Тема 8: Витратний підхід до оцінки нерухомості

1. Загальні відомості про витратний підхід.

2. Послідовність проведення оцінки нерухомості витратним підходом.

3. Оцінка повної вартості відновлення.

4. Розрахунок всіх видів зносу.

5. Розрахунок загальної вартості об’єкту нерухомості.

І. Суть цього підходу полягає в тому, що вартість нерухомості визначається витратами на придбання земельної ділянки, її благоустрій і будівництво на ній оцінюваного об’єкта нерухомості (будівлі, споруди).

Застосовується витратний підхід при:

- аналізі нового будівництва;

- визначені варіанту використання землі;

- реконструкції будівлі;

- оцінці нерухомості для цілей оподаткування ;

- оцінці для цілей страхування;

- оцінці наслідків стихійних лих;

- оцінці спеціальних будівель і споруд.

В основу витратного підходу покладений принцип заміщення.

При використанні цього підходу варто пам’ятати, що витрати на будівництво є лише базисом ринкової вартості нерухомості та переважно бувають більшими або меншими. Тільки при новому будівництві, яке відповідає принципу найкращого і найефективнішого використання земельної ділянки, вартість, визначена витратним підходом, відповідає ринковій вартості.

Вартість нерухомості витратним підходом – це вартість повного відновлення або заміщення за мінусом зносу та з врахуванням вартості ділянки землі, як незабудованої.

Підхід важко застосувати до будівель з унікальними архітектурними і естетичними характеристиками, які мають історичну цінність, а також до будинків з надмірним зносом.

Обмеження щодо застосування витратного підходу до оцінки нерухомості:

- цей підхід не відображає вартості прогнозних доходів, тому його не бажано використовувати до нерухомості, яка приносить доход;

- великі труднощі щодо визначення зносу будівель, які експлуатуються понад 10 років;

- метод не враховує можливості застосування варіанту найкращого і найефективнішого використання ділянки.

Найчастіше цей підхід застосовується до оцінки нерухомості при нерозвинених чи слабоактивних сегментах ринку нерухомості.

ІІ.Використання витратного підходу охоплює такі основні етапи(рис. 8):

1) Розрахунок вартості земельної ділянки і робіт пов’язаних з її благоустроєм (якщо ділянка орендована, то враховується вартість прав оренди);

2) оцінка повної вартості відновлення;

3) розрахунок всіх видів зносу;

4) оцінка величини підприємницького прибутку (прибутку інвестора);

5) оцінка вартості земельної ділянки;

6) розрахунок загальної вартості об’єкту нерухомості шляхом корегування відновної вартості покращань з урахуванням зносу, вартості земельної ділянки і підприємницького прибутку.

ІІІ.Повна вартість відновлення може розраховуватися на базі вартості відновлення або вартості заміщення.

Повна вартість відновлення– вартість будівництва об’єкту нерухомості в поточних цінах як нового зносу і віднесена до дати оцінки.

Вартість відновлення -це вартість будівництва в поточних цінах точної копії оцінюваного об'єкта нерухомості з використанням ідентичних матеріалів, будівельних стандартів, дизайну і відповідної якості робіт.

Вартість заміщення— це вартість будівництва в поточних цінах оцінки об'єкта однакової корисності із оцінюваним об’єктом, але побудованого з використанням сучасних матеріалів, стандартів, проектів і архітектурних рішень.

В основі визначення повної вартості відновлення лежить розрахунок витрат, пов'язаних з будівництвом об'єкта і здачею його замовнику. У залежності від порядку обліку цих витрат у собівартості будівництва прийнято виділяти прямі і загальновиробничі витрати.

Прямі витрати — це витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом, і в загальному містять у собі:

— вартість будівельних матеріалів, виробів і устаткування;

— заробітну плату робітників;

— вартість супутніх будівництву споруд та інженерних мереж;

— вартість комунальних послуг і ін.

Загальновиробничі витрати — кошти, необхідні для створення загальних умов будівельного виробництва, його організації й обслуговування, а саме:

— гонорари проектно-кошторисним організаціям;

— витрати на топографічну зйомку;

— маркетингові, страхові і рекламні витрати, та інші витрати.

Планові нагромадження або прибуток забудовника (інвестора) — підприємницький доход, який відображає винагороду інвестору за ризик, пов'язаний з реалізацією будівельного проекту.

У залежності від мети оцінки і розрахункової точності найбільш часто використовуються такі методи визначення вартості:

— метод порівняльної одиниці.

— метод розбивки за компонентами.

— метод кількісного аналізу.

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Тема 7: Доходний підхід до оцінки об'єктів нерухомості	\|	Метод порівняльної одиниці.

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.02 сек.