• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

Поземельна книга.

3. Закордонний досвід функціонування земельно-кадастрових систем.

В Україні формується та діє єдиний Державний реєстр прав, який базується на державному обліку земельних ділянок усіх форм власності та розташованого на них іншого нерухомого майна, реєстрації речових прав на об'єкти нерухомого майна, їх обмежень та правочинів щодо нерухомого майна. Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) речові права на чуже нерухоме майно:

· право володіння;

· право користування (сервітут);

· право постійного користування земельною ділянкою;

· право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

· право забудови земельної ділянки (суперфіцій);

· право користування нерухомим майном строком більш як один рік.

3) обмеження речових прав.

Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації згідно з цим Законом;

Державний реєстр прав -єдина державна інформаційна система, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна.

Об'єкт нерухомого майна (нерухоме майно, нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці (будівля, споруда тощо), переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Обмеження речових прав на нерухоме майно (обтяження нерухомого майна) - обмеження або заборона розпорядження нерухомим майном, установлена відповідно до правочину (договору), закону або актів органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом.

2. Ведення Поземельної книги

Форма Поземельної книги та порядок її ведення є єдиними на всій території України.

Поземельна книга відкривається та ведеться на кожну земельну ділянку.

Дані для формування Поземельної книги вносяться до бази даних АС ДЗК після внесення записів до книги реєстрації.

Відповідальність за формування та ведення поземельних книг покладається на осіб, які призначаються наказом оператора (реєстратора).

Формат аркушів для Поземельної книги приймається А4 (297 х 210 мм).

Організація виготовлення та постачання поземельних книг покладається на адміністратора. Опис Поземельної книги затверджується Державним комітетом України по земельних ресурсах.

Структура Поземельної книги

Поземельна книга складається з титульного аркуша, аркуша змісту Поземельної книги, реєстраційних карток, кадастрового плану, аркушів відомостей Поземельної книги. Поземельна книга містить відомості про власника (користувача), земельної ділянки, місцерозташування земельної ділянки, державний акт на право власності на земельну ділянку (державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, договір оренди землі) та документи, на підставі яких набуто право власності (користування) земельною ділянкою, земельні сервітути, обмеження використання права власності (користування) земельної ділянки.

Номер Поземельної книги збігається з кадастровим номером земельної ділянки. На титульному аркуші Поземельної книги містяться:

- серія та номер, нанесені друкарським способом;

- герб України;

- атрибути документа, яким затверджено форму Поземельної книги;

- орган державної реєстрації;

- номер Поземельної книги;

- дата відкриття Поземельної книги;

- дата закриття Поземельної книги.

Усі аркуші, з яких складається Поземельна книга, є бланками, які мають серію та номер, нанесені друкарським способом. Аркуш змісту та титульний аркуш Поземельної книги мають однакові серію та номер. На аркуші змісту Поземельної книги відображається серія та номер аркушів відомостей, з яких складається Поземельна книга.На аркушах Поземельної книги роздруковуються кадастровий план та інші відомості. Аркуші відомостей підшиваються до Поземельної книги. До аркуша змісту Поземельної книги вносяться серія та номер реєстраційних карток, аркушів відомостей, які підшиваються до Поземельної книги. Виправлення на аркушах відомостей Поземельної книги не допускаються.

Формування Поземельної книги

Поземельна книга відкривається шляхом внесення кадастрового номеру земельної ділянки та дати відкриття Поземельної книги у відповідні поля на титульному аркуші та посвідчується підписом керівника оператора (реєстратора) і печаткою. Поземельна книга закривається у випадках виділення, поділу або об’єднання земельних ділянок шляхом внесення дати закриття Поземельної книги у відповідне поле на титульному аркуші і посвідчується підписом керівника оператора (реєстратора) та печаткою. Після друку інформації кожна сторінка аркуша відомостей Поземельної книги підписується керівником з зазначенням прізвища та ініціалів і скріплюється печаткою оператора (реєстратора). Поземельна книга зберігається довічно, міститься у папці зі швидкозшивачем. Оформлення Поземельної книги має відповідати вимогам нормативної документації з діловодства (нумерація сторінок, печатка, відповідальний за ведення книги та інше).

Закордонний досвід функціонування земельно-кадастрових систем.

Наполеонівський кадастр - Франція, Італія. У країнах з так званою «наполеонівською» (централізованою) адміністративною системою розвиток кадастру розпочався у XIXстолітті. Наприклад, у Франції – кадастр було створено у 1807 році, а у Італії – у 1886 році. А основні засади сучасного французького кадастру зазначені у Законі від 18 липня 1974 року , а італійського кадастру вказані у Декреті № 650 від 1972 року. Головною метою „наполеонівського” кадастру є забезпечення оподаткування об’єктів власності. Імператор Наполеон Бонапарт, створюючи кадастр земель та нерухомості, мав на меті, щоб кадастрова система слугувала длязабезпечення юридичного захисту власності. Але, як виявилося пізніше, ця ідея так й не була реалізована за всю історію існування системи.

Як наслідок, „наполеонівський” кадастр є, перш за все, „фіскальним” кадастром, а не держустановою, котра встановлює юридичні факти виникнення права власності на землю. З часом, до фіскальної функції кадастру, у зв’язку з переходом до ринкових відносин, у багатьох країнах з „наполеонівською” системою виникає гостра необхідність створення, окрім кадастрового реєстру, ще й спецреєстру прав власності стосовно нерухомості. Таким чином, фактично була реалізована не система реєстрації прав, а система їх публікації перед сторонніми особами. (для порівняння: у Німеччині, Великій Британії реєстрація є основою для визнання прав та гарантується державою).

У країнах з „наполеонівською” системою кадастр підпорядковується міністерствам, котрі регулюють національну економіку та фінанси. Через це у кадастрі збирається тільки та інформація, котра необхідна для цілей керування оподаткуванням. У той час, як інформація про землю, її якості, природні ресурси зібрана у інформаційних системах Мінсільськгоспу чи Мінекономіки.

Не менш важливим фактом є й те, що у „наполеонівській” системі національний кадастр – централізована система, котра керується виключно державою на основі законодавчих актів країни. При цьому функції практичного виконання робіт передані на рівень муніципалітетів (областей), де знаходяться відповідні підрозділи кадастрової служби.

Взагалі ж, „наполеонівська” кадастрова система складається з двох частин – картографічної та документальної (текстової) підсистем.

У реєстрі нерухомості, котрий є окремим органом, хоча й тісно зв’язаним з кадастровим реєстром, зазначені:

· реальні права власника стосовно нерухомості;

· юридичні акти (купівлю-продаж, рішення про трансакції, цензи, право на надра, сервітути);

· інтереси третіх осіб;

· обмеження прав власності;

· іпотека, кредити.

Реєстр нерухомості базується на базі комп’ютерних технологій, котрі дозволяють легко оперувати оперувати записами про 40 млн. власників та біля 94 млн. парцелл.

Крім того, у автоматизованому режимі користувачі кадастрової системи отримають усю необхідну інформацію та можуть роздрукувати необхідні документи.

У Франціїсистема реєстрації фактично складається з 353 реестрів, що об’єднані у 6 групах. Реєстр нерухомості передбачає наявність Головного реєстратора, котрий несе особисту відповідальність за правильність даних у реєстрі. Крім того, оцінки нерухомості у „наполеонівській” системі базується на основі рентної, а не ринкової вартості. Правда, за висновками багатьох експертів, зазначений підхід відживає себе, оскільки вимагає громіздкої не ефективної системи оцінки.

Іспанія.Такий самий підхід, як і у Франції, котрий базується на «кадастровій ренті»,застосовується у Іспанії. Наприклад, у цій країні до 1985 року фактично не існувало кадастру у його європейському розумінні.

В Іспанії багато разів робилися спроби встановити кадастрову систему європейського типу, але в умовах авторитаризму вони стикалися на спротив великих землевласників та владних структур. Впровадження сучасної системи європейського типу Мадрид розпочав лише у 1987 році, практично через 9 років після прийняття Конституції 1978 року. Тільки після цього у країні розпочалися глибокі економічні реформи.

Офіційно іспанський кадастр було засновано у 1845 році. Проте, лише у 1906 році закон про кадастр (Law of Саdаstrе) встановив правила виконання робіт. Головна мета закону полягала у створенні земельного реєстру. Потім до 1964 року був тільки сільський кадастр, а з часом розпочалися роботи по міському кадастру. Як наслідок, на даний момент міський кадастр є найважливішим внаслідок високого прибутку від оподаткування.

У 1978 році під час реформи системи оподаткування було встановлено, що податки на нерухомість повинні збиратися місцевою владою. У свою чергу, податок на нерухомість складає основний річний дохід для місцевої влади, а система оподаткування заснована на кадастрових даних. Ця причина разом з важливістю кадастрових даних для багатьох застосувань, стала для уряду Іспанії приводом розпочати у 1982 році комплексне відновлення кадастру з метою досягнення високої якості кадастрових даних, котрі базуються на точній та постійно відновлюваній картографічній основі.

Німецька система кадастру. Німеччина.У Німеччині відомості про землі відображені у двох реєстрах. Один з цих реєстрів, так званий „кадастр нерухомості”, містить, перш за все, геометричні та візуально фіксовані характеристики окремих земельних ділянок. Інший реєстр ґрунтується на „кадастрі нерухомості” та складається з переліку прав, що надають певні привілеї земельній дільниці. Цей реєстр називається „Поземельною книгою”.

Особливістю німецької системи управління нерухомістю є її детально опрацьовані процедури, висока точність визначення меж землеволодінь, ефективні гарантії неухильного дотримання меж ділянок, висока ступінь захисту прав власності тощо. Відомство, що керує кадастровою, геодезичною та картографічною системами було створено у Німеччині на початку XIX століття у зв’язку з впровадженням нової системи оподаткування нерухомості. Так, одразу виникла потреба визначення меж та реєстрації об’єктів приватної чи суспільної власності. Саме це й стало завданням Кадастрової Служби, заснованої у перших двох декадах XIX сторіччя.

У 1900 році Німеччиною прийнято Цивільний кодекс («Burgerliches Gesetzbuch»), котрий створив засади для транзакцій та реєстрації прав на нерухоме майно. Проте, на рівні держави у Німеччині організаційно єдиної системи немає. Пояснюється це федеративним устроєм країни. Хоча, у всіх німецьких федеральних землях кадастро-реєстраційні роботи виконуються за єдиними стандартами.

Особливістю „німецької” системи є її відомче підпорядкування. У різних федеральних землях організації, котрі ведуть кадастрові системи, підпорядковані різним міністерствам: Мінфіну, Мінюсту, МВС тощо.

З позиції, інституційної структури, система „німецького кадастру” складається з трьох основних елементів:

 Управління земельної книги (Landbuchamt), котре веде реєстр власності, що складається з кадастрових карт, документів та записів про власність;

 Управління топографічних зйомок (Landesfermessungsant), котре відповідає за створення кадастрових карт та підготовку документації, а також проводить усі топографо-геодезичні работи для інших цілей;

 Системи Нотаріату, що посвідчують угоди та інші правові акти, котрі стосуються прав власності, трансакцій та обмежень та веде реєстр цих актів.

Вказані три незалежні елементи „німецької” системи взаємопов’язані та діють спільно, контролюючи один одного. Що, у свою чергу, дає можливість отримувати високу якість даних у системі.

Крім того, не дивлячись на той факт, що основою для кадастрової системи, у свій час, була підтримка оподаткування, на даний момент ця функція є менш важливою, а більше уваги відводиться забезпеченню прав власності та спрощенню процедури трансакцій власності.

Взагалі ж, оцінюючи ефективність „німецької” кадастрової системи, неможливо не визнати той факт, що Німеччина досягла значно кращого розвитку системи у порівнянні, наприклад, з країнами „наполеонівського” кадастру. Хоча б, з точки зору, надійності бази даних – реєстр власності за німецькою системою підтримується картографічними даними, котрі є частиною реєстру та мають, у зв’язку з цим, юридичну силу, передбачену законом. А картографування власності можуть здійснювати лише державні установи (чи за їх контролем), а також фахівцями, котрі мають спеціальні ліцензії.

Реєстрація земельної власності у „німецькій кадастровій системі” є виключною прерогативою держави.

Не дивлячись на те, що реєстр нерухомості та картографування нерухомості здійснюють різні установи, всі відомості гармонійно співвідносяться один з одним, а незалежність цих організацій значною мірою сприяє достовірності даних, оскільки кожна сторона несе відповідальність за свою ділянку.

Реєстри власності комп’ютеризовані та базуються на цифрових великомасштабних картах.

У порівнянні з „наполеонівською” системою, німецька кадастрова система має свої особливості.

· за основу реєстрації прийнята одиниця власності, а не власник;

· будь-яка „трансакція” у „німецькій” системі вважається незавершеною, поки вона не зареєстрована у реєстрі.

· „Німецька” кадастрова система побудована на засадах легітимності записів, котрі, у свою чергу, передбачають високі вимоги відносно відсутності помилок у записах.

· Записи у реєстрі разом з картами власності є основою для доказів у судових інстанціях при вирішенні спорів щодо нерухомого майна.

· Практично у всіх федеральних землях Німеччини аналогічні кадастрові дані були трансформовані у цифрову форму.

· кадастрові служби забезпечують міста та муніципалітети даними та документами для муніципального планування, а також проектування.

Нідерланди. Кажучи про „німецьку кадастрову систему”, окремо слід відмітити кадастр у Нідерландах. Так, у Нідерландах ведення кадастру здійснює кадастрова служба. Серед функцій нідерландської кадастрової системи є такі:

· ведення публічної книги записів, що містить всі документи про передачу власності та встановлення ссуди під заставу;

· ведення кадастрової документації про право власності на землю;

· зйомка меж кадастрових ділянок;

· укладання кадастрових карт з нанесеними на них ділянками.

Кадастрова служба Нідерландів бере участь у поновленні та збереженні мережі нових землекористувань, а також займається створенням, поновленням та виготовленням великомасштабних карт. На даний час у Нідерландах вже існує автоматизована система багатоцільового кадастру, оскільки уряд країни зрозумів, що лише створення інтегрованої інформаційної системи дозволить швидко та з достатньою повнотою забезпечити органи влади необхідною інформацією про земельні ресурси.

Система кадастру країн пост радянського простору. Земельний кадастр у Казахстані. Державний земельний кадастр Казахстану є системою відомостей про природне та господарське положення земель в Республіці Казахстан, місце розташування, розміри та кордони земельних ділянок, їх якісні характеристики, а також, про облік і оцінку земельних ділянок та інші необхідні відомості.

Відповідно до земельного законодавства країни організація ведення земельного кадастру відноситься до компетенції центрального уповноваженого органу по управлінню земельними ресурсами та його органами на місцях, а роботи по веденню ДЗК Республіки Казахстан віднесені до державної монополії і є функцією державних підприємств, підвідомчих Агентству по управлінню земельними ресурсами.

Законодавство передбачає створення і функціонування ДЗК Республіки Казахстан та його автоматизованої інформаційної системи відповідно до адміністративно-територіального ділення Казахстану - республіканський, обласний і районний рівні. За останні 10 років в Республіці створена основа земельного кадастру, його інфраструктура У цій сфері:

- проведені роботи по земельно-кадастровому зонуванню території, з визначенням кордонів та кодів облікових кварталів;

- розроблені нові форми земельно-кадастрової документації, таких як земельно-кадастрова справа; державна земельно-кадастрова книга; земельно-кадастрова карта;

- удосконалюється технологія створення земельно-кадастрових карт районів і облікових кварталів на базі ГІС технологій і їх стандартизація;

- удосконалюється науково-методичне і програмне забезпечення земельного кадастру; проводиться реструктуризація, технічне і програмне оснащення виробничих підрозділів ДержНПЦзем, формуються обласні центри АСЗК, в структурі дочірніх державних підприємств ДержНПЦзем створюються районні кадастрові філії.

Агентством Республіки Казахстан по управлінню земельними ресурсами ведеться цілеспрямована робота із створення цілісної системи по веденню земельного кадастру заєдиною технологією, взаємодії та координації робіт з центрами по реєстрації нерухомості Міністерства юстиції Республіки Казахстан, Міністерства фінансів Республіки Казахстан та іншими органами державного управління.

Канадатакож відрізняється тим, що в ній відсутня єдина система реєстрації в масштабах цілої країни. Компетенція реєстрації прав на нерухомість покладається на провінцію. Кожна провінція має власну систему влади, що відображає власне історичні традиції території. Наприклад у східній Канаді система реєстрації дещо схожа на систему реєстрації Великобританії. Стистема провінції Квебек схожа на французькі традиції. В провінції Онтаріо, в східній її частині функціонує система реєстрації документів, західній – система реєстрації прав. Оскільки реєстрація земель покладається на провінцію, то умовно можна виокремити 10 різніх провінційних систем реєстрації прав на нерухомість і одна федеральна система прав для земель, що складають федеральну власність. Загальними рисами цих систем є:

· Земля і будівлі поєднані в реєстрах.

· Власність є поняттям абсолютним.

· Право власності супроводжується формальним описом меж земельної ділянкию

· Уряд забезпечує гарантії права власності і компенсацію у випадку помилки, що призвела до втрат.

· Уряд встановлює плату за використання реєстраційної системи.

· Система є доступною для широкого кола.

· В основному реєстраційні системи концентруються лише на інформації та діяльності, необхідної для реєстрації.

В провінції Альберта діють дві системи реєстрації прав на землю. Система реєстрації права власності фіксує право власності і сервітути для земель приватної форми власності. В Державному земельному реєстрі зберігаються всі записи відносно оренди державних земель та земель запасу а також корисних копалин. Наявність двох систем є результатом історичного розвитку. Сьогодня ведуться роботи по об’єднанню цих двох систем. Система реєстрації прав власності на землю офіційно фіксує право власності. Реєстрація не є обов’язковою, але більшість юридичних та фізичних осіб використовують систему для захисту своїх прав та інтересів. Систему реєстрації очолює реєстратор, який має юридичну освіту. Він перевіряє всі матеріали, що надходять на реєстрацію. Передбачено і доступ до системи через інтернет. Що стосується східних провінцій, то лише в 70-х роках в нх розпочато перехід від системи реєстрації документів до системи реєстрації прав, як до більш передової системи. Приморські провінції східної Канади розпочали довгострокові проекти по впровадженню систем реєстрації, в яких основним об’єктом реєстрації визначено парцелу.

Надзвичайно важко дати стислу характеристику системі реєстрації США, адже майже кожен штат країни має власну систему, що базується на законодавстві відповідного штату. В більшості штатів створені офіційні реєстри документів, головною мотивацією утворення яких була підтримка ринку землі. В 15 штатах для посилення безпеки трансакцій та зниження затрат, пов’язаних з дослідженням документів на встановлення права власності, були здійснені спроби запровадження системи реєстрації прав, але враховуючи те, що реєстрація визнана добровільною, ці спроби не призвели до значних результатів. В більшості штатів створені прості текстові реєстри, куда вносяться записи щодо угод з нерухомістю в порядку їх укладання. При таких записах правильність угод не перевіряється, а його достовірність не гарантується. Для здійснення трансакцій при використанні такої ситеми покупець може самостійно провести пошук всіх необхідних документів, що підтверджують право власності продавця на таку нерухомість. Процесом реєстрації займаються також юристи, послуги реєстрації мають високу ціну, але і за цих обставин залишається значний ризик.

Для зменшення ризику замість реєстрації прав, розповсюдженим явищем є створення приватних страхових кампаній, які досить оперативно ведуть власні реєстри документів і на їх підставі проводять операції страхування з нерухомістю. Основою такої системи є історичні традиції вільного ринку в США, а однією з переваг можна вважати те, що така система забезпечує робочими місцями цілу армію брокерів, юристів, страхувальників тощо. Це є прямою протилежністю до стану речей в європейських країнах, де відповідальність за ведення реєстрів покладається на державу.

В зв’язку зі зростнням ділової активності, в США з 70-х років відбуваються спроби підвищення ефективності системи. В 1980 році спеціальною групою було проведене вивчення цієї ситуації , але покращення вдалося досягти лише у декількох штатах, що погодилися піти на зміни систем.

Серед європейських країн особливе місце займає Великобританія. Основою системи управління земельними ресурсами є так званий реєстр «Земельний реєстр її Величності» (Her Majesty Land Register), який за своєю суттю є реєстром прав власності на нерухомість або реєстром титулів. Реєстр було засновано в 1862 році. Сучасна система базується на законі 1925 року. Королівський реєстр розповсюджує власну юрисдикцію на територію Англії і Уельсу. В реєстр занесено понад 15 млн. власників. Він є відкритим і доступним для всіх. В режимі on-line можна отримати інформацію з автоматизованої системи за унікальним ідентифікатором або за адресою. Також тут зберігаються дані про всі продажі та оренди за минулих 25 років. Після реєстрації нерухомості реєстр є єдиним законним свідоцтвом права власності.

Головну роль в цій системі відіграють Геодезична служба Великобританії (Ordnance Survey) і Земельний реєстр її Величності. Реєстр базується на офіційних крупномасштабних планах масштабу 1:1250, які видаються лише Геодезичною службою Великобританії . Королівський реєстр підпорядковано міністерству юстиції (Lord Chancellor). Офіси реєстру діють самостійно на основі закону, але юридично підпорядковуються головному реєстратору і не залежать від місцевої влади. Система складається з трьох офіційних реєстрів – Реєстра нерухомості (Land Register),Реєстра власників, Реєстра обмежень.

Автоматизована система земельного кадастру в Турції. В Турції діє проект LR&CIS (Land Registry and Cadastral Information System – Реєстрація земель і Кадастрова інформаційна система), який розроблено за технологіями програмних продуктів ESRI. В основі кадастрової системи Турції лежить інформація про об’єкти нерухомості. В систему вводиться геометрична кадастрова інформація, дані щодо земельної власності і власниках. Веденням кадастру займається Головне управління земель і кадастру, 25 його ругіональних управлінь, 1003 офіса земельного реєстру, 325 кадастрових служби. Основним завданням проету стало формування банка даних в стандартах ГІС та їх кртографічне представлення.

Читайте також:

1. Главная книга.

Переглядів: 3905