• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

Тема 7: Доходний підхід до оцінки об'єктів нерухомості

1.Особливості використання доходного підходу та основні його методи.

2. Метод прямої капіталізації.

3. Метод дисконтування грошових потоків (ДДП).

І.Доходний підхід оцінює вартість нерухомості в даний момент часу як поточну вартість майбутніх грошових потоків, тобто відображає:

- якість та кількість доходу, який об’єкт нерухомості може принести власнику протягом всього терміну служби (використання);

- ризики, які характерні для оцінюваного об’єкту та для регіону.

Цей підхід використовується тільки при доходній нерухомості. Єдиною його метою є отримання доходу.

Доходи від володіння нерухомістю можуть надходити у вигляді:

— поточних і майбутніх грошових надходжень (у т.ч. періодичних платежів);

— економії на податках;

— доходів від приросту вартості нерухомості, отриманих при її продажі в майбутньому або заставі під іпотечний кредит;

— економії на податках від перепродажу майна в майбутньому;

— майбутніх доходах від орендної плати;

— інших можливих грошових надходжень.

Цей підхід використовує один із двох методів:

- метод прямої капіталізації;

- метод дисконтування грошових потоків.

ІІ. Метод прямої капіталізації базується на оцінці поточної вартості майбутньої користі, котру, як очікується, принесе експлуатація та можливий продаж в подальшому нерухомого майна. Цей метод оцінки називають методом прямої капіталізації доходу, бо при аналізі вартості нерухомості використовується доход за один рік або середньорічний доход.

Капіталізація доходу – це процес перерахунку річного доходу, отриманого від об’єкта нерухомості в кінцеву величину його вартості на дату оцінки. Ця величина враховує:

1) суму майбутнього доходу;

2) коли повинен бути отриманий доход;

3) тривалість отримання доходів.

В основі методу капіталізації доходу лежать принципи очікування, заміщення, попиту і пропозиції.

Цей метод базується на чистому (операційному) доході (І) і коефіцієнті капіталізації (R), а вартість нерухомості (V) розраховується відношенням чистого операційного доходу до коефіцієнта капіталізації:

V= І/R

Чистий (операційний) доход розраховується в такій послідовності:

1. Визначається потенційний валовий доход (ВД) – доход, який можна отримати від нерухомості при 100% її використанні (оренда) без врахування всіх втрат і витрат.

2. Дійсний (ефективний) валовий доход (ДВД) – це потенційний валовий доход за вирахуванням втрат (Вт) від недовикористання площ та при зборі орендної плати з врахуванням інших доходів (Д_ІН) від нормального ринкового використання об’єкта нерухомості:

ДВД = ВД – Вт + Д_ІН .

3. Чистий операційний доход (експлуатаційний) – це дійсний валовий доход за мінусом всіх експлуатаційних витрат і витрат на управління (В) за рік, але до обслуговування боргу за кредитами й амортизаційних відрахувань:

І = ДВД – В.

Витрати прийнято поділяти на умовно-постійні; умовно-змінні; витрати на заміщення, або резерви.

Коефіцієнт капіталізації доходу найчастіше визначається за допомогою даних продажу аналогічних об’єктів нерухомості, зібраних на ринку з використанням формули:

R_І = І_І / V_І

Іншим методом визначення ставки капіталізації доходу є метод кумулятивної побудови, або метод сумування. Суть цього методу полягає в тому, що ставка розбивається на складові частини, а саме безризикову ставку, ставки компенсації за ризик, низьку ліквідність та інвестиційний менеджмент, а також ставки повернення (вкладеного) капіталу.

Методи рекапіталізації доходу:

1) прямолінійний (метод Ринга);

2) рівномірно-ануітетний при формуванні фонду погашення за ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуда);

3) рівномірно-ануітетний при формуванні фонду погашення за без ризиковою ставкою процента (метод Хоскольда).

Загальна формула для визначення коефіцієнта капіталізації:

R = Y_o+ d_o (SFF (y; n),

де, Y_o – ставка доходу на інвестиції;

d_o - фактор зміни вартості;

у - процентна ставка доходу при формуванні фактору фонду погашення;

n - кількість періодів отримання доходу; SFF (*)- фактор фонду погашення.

ІІІ. Метод дисконтування грошових потоків (ДГП) використовується для визначення поточної вартості майбутньої користі, які принесе використання або, можливо, подальший продаж нерухомості.

Метод ДГП заснований на принципах очікування і заміщення.

Для розрахунку ДГП необхідні дані:

- тривалого прогнозного періоду,

- прогнозні величини грошових потоків, включаючи реверсію;

- ставка дисконтування.

Розрахунок методом ДГП можна розділити на такі основні етапи:

1. Складання прогнозу і моделювання потоку майбутніх доходів (витрат) на весь період функціонування оцінюваного об’єкту нерухомості ( на так званий прогнозний період).

2. Визначення реверсії – розмір виручки від перепродажу об’єкту нерухомості в кінці періоду володіння.

3. Розрахунок ставки дисконту.

4. Дисконтування грошових потоків і реверсійну вартість в поточну вартість об’єкту нерухомості (на момент оцінки). Приведення майбутньої вартості грошових потоків до поточної з використанням техніки складного відсотка.

Вартість об'єкта, розрахована за допомогою методу ДДП, є поточна вартість усіх майбутніх грошових потоків і реверсії з урахуванням ступеня ризику й альтернативних варіантів використання.

Період, який аналізується, у ході оцінки підрозділяється на прогнознийі постпрогнозний періоди.

Як прогнозована база вході оцінки об'єктів нерухомості може використовуватися:

1. Чистий доход.

2. Грошовий потік (до або після сплати податків).

Прогнозовані потоки прибутків і витрат можуть бути номінальнимиі реальними.

Грошовий потік (до сплати податків)— чистий доход за винятком витрат на обслуговуванню боргу й амортизації.

Вартість реверсії може бути нарахована на основі прогнозування потоку доходу в постпрогнозний період з використанням базової формули капіталізації.

Ставка дисконту — коефіцієнт, за яким майбутню вартість грошей або фінансових активів, приводять до їх теперішньої вартості.

Ставка дисконту показує ефективність вкладень капіталу з урахуванням ризику одержання майбутніх прибутків.

Ризик — оцінений ступінь невизначеності одержання в майбутньому прибутків. Загальний ризик являє собою суму всіх ризиків (табл. 2), пов'язаних з ухваленням інвестиційного рішення.

Таблиця 1

Групи ризиків

При оцінці об'єкта нерухомості ставка дисконту розраховується, як правило, кумулятивним методом.

За основу береться безризикова норма доходу, до якої додається норма доходу за ризик інвестування в даний сектор ринку і поправка на неліквідність. З урахуванням особливостей об'єкта нерухомості оцінювач може вносити додаткові поправки.

Заключний етап розрахунку ставки дисконту — виправлення на неліквідність.

При дисконтуванні грошових потоків і майбутньої вартості реверсії можуть використовуватися різні ставки дисконту.

Дисконтування базується на використанні формули складного відсотка:

PV = ,

де, РV — поточна вартість;

FV — майбутня вартість;

r — ставка дисконту;

n — число періодів;

— фактор поточної вартості.

Переглядів: 1263