Метод порівняльної одиниці.

Цей метод передбачає розрахунок вартості будівництва порівняльної одиниці (1 м², 1м³) аналогічного будинку. Застосовується до стандартних типових будівель і споруд, які мають невеликі відхилення в конструктивному рішенні.

Метод розбивки за компонентами.Відмінність цього методу від попереднього полягає в тому, що вартість усього будинку розраховується як сума вартостей його окремих будівельних компонентів: фундаментів, стін, перекриттів і т.п. Вартість кожного компонента одержують виходячи із суми прямих і загальновиробничих витрат, необхідних для облаштування одиниці об'єму.

Метод кількісного аналізу.Цей метод вимагає детального підрахунку всіх витрат на монтаж окремих компонентів, обладнання і будівництво будинку в цілому. Крім розрахунку прямих витрат, враховуються загальновиробничі витрати та інші витрати, тобто складається повна кошторисна вартість об’єкту, що оцінюється.

IV. Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виражається в зниженні вартості (знеціненні) під впливом різних чинників з часом. На вартість нерухомості впливають внутрішні та зовнішні чинники.

Знос (З) зазвичай вимірюють у відсотках, а вартісним вираженням зносу єзнецінення (Зн).

У залежності від причин, що викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють такі види зносу: фізичний і моральний. Моральний зносподіляється на:функціональний і зовнішній.

Фізичний знос являє собою поступову втрату споконвічно закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природнокліматичних чинників, а також життєдіяльності людини. Він може бути визначений шляхом безпосереднього обстеження об’єкту, його елементів.

Функціональний знос – невідповідність оцінюваного об’єкту сучасним стандартам.

Зовнішній знос – знецінення об’єкта, яке спричинено негативним відносно об’єкта оцінки впливом зовнішнього середовища.

За можливістю усунення розрізняють усувний і неусувний знос. Критерієм усувного зносу служить перевищення доданої при цьому вартості над затратами на її усунення.

При виявленні всіх зазначених видів зносу говорять про загальний накопичений знос об'єкта нерухомості. У вартісному вираженні сукупний знос являє собою різницю між відновлюваною вартістю і ринковою ціною об'єкта, який оцінюється.

Сукупний накопичений знос є, насамперед, функцією часу життя об'єкта.

Знос в оцінній практиці необхідно відрізняти за змістом від подібного терміна, що використовується в бухгалтерському обліку (амортизації). Зміст амортизації в бухгалтерському обліку полягає в регулярному розподілі первісних вкладень в об'єкт (балансової вартості) на весь період його експлуатації відповідно до норм амортизаційних відрахувань на «повне» відновлення основних фондів. Оцінений знос є одним з основних параметрів, який дозволяє розрахувати поточну (фактичну) вартість об'єкта оцінки на конкретну дату.

Таблиця 2

Класифікація видів зносу об'єктів нерухомості

Фізичний знос	Функціональний знос	Зовнішній знос
а) усувний б) неусувний	а) усувний б) неусувний	як правило неусувний

Визначення фізичного зносу здійснюється в основному за допомогою розрахунків несучої здатності конструкцій та лабораторним експериментом.

Для визначення морального зносу переважно застосовуються такі методи:

- метод ринкової вибірки;

- метод терміну життя;

- метод розбиття за трьома видами зносу.

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Тема 8: Витратний підхід до оцінки нерухомості	\|	Розрахунок вартості земельної ділянки.

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.013 сек.