• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

Задача-приклад №5.3

Протягом 5 років передбачається надавати адміністративну будівлю площею 2000 м² в оренду. Середня орендна плата за 1 м² на рік для району розташування будівлі та класу адміністративних приміщень складає 1500 грн. Середній рівень несвоєчасного оновлення орендної угоди для району розташування оцінюваного об’єкта складає 12%. Операційні витрати приблизно складають 10% від розміру дійсного валового доходу. Валовий доход власника зменшиться на величину витрат на ремонт, пов’язаних із фарбуванням і штукатуркою 1000 м² площі, що надається в оренду. Мінімальний розмір витрат на ремонт складе 50 грн. за 1 м². Починаючи з другого прогнозного року необхідний щорічний підтримуючий ремонт у розмірі 25 тис. грн. з наступним зростанням цієї суми на 5 тис. грн. щорічно. Без ризикова ставка дорівнює 14%.

Поправка на ризик становить 5% (середній рівень ризику капіталовкладень в адміністративні приміщення). Поправка на ліквідність (легкість реалізації, продаж) – 3%, що відповідає 3-м місяцям експонування (виставці напоказ) об’єкта при його продажу.

На основі представленої інформації оцінити вартість адміністративної будівлі методом дисконтування грошових потоків з урахуванням вартості реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року. Довгострокові темпи приросту прибутку – 4%.

Розв’язок:

Ринкова вартість об’єкта за даних умов дорівнюватиме сумі поточної вартості орендних платежів за прогнозований період і поточної вартості реверсії, тобто виручки від продажу будівлі в пост прогнозний період. Розрахунки здійснюємо за методом дисконтова них грошових потоків в декілька етапів:

1. Розрахунок грошових потоків для погрозного періоду.

Остаточна величина грошового потоку для кожного прогнозного року відповідає величині чистого операційного доходу, для визначення якого застосовуємо формули (5.1-5.3).

Так, потенційний валовий доход від оренди 2000 м² адміністративної будівлі для першого прогнозного року ставитиме:

ПВД = 2000 * 1500 = 3000 тис. грн.

З урахуванням простою приміщень дійсний валовий доход складатиме:

ДВД = 3000 – (3000 * 0,12) = 2640 тис. грн.

Поправка = 3000-2640 = 360 тис. грн.

Операційні витрати = 2640 * 0,1 = 264 тис. грн.

Мінімальний розмір витрат на ремонт складатиме:

50 * 1000 = 50 тис. грн.

Таким чином, чистий операційний доход дорівнює:

2640– (264 + 50) = 2326 тис. грн.

Таблиця 5.3

Розрахунок поточної вартості грошових потоків, тис. грн.

Аналогічно розраховуються розміри чистого операційного доходу на всі роки 5-річного прогнозного періоду (табл.5.3).

2. Розрахунок ставки дисконту.

Ставка дисконту визначається методом підсумовування:

r = 14% + 5% + 3% = 22%.

3. Розрахунок поточної вартості грошових потоків.

Поточна вартість грошових потоків розраховується за допомогою дисконтування їх величин для кожного прогнозного року за формулою (5.5).

РV = = 2326 * 0,81967 = 1906,56 тис. грн.

РV = = 2351 * 0,67186 = 1579,55 тис. грн.

РV = = 2346 * 0,55071 = 1291,96 тис. грн.

РV = = 2341 * 0,45140 = 1056,73 тис. грн.

РV = = 2336 * 0,37 = 864,32 тис. грн.

4. Розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації визначається за формулою:

, (5.6)

де k_kan - ставка капіталізації;

r – ставка дисконту;

t – очікувані середньорічні темпи зростання прибутку або грошового потоку.

r = 22% - 4% = 18%.

5. Розрахунок поточної вартості реверсії.

Вартість реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року становить:

864,32 / 0,18 = 4801,77 тис. грн.

Відповідно поточна вартість реверсії за формулою (5.5) становить:

4801,77 * 0,37000 (фінансова таблиця - поточна вартість одиниці) = 1776,65 тис. грн.

6. Вартість адміністративної будівлі дорівнює:

1906,56 + 1579,55 + 1291,96 + 1056,73 + 864,32 + 1776,65 = 8475,76 тис. грн.

Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтування нового будівництва, вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об’єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об’єкта нерухомості, оцінки будівель спеціального призначення й об’єктів та „пасивних” секторах ринку, страхування, оподаткування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладений арешт.

Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу включає оцінку сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного застарівання.

Для визначення величини сукупного зносу в оцінній практиці використовують наступні методи:

- метод «строку життя»;

- метод розбивки.

Читайте також:

1. Задача-приклад № 2.1
2. Задача-приклад № 2.10
3. Задача-приклад № 2.12
4. Задача-приклад № 2.4
5. Задача-приклад № 2.6
6. Задача-приклад № 2.7
7. Задача-приклад № 2.9
8. Задача-приклад № 3.1
9. Задача-приклад № 3.2
10. Задача-приклад № 3.3
11. Задача-приклад №1.1
12. Задача-приклад №1.2

Переглядів: 1851