• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

Тема 10

3.

2.

1.

ДЕВЕЛОПМЕНТ В БУДІВНИЦТВІ: ТЕХНОЛОГІЇ МОДЕРНІЗАЦІЇ ОБ’ЄКТІВ

Середні узгодженості для випадкових матриць різного порядку

Тема 9

1. Девелопмент/ редевелопмент: загальна характеристика

2. ТЕО у життєвому циклі будівельного проекту

3. Інформаційна модель формування ТЕО будівельного проекту

У перекладі з англійської мови слово "девелопмент" означає розвиток. Для будівництва цей термін має особливе значення з точки зору реалізації проектів, пов'язаних з нерухомістю.

Поняття "девелопмент" має два взаємозалежних значення:

· девелопмент – це такі якісні матеріальні перетворення в об'єкті нерухомості, які забезпечують перетворення його в інший, новий об'єкт з більшою вартістю у порівнянні з початковим (вихідним).

· девелопмент – це професійна діяльність з організації (керуванню) процесів девелопменту.

У цілому, "девелопмент" – область керування бізнесом, нерухомістю, будівництвом, орієнтована на збільшення вартості об'єктів і принесених ними доходів за допомогою обліку ситуації, що змінюється, оцінки ризиків, використання можливостей розвитку, вдалого вкладення капіталу. Будь-який розвиток об'єкту нерухомості пов'язаний, насамперед, з фізичними змінами, які забезпечують появу в нього нових споживчих якостей, що відповідають потребам, що змінюються, суспільства.

В професійні термінології будівництва загальне визначення девелопменту окреслено у певні мірі наступними термінами (ДБН А.2.2-3-2012 Склад та зміст проектної документації на будівництво):

§ Реконструкція перебудова введених в експлуатацію в установленому порядку об'єктів будівництва, яка передбачає удосконалення виробництва, підвищення техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміну основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри тощо);

§ Капітальний ремонт– сукупність робіт, які передбачають втручання у несучі конструктивні системи при заміні або відновленні конструкцій, інженерних систем та обладнання, введених в експлуатацію об'єктів будівництва без зміни їх функціонального призначення….

§ Технічне переоснащення– комплекс заходів щодо підвищення експлуатаційних властивостей об'єктів невиробничого призначення, техніко-економічного рівня виробництв на основі впровадження передової техніки та технології, механізації та автоматизації виробництва новим, більш продуктивним.

Етапи девелопменту

1. Аналіз економічної доцільності та придбання землі

2. Проектування

3. Фінасування

4. Будівництво

5. Продаж або сдача в аренду

6. Експлуатация та управління

Період девелопменту (development period) починається з підписання контракту на купівлю землі та закінчується здачею будівлі в аренду. Період девелопменту пов’язаний із усіма основними ризиками девелопменту, включаючі фінансові, будівельні та маркетингові.

Період експлуатації (operating period) технічно починається з оформлення акту про введення об’єкту в експлуатацію (коли будівлю готують до заселення) і триває до моменту продажу будівлі.

Стабильний період експлуатації (stabilized operating period) починається з того моменту, коли будівля у повному обсязі здана в оренду, та закінчується його продажем. Під час стабильного періоду експлуатації проводиться стандартна оцінка вартості будівлі.

С. 23 Усі шість етапів частково “накладаються” один на одний. Попередній етап девелопменту (predevelopment) за термінами охоплює період з першочергового вибору ділянки до початку будівництва. На рисунку ппопередній етап девелопменту триває перші 12 місяців. Краще цей період слід скоротити до 4-6 місяців, щоб девелопер зміг почати будівництво одночатно із підписанням контракту про купівлю земельної ділянки. Досягти цього важко, особливо девелоперам-початківцям, але чим коротше попередній період, тим нище витрати та ризик.

Чотири із шести етапів девелопменту починаються в період попереднього етапу девелопменту. Це аналіз економічної доцільності, проектування, фінансування і маркетинг. Основна мета попереднього етапу девелопменту – надати девелоперу необхідну впевненість, щоб рухатися далі. Перш ніж починати новий проект девелопер має бути майже впевненим у тому, що проект реалізується із прибутком, згідно плану і буде відповідати поставлених цілей.

Типовими етапами девелопменту прийтяно наступні:

- аналіз економічної доцільності проекту;

- проектування;

- фінансування;

- будівництво;

- маркетинг;

- експлуатація та управління.

Незалежно від здатностей окремого індивіда, девелопмент є сумісним зусиллям команди. Команда для девелопменту може бути створена різними способами. З однієї сторони, велика команія може надавати широкий спектр послуг – від архітектурних до інженерних. З іншої сторони, девелоперська компанія може складатись тільки із керівника та декілька службовців, а для надання необхідних послуг залучаються або запрошуються на договірних умовах необхідних фахівців або інші компанії.

Для України девелоперський бізнес є порівняно новим і перебуває у стадії розвитку. Власники земельних ділянок в Україні, як правило, уже перебороли етап спроб самостійного створення інвестиційної пропозиції й пошуків інвесторів. При цьому українська реальність така, що ідея розробляється під конкретну ділянку. Пошук найбільш зручної ділянки під перспективний проект у вітчизняній практиці, на жаль, на сьогоднішній день майже не зустрічається

Дана проблема є актуальної, тому що сьогодні помітною тенденцією ринку комерційної нерухомості стає реконструкція та редевелопмент існуючих об'єктів, зміна функціонального призначення окремих об'єктів нерухомості, групи будинків або територій з метою найбільш ефективного їхнього використання на даний момент.

Редевелопмент – це зміна функціонального призначення окремих об'єктів нерухомості, групи будинків або територій з метою найбільш ефективного їх використання на даний момент.

Редевелопмент – це реконструкція окремих об'єктів нерухомості, груп будинків (фабрик, заводів), районів або цілих населених пунктів з метою більше ефективного їх використання.

Перші практики «редевелопменту» з’явились у Сполучених штатах Америки. Там діяли компанії, які спеціалізувались на купівлі ділянок/територій із застарілою (або недіючою) інфраструктурою. Старі об’єкти будівництва зносилися, а на їх місці зводили нові економічно привабливі об'єкти нерухомості.

Для українських міст актуальним є питання редевелопменту промислових районів. Заводи були центром життя……

Морально застарілі підприємства, що перебувають в межі міст і залишилися в державній власності сталі неефективним баластом і проблемою з погляду екології [4].

Наприклад, будівлю вже недіючої поліклініки використовують для створення арт-об’єктів, інсталяцій (Екатеринбург). Художником були створені шість потретів героїв Війні 41-45 років, що створювались під відкритим вогнем (http://www.uralweb.ru/news/society/377358.html)

Сучасні теорії економіки нерухомості розглядають «життєвий цикл нерухомості» і виокремлюють наступні етапи:

- Формування ідеї,

- Техніко-економічне обґрунтування

- Завдання на проектування

- Розробка проектно-технічної документації

- Будівництво

- Експлуатація

- Модернізація

- Ліквідація.

Згідно ДБН техніко-економічне обґрунтування і техніко-економічний розрахунок є обов’язковими складовими проектно-технічної документації для об’єктів виробничого призначення. Разом з тим, сучасне інвестиційне середовище об’єктів цивільного призначення на нашу думку теж потребують обов’язкової розробки ТЕО.

Слід брати до уваги, що сучасні об’єкти будівництва все більше ускладнюються новими архітектурно-планувальними рішеннями, інноваційним інженерно-технічним устаткуванням. Реалізація цих проектів вимагає від Забудовника значних капіталовкладень. здійснення об’єктивної оцінки найкращого використання земельної ділянки і доцільності зведення об’єкту.

В даному контексті (девелопменту об’єктів будівництва) «техніко-економічне обґрунтування/розрахунок» розглядається як елемент бізнес-планування. Тому і техніко-економічного підтвердження (оцінки) потребують усі об’єкти, що ініціює будівельна компанія.

При ініціації проекту (етап техніко-економічного обґрунтування) розробляються і порівнюються різні варіанти досягнення цілей, визначені в результаті формування задуму. Перш за все обґрунтовуються можливі варіанти розташування об'єкту.

Далі ці варіанти порівнюються у різних контекстах і з урахуванням інвестиційних цілей. Наприклад, якщо запланований об'єкт нерухомості – житловий будинок, то при оцінці враховуються наступні чинники: транспортна доступність, екологія, соціальне оточення і т. ін. Якщо майбутній об'єкт пов'язаний із комерційними цілями, то враховується: економічна інфраструктура, аналіз конкурентного середовища, позиціонування об'єкту на місцевому ринку, доступність для користувачів і т. ін.

При виборі варіанта місця розташування слід також враховувати варіанти технічних рішень, зокрема:

- об'ємно-планувальних;

- функціонального зонування,

- організації внутрішніх комунікацій,

- архітектурного та інтер'єрного дизайну,

- вибору будівельних матеріалів, конструкцій та інженерного обладнання,

- позиціонування проекту в контексті громадського, культурно-історичного та екологічного середовища.

Усі зазначені компоненти мають відображати потреби Забудовника і відповідати нормативним вимогам.

В результаті порівняння декількох варіантів приймається остаточне рішення щодо «концепції» будівництва об’єкту.

Для оцінки ринкової вартості слід визначити тип альтернативного використання нерухомості. Для його обґрунтування слід використовувати загально прийнятий аналіз, аналіз найкращого використання земельної ділянки.Він має задовольняти таким критеріям:

По-перше, будівництво/реконструкція має здійснюватись за законних підставах (тобто мати усі дозвільні документи);

По-друге, будівництво об’єкту має бути реалістичним;

По-третє, - фінансово доцільним,

У підсумку, системна оцінка має забезпечити підвищення вартості земельної ділянки.

Перевірка варіанту інвестування в об’єкт будівництва починається з аналізу законодавчої бази. Перевіряється чи відповідає варіант функціонування законодавчим, урядовим, муніципальним актам, що діють в регіоні.

Характер використання може бути обмежений довгостроковими договорами оренди, що може перешкоджати найкращому використанню. Крім того, можуть бути часткові або тимчасові обмеження, що визначають заборону на використання окремих видів матеріалів, обмеження поверховості, тимчасова заборона на будівництво в цьому місці, обмеження, пов’язані зі статусом об’єкту, як пам’ятника культурно-історичної спадщини. Часткові обмеження у більшості випадків супроводжуються додатковими витратами при проведенні покращень, особливо в районах історичної міської забудови.

Підчас розгляду варіантів використання слід враховувати

- розміри і форму ділянки. Розміри і форма ділянок можуть не відповідати оптимальному використанню. Наприклад, ділянка може бути меншою для будівництва багатоповерхового будинку. Державні норми передбачають залежність площі ділянки и кількість мешканців будинку. Крім того, на прилеглій території житлового будинку слід розміщувати дитячий майданчик, місця для тимчасового зберігання автомобілів и т.ін.

Топографічні та географічні особливості також можуть накладати суттєві обмеження на використання. Слід враховувати вірогідність і частоту стихійних природних явищ – повеней, зсувів, ураганів, землетрусів і т. д.

Інженерно-геологічні і гідрогеологічні умови можуть зробити нейздісненим проект, наприклад, за рахунок низької несучої здатності ґрунтів, високого рівня підземних вод або їх агресивності.

Доступність транспортної та комунальної інфраструктури може виявитися вирішальною при виборі варіанту використання. Відсутність, наприклад, можливості підключення до магістрального каналізаційного колектора може виключити розглянутий варіант використання з переліку фізично здійсненних.

Після виключення з розгляду законодавчо не дозволених і фізично не здійсненних варіантів використання, слід виконати аналіз фінансової доцільності варіантів, що залишилися. Критерієм фінансової доцільності є позитивний повернення інвестованого капіталу, тобто компенсація витрат на утримання, фінансові зобов’язання та початкові інвестиції.

Більшою мірою фінансова здійсненність залежить від співвідношення попиту та пропозиції, а також місця розташування, які визначають такі характеристики, як валовий дохід, операційні витрати, втрати і т.д.

З усіх фінансово доцільних варіантів, використання, що створює максимальну залишкову вартість землі, або забезпечує максимальне повернення інвестованого капіталу, є найкращим. При цьому в якості вимірювача повернення капіталу зазвичай застосовують чисту справжню вартість або внутрішню норму прибутку.

Логічно-структурна послідовність пошуку “найкращого використання” земельної ділянки передбачає два сценарії:

1) коли запропоновані варіанти відповідають вимогам Забудовника (замовник, інвестор) перейти до наступного етапу – формулювання Завдання на проектування ;

2) а як що, запропоновані варіанти не задовольняють вимог Забудовника – слід повернутися до «розробки нових варіантів».

Порівняльний аналіз існуючих підходівдо виконання передінвестиційної стадії демострує відмінностіміжнародної практиці та вітчизняного підходу. Встановлено, що в міжнародній практиці в першу чергу проводяться комплексні дослідження ринку нерухомості. А у вітчизняній схемі – спочатку отримуються права на ділянку.

Для визначення найкращого функціонального використання ділянки слід окреслити чинники, що забезпечать комерційну, економічну, бюджетну і соціальну ефективність проекту. В дипломному досліджені систематизовано характеристики земельної ділянки для будівництва об’єктів нерухомості, які згруповані за такими напрямками:

- Містобудівельне зонування

- Транспортна інфраструктура

- Соціально-економічні характеристики

- Природно-ландшафтні характеристики

- Інженерно-технічні характеристики

- Характеристики ринку нерухомості.

Математичне вираження вибору варіанту функціонального призначення об’єкту нерухомості має наступний вигляд:

,

де А_opt – оптимальний варіант функціонального призначення об’єкту будівництва;

А′ – множина варіантів функціонального призначення об’єктів будівництва: торгівельне; офісне; багатоповерхове житло; малоповерхове житло; готельне; розважальне (відпочинок, дозвілля, рекреація); об’єкти соціальної інфраструктури; об’єкти транспортної інфраструктури; об’єкти промислового призначення.

Z – характеристики земельної ділянки для будівництва майбутнього об’єкту;

і – кількість характеристик земельної ділянки для будівництва;

F – характеристики об’єкту будівництва;

j – кількість характеристик об’єкту будівництва: правові, конструктивні, функціональні

У підсумку інформаційна модель формування техніко-економічного обґрунтування представлена у вигляді «структури підтримки прийняття рішення з вибору найкращого варіанту об'єкту будівництва».

У моделі акцентована увага на те, що до процесу збору та обробки інформації мають бути залучені фахівці різних функціональних підрозділів: топ–менеджери, фахівці відділів маркетингу, капітального будівництва, виробничо-технічного, кошторисно-договірного.

Слід також зазначити про важливість створення єдиної інформаційної бази для усіх фахівців.

Переглядів: 780