• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

Сервітут, емфітевзис і суперфіцій

1. Право користування землею реалізується тоді, коли власник земельної ділянки зберігає її у своїй власності, дозволяючи іншій особі певним чином використовувати землю. Це право набуває таких різновидів:

• право постійного користування;

• оренда;

• сервітут;

• емфітевзис;

• суперфіцій.

Основними юридичними актами, що визначають права користу­вання землею, є:

1)Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року № 2768-ПІ [8.1], який регулює основні правовідносини у сфері користування земельними ділянками;

2)Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року [8.2], що встановлює основні принципи та регулює договірні відносини щодо переходу прав на земельну ділянку;

3)Закон України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 року № 161-ХІУ. Регулює відносини, пов'язані з наданням земельної ділянки в оренду, сплатою орендної плати тощо.

2. Право постійного користування земельною ділянкою — це право володіння і використання її без встановленого строку.

Найпоширенішим є використання цього права стосовно державних земель:

• господарюючими суб'єктами державної форми власності;

• та організаціями інвалідів.
Інші господарюючі суб'єкти та домогосподарства орендують землю. Оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності (додатки Д, Є, Е).

Орендодавцями виступають:

> сільські, селищні, міські ради — земель комунальної влас­ності;

> районні, обласні ради та Верховна Рада Криму — земель, що перебувають у спільній власності територіальних громад;

> районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада Міністрів АР Крим та Кабінет Міністрів України — земель державної власності.

Істотними умовами договору оренди землі є:

> об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

> строк дії договору оренди;

> орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідаль­ності за її несплату;

> умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

> умови збереження стану об'єкта оренди;

> умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

> умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

> існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земель­ної ділянки;

> визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкод­ження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

> відповідальність сторін.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань, страхування об'єкта оренди, відшкоду­вання витрат на здійснення заходів щодо охорони й поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є:

■ план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

■ кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

■ акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місце­вості);

■ акт приймання-передачі об'єкта оренди;

■проект відведення (у випадку зміни цільового призначення земельної ділянки).

У разі, якщо за договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

У разі надходження двох або більше заяв на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності, відповідні органи виконавчої влади, орендодавець проводить аукціон або конкурс щодо набуття права оренди.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогоспо­дарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. За згодою сторін можливе дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки (частки, паю).

3. У випадку, коли використати земельну ділянку неможливо так, щоб не ущемити інтереси сусіда, на його землю може бути одержано право сервітуту.

Поряд із цим правом існують також інші майнові права на чужі земельні ділянки:

• емфітевзис — право користування чужою земельною ділянкою

для сільськогосподарських потреб;

• суперфіцій — право забудови чужої земельної ділянки.
Емфітевзис встановлюється строковим або безстроковим договором емфітевзису між власником земельної ділянки і емфітевтом, тобто особою, яка виявила бажання користуватися нею для сільськогосподарських потреб. Суттєвими умовами договору емфітевзису є:

• предмет договору;

• розмір, форма, умови та строки платежів емфітевта;

• обов'язки сторін;

• порядок розгляду спорів;

• інші умови, серед яких виділяються:

>перелік видів сільськогосподарської діяльності, дозволених емфітевту;

> дозвіл чи заборона емфітевту зводити тимчасові споруди;

> можливість відчуження, передачі в заставу і спадщину емфітевзису.

У випадку, якщо договір емфітевзису укладено на невизначений строк, кожна зі сторін може відмовитися від нього, попередньо (не менш ніж за рік) попередивши про це іншу сторону.

На відміну від оренди, при виникненні обставин у емфітевта, які унеможливлюють користування земельною ділянкою, власник має право вимагати оплати за весь строк, на який укладено договір. У свою чергу, емфітевт, на відміну від орендатора, може відчужу­вати право користування земельною ділянкою.

Суперфіцій являє собою право забудови чужої земельної ділянки, яке виникає за договором або заповітом на встановлений або невизначений строк. Суперфіцій може відчужуватися земле­користувачем або передаватися у порядку спадкування.

Договором може бути визначений обсяг здійснення власником земельної ділянки його права володіння і користування нею, при цьому перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Виникнення суперфіцію на підставі заповіту передбачає, що в заповідальному відказі повинно бути чітко зазначено, що об'єктом підказу є право користування земельною ділянкою для забудови.

Право власності на будівлю, на відміну від класичного принципу "будівля наслідує землю", в українському законодавстві визнається за землекористувачем земельної ділянки, що передана йому для забудови. Право користування останньою він здійснює відповідно до її цільового призначення та в обсязі, встановленому договором. У разі відчуження будівлі (споруди) відбувається перехід як права власності на неї, так і суперфіцію.

Суперфіцій припиняється у разі:

> закінчення терміну права користування за договором;

> володіння правом власності та правом на суперфіцій однією особою;

> відмови суперфіціарія від свого права;

> невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль.

Запитання для самоконтролю

1.Хто є суб'єктами права постійного користування землею?

2.Що являє собою оренда земельної ділянки?

3.У чому полягає зміст емфітевзису?

4.Що таке суперфіций?

Література

Основна

8.1.Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. // Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 3-4. - Ст. 27.

8.2.Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 40-44. - Ст. 356.

8.3. Про оренду землі: Закон України від 06.10.1998 р. № 161-ХІУ // Відомості Верховної Ради України. - 1998. - № 46-47. - Ст. 280.

Читайте також:

1. Емфітевзис І суперфіцій
2. ПРАВО КОРИСТУВАННЯ ЧУЖОЮ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ПОТРЕБ (ЕМФІТЕВЗИС).
3. Стаття 29. Внесення до Державного земельного кадастру відомостей про суборенду, сервітут, які поширюються на частини земельних ділянок

Переглядів: 1622