу, для визначення якого спочатку слід розрахувати потенційний і дійсний валовий доход.

Так, потенційний валовий доход від оренди 4000 м² адміністративної будівлі для першого прогнозного року становитиме:

ПВД = 2000 × 1500 = 3000000 (грн.)

З урахуванням простою приміщень дійсний валовий доход складатиме:

ДВД = 3000000 - (3000000 × 0,12) = 2640000 (грн.)

ОВ = 2640000 ´ 0,1 = 264000 (грн.)

Мінімальний розмір витрат на ремонт складатиме:

50 ´ 1000 = 50000 (грн.)

Таким чином, чистий операційний доход дорівнює:

2640000 - (264000 + 50000) = 2326000 (грн.)

Аналогічно розраховуються розміри чистого операційного доходу на всі роки 5-літнього прогнозного періоду (табл. 6.5).

2. Розрахунок ставки дисконту.

Ставка дисконту визначається методом кумулятивної побудови:

r = 14% + 5% + 3% = 22%

3. Розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації визначається за формулою:

k_кап= r – t

де k_кап – коефіцієнт капіталізації;

t - очікувані середньорічні темпи зростання прибутку або грошового потоку.

k_к_ап = 22% - 4 = 18%

Таблиця 6.5 – Розрахунок поточної вартості грошових потоків (тис. грн.)

Показники	Періоди прогнозу (роки)
0-й рік	1-й рік	2-й рік	3-й рік	4-й рік	5-й рік
1.ПВД
2. Поправка
З.ДВД
4. Операційні витрати
5. Витрати на ремонт
6. Підтримуючий ремонт
7. ЧОД
8. Поточна вартість доходів		1906,56	1579,55	1291,96	1056,73	864,32
9. Реверсія	4801,77
10. Поточна вартість реверсії	1776,65
11. Сума поточної вартості доходів та поточної вартості реверсії	8475,76

4. Розрахунок поточної вартості грошових потоків.

Поточна вартість грошових потоків розраховується за допомогою дисконтування їх величини для кожного прогнозного року. Результати розрахунків наведено у табл. 6.5.

5. Розрахунок поточної вартості реверсії.

Вартість реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року становить:

864,32/ 0,18 = 4801,77 (тис. грн.)

Відповідно поточна вартість реверсії становить:

(тис. грн.)

6. Вартість адміністративної будівлі дорівнює:

906,56 + 1579,55 + 1291,96 + 1056,73 + 864,32 + 1776,65 = 8475,76 (тис. грн.)

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Задача-приклад 6.5	\|	Задача-приклад 6.7

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.005 сек.