• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

Тлумачний словник
Авто
Автоматизація
Архітектура
Астрономія
Аудит
Біологія
Будівництво
Бухгалтерія
Винахідництво
Виробництво
Військова справа
Генетика
Географія
Геологія
Господарство
Держава
Дім
Екологія
Економетрика
Економіка
Електроніка
Журналістика та ЗМІ
Зв'язок
Іноземні мови
Інформатика
Історія
Комп'ютери
Креслення
Кулінарія
Культура
Лексикологія
Література
Логіка
Маркетинг
Математика
Машинобудування
Медицина
Менеджмент
Метали і Зварювання
Механіка
Мистецтво
Музика
Населення
Освіта
Охорона безпеки життя
Охорона Праці
Педагогіка
Політика
Право
Програмування
Промисловість
Психологія
Радіо
Регилия
Соціологія
Спорт
Стандартизація
Технології
Торгівля
Туризм
Фізика
Фізіологія
Філософія
Фінанси
Хімія
Юриспунденкция

Оцінка вартості землі

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється на основі таких методичних підходів:

• капіталізації чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;

• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

• урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очікуваного), передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з ура­хуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід - різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) - дохід, який можна отримати від землі як фактору виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою

В_з=Д/К_кап, (6.1)

де В₃- вартість земельної ділянки;

Д - чистий операційний або рентний дохід;

К_кап - коефіцієнт капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою

, (6.2)

де Ді - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за 7-й рік;

Р - поточна вартість реверсії (продажу в післяпрогнозному періоді);

п - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або куму­лятивним способом як сума безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок і використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається па рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців.

При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земель­них ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та харак­теристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою

Цзп скор = Цзп факт + (6.3)

де Цзп_скор - скоректована ціна продажу подібної земельної

ділянки;

Цзп факт- фактична ціна продажу подібної земельної

ділянки;

т - кількість факторів порівняння;

∆Цзпj- різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за 7-м фактором порівняння.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне, або модальне, значення отриманих результатів.

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення (метод абстрагування), викорис­товується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (або капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою

Вз=До-Вп, (6.4)

де До - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земель­ної ділянки, або капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання;

Вп - витрати на земельні поліпшення.

Розглянуті методи оцінки земельних ділянок мають і модифікації. Так, інтегрованим методичним підходом оцінки можна вважати метод залишку для землі, який ґрунтується на виділенні та капіталізації чистого операційного доходу від використання земельної ділянки, що входить до складу нерухомого майна (земельна ділянка, будівлі та споруди), використання якого, в свою чергу, створює дохід для власника.

Для застосування методу залишку мають бути відомі:

• вартість будівель і споруд;

• чистий операційний дохід, отриманий від викорис­тання землі, будівель і споруд;

• коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд.
Розрахунки цим методом виконуються в декілька етапів:
1. Визначається доход, що отримується від використання

будівель і споруд, як добуток їхньої вартості та коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд:

ЧОД буд=В_{6уд *} К кап_буд, (6.5)

де В буд- поточна вартість будівель і споруд;

ЧОД _буд - чистий операційний дохід, що припадає на

будівлі і споруди;

К кап_буд, - коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці:

К кап _{буд =} К_пов+ К_з, (6.6)

де К_пов - коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

К_з - коефіцієнт капіталізації для землі.

Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

2 Визначається залишок чистого операційного доходу, що
припадає на земельну ділянку:

ЧОД_з=ЧОД - ЧОД_буд, (6.7)

де ЧОД₃ - чистий операційний дохід, що приходиться на земельну ділянку;

ЧОД - загальний чистий операційний дохід.

3 Розраховується залишкова вартість землі шляхом
капіталізації залишкового чистого операційного доходу від
використання землі:

В_з =ЧОД_з / К_з . (6.8)

Техніка залишку для землі може бути використана при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного використання.

Певною модифікацією методу прямої капіталізації є метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації, який ґрунтується на «пайовому» підході до оцінки. Розрахунки цим методом також виконуються в декілька етапів [57]:

1 Приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість нерухомості поділяється на вартість земельної ділянки та вартість будівель і споруд. Традиційно для цього вико­ристовуються дані про нормативні ціни землі та ціни на будівельні роботи.

2 Визначається середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації - коефіцієнт, який використовується для капіта­лізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи зі структури вартості об'єкта, тобто розподілу на вартість землі та вартість будівель і споруд, за формулою

Ккап_ср=К_буд*Д_буд+Кз*Д_з, (6.9)

де К_кап - середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації;

Д_буд, Д₃ - частка будівель, споруд і земельної ділянки відповідно до загальної вартості.

3 Визначається вартість усього нерухомого майна методом капіталізації доходу

В_нм=ЧОД/Ккап_ср , (6.10)

де В_нм - вартість усього нерухомого майна.

4 Вартість земельної ділянки розраховується за допо­могою часткового коефіцієнта

В_з=В_нм * Д_з . (6.11)

Коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатного для розбивки на окремі індивідуальні ділянки, використовується метод розбивки земельної ділянки. У процесі застосування методу виділяють такі етапи:

1) визначаються кількість і розміри індивідуальних
ділянок. Тут повинні враховуватися юридичні обмеження,
фізичні вимоги, що стосуються розмірів, топографії, якості ґрунтів;

2) розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів;

3) розраховуються витрати освоєння та витрати, пов'язані з продажем, інженерні витрати з розчищення, розмічування, остаточної підготовки землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток;

4) складається графік освоєння та передбачування про­дажів;

5) визначаються величини виручки від продажу інди­відуальних ділянок;

6) визначається чиста виручка від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу і підпри­ємницького прибутку з прогнозованої виручки від продажу ділянок;

7) визначається ставка дисконту;

8) дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.

Переглядів: 441