Новини освіти і науки:

G+

Тлумачний словник
Авто
Автоматизація
Архітектура
Астрономія
Аудит
Біологія
Будівництво
Бухгалтерія
Винахідництво
Виробництво
Військова справа
Генетика
Географія
Геологія
Господарство
Держава
Дім
Екологія
Економетрика
Економіка
Електроніка
Журналістика та ЗМІ
Зв'язок
Іноземні мови
Інформатика
Історія
Комп'ютери
Креслення
Кулінарія
Культура
Лексикологія
Література
Логіка
Маркетинг
Математика
Машинобудування
Медицина
Менеджмент
Метали і Зварювання
Механіка
Мистецтво
Музика
Населення
Освіта
Охорона безпеки життя
Охорона Праці
Педагогіка
Політика
Право
Програмування
Промисловість
Психологія
Радіо
Регилия
Соціологія
Спорт
Стандартизація
Технології
Торгівля
Туризм
Фізика
Фізіологія
Філософія
Фінанси
Хімія
Юриспунденкция

Ділянки надр, відособлені водні об'єкти.

Повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.

Готелі, будинки відпочинку, дачі, садові будиночки та інші будівлі й приміщення, не призначені для постійного проживання.

7. Незавершені будівництвом об'єкти нерухомості, а також матеріали й устаткування, що заготовлені для їх будівництва.

9. Ліси, багаторічні насадження.

Предметом іпотеки не можуть бути об'єкти державної та комунальної власності, приватизація (відчуження) яких заборонена законом, національні, культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання.

Визначають такі основні види іпотеки: звичайна, об'єднана, спільна, наступна, іпотека чужого майна, умовна.

У разі звичайної іпотеки виконання основного зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку одного об'єкта нерухомого майна, який належить заставодавцеві.

Виконання основного зобов'язання у разі об'єднаної іпотеки забезпечується шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать заставодавцеві. Якщо заставодавцем не виконано основне зобов'язання, продаж заставлених об'єктів нерухомого майна може здійснюватися в обсязі, необхідному для задоволення вимог кредитора (заставодержателя).

У разі спільної іпотеки виконання основного зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать різним особам. При спільній іпотеці заставодержатель має право на задоволення своїх вимог за рахунок кожного з об'єктів нерухомого майна, якими забезпечено основне зобов'язання. Укладення наступноїіпотеки одного з об'єктів такого майна допускається за нотаріально посвідченою згодою власників усіх інших об'єктів нерухомого майна, які передано в спільну іпотеку.

У разі іпотеки чужого майна виконання основного зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, яке належить третій особі (майновому поручителеві). Якщо таке майно продано через невиконання боржником основного зобов'язання, майновий поручитель має право звернутися до нього з регресним позовом про відшкодування заподіяних збитків.

Умовна іпотека застосовується у разі, коли іпотечним договором встановлено наступне:

-іпотечний договір набирає чинності з моменту виконання передбаченої ним умови;

- іпотечний договір вважається чинним до моменту виконання передбаченої цим договором умови. Якщо така умова не виконується з вини заставодавця (боржника), заставодержатель (кредитор) вправі вимагати дострокового виконання боржником основного зобов'язання.

Нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, може бути передано в наступну іпотеку, якщо інше не передбачено законом або іпотечним договором. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного заставодержателя задовольняються після повного забезпечення вимог кожного попереднього заставодержателя.

Якщо попередня іпотека припиняється без звернення стягнення на предмет іпотеки, заставодержатель наступної іпотеки займає у порядку черговості задоволення його вимог місце попереднього заставодержателя.

У разі звернення стягнення на предмет Іпотеки заставодержатель за наступною іпотекою вправі задовольнити свої вимоги за рахунок залишку коштів від реалізації предмета іпотеки після задоволення вимог поперднього заставодержателя в повному обсязі, а в разі їх недостатності –за рахунок звернення стягнення на інше майно заставодавця.

Учасниками системи іпотечного кредитування є заставодавець, заставодержатель, продавець житла, державні органи, страхові компанії, оцінювачі та поручителі.

Заставодавець (довіритель) — фізична чи юридична особа, що надає нерухоме майно в заставу для забезпечення свого боргу. До них пред’являються наступні вимоги:

-надійність і платоспроможність;

-добровільне надання в заставу нерухомого майна;

- здатність внести авансові платежі.

Сьогодні фізичні особи є основними споживачами послуг іпотечного кредитування.

Заставодержатель (іпотечні кредитори) —юридичні особи, що видають кредити під заставу нерухомого майна.

Центральним об'єктом у системі кредитування будівництва є спеціалізований комерційний банк іпотечного та житлового будівництва (спеціалізований банк), який відповідає вимогам діючого законодавства та має дозвіл Національного банку України на виконання операцій фінансування капітальних вкладень по дорученню власників і розпорядників інвестованих коштів.

Національний банк України надає такий дозвіл, якщо комерційний банк

- має дозвіл НБУ на виконання операцій управління грошовими коштами та цінними паперами за дорученням клієнтів;

- здійснює банківську діяльність в Україні не менше п'яти років, у тому числі по залученню коштів на фінансування будівництва житла — не менше трьох років;

/-відповідає, на дату звертання в НБУ за отриманням дозволу, додатковим вимогам відносно мінімальних значень нормативів капіталу і ліквідності, що встановлені для спеціалізованих банків.

Іпотечний банк — установа, що спеціалізується на видачі довгострокового кредиту під заставу нерухомості. У створенні іпотечних банків не можна йти шляхом їх вузької спеціалізації. В Україні такі банки не виживуть. Іпотечні банки необхідно створювати як підрозділи універсальних банків, що мають досвід кредитування економіки України, і поступово через ці філії формувати іпотечний ринок. Це стосується і земельних банків. Недоцільно створювати земельні банки, необхідно створювати аграрні, що будуть спеціалізуватися на іпотечному кредитуванні й водночас матимуть ширшу спеціалізацію.

Спеціалізований банк надає заставодержателю кредит на купівлю житла, при цьому між ними укладаються кредитний договір і, як наслідок його, договір застави. Покупець житла — це головна фігура механізму іпотечного кредитування, яка приводить його в рух. Потім заставодавець укладає з продавцем житла договір купівлі-продажу нерухомості (якщо житло продає ріелторська фірма) чи договір підряду на будівництво (якщо житло будує підрядно-будівельна організація). Іпотечний банк, з іншого боку, вправі продати заставну даного заставодавця на вторинному ринку цінних паперів.

Економічна сторона виникнення заставних, забезпечених нерухомістю, пов'язана зі створенням умов надання значній кількості інвесторів можливості одержання дешевих і довгострокових кредитів під заставу іпотечних цінних паперів і наявних у них майнових прав на нерухомість. Особливостями таких цінних паперів варто вважати:

- перетворення в ліквідну (грошову) форму майнових прав на нерухомість заставодавця;

- використання цінних паперів як заставу під іпотечну позичку.

Переваги іпотечного кредитування для банків:

порівняно низький ризик при видачі кредитів, тому що вони забезпечуються нерухомістю;
довгостроковість кредитування звільняє банки від приватних переговорів із клієнтами;
іпотечні кредити забезпечують банку цілком стабільну клієнтуру;
заставні можуть активно обертатися на вторинному ринку, що дозволяє банку диверсифікувати свій ризик, продавши заставну після видачі кредиту.

Недоліки іпотечного кредитування для банків:

необхідність тримати в штаті вузьких фахівців-професіоналів -оцінювачів нерухомості, що представляється у заставу;
довгострокове відволікання коштів;
велика тривалість терміну кредитування є загрозою для майбутніх прибутків банку, тому що дуже важко спрогнозувати на десятиріччя вперед динаміку ринкових процентних ставок.

Продавцями житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, у тому числі підрядні будівельні організації (забудовники) та ріелторські фірми. Якщо об'єктом купівлі є житло, яке тільки буде споруджуватися, продавцем житла виступає забудовник. Забудовниками є юридичні особи, які отримали в установленому порядку земельну ділянку для будівництва житла, підписали відповідний інвестиційний договір зі спеціалізованим банком і на свій ризик здійснюють будівництво житла. Забудовник повинен виконувати свої договірні обов'язки відповідно до генерального договору, інвестиційного договору та інших договорів.

Обов'язки забудовника:

/ будівництво житлового дому » належної якості;

• у повній відповідності до документації, яка була надана спеціалізованому банку для залучення коштів довірителів;

• у повній відповідності до проектної документації;

• у строки, визначені відповідними документами; / передача житла у власність довірителям.

Для забезпечення своїх обов'язків забудовник за вимогою спеціалізованого банку передає йому в заставу

-права на земельну ділянку;

- проектну документацію;

- будівельні матеріали на об'єкт, придбані за рахунок коштів фінансування;

- майнові права на житло, яке будується за рахунок коштів фінансування.

Забудовник зобов'язаний за свій рахунок застрахувати предмет застави, а також за вимогою банку -свої фінансові ризики невиконання особистих договірних обов'язків.

Спеціалізований банк у разі виявлення недоліків у якості житла має право вимагати від забудовника їх усунення. Якщо забудовник не усуне недоліки протягом 90 календарних днів, а також у випадку значного невиконання графіків будівництва банк має право усунути забудовника від виконання ним його функцій і перевести в судовому порядку право на земельну дільницю й будівництво на себе або на вповноважену особу. У випадку купівлі готової нерухомості продавцем виступає агентство нерухомості (ріелторська фірма). Не всі банки працюють з клієнтами напряму (банку невигідно консультувати велику кількість потенційних позичальників, адже не всі стануть клієнтами банку, — це додаткові затрати, розширення штату і т.п.). Водночас агентство нерухомості, яке співпрацює з банком (банками),

порадить клієнту виходячи з його конкретних умов, з яким банком вигідніше мати справу (взяти кредит);
безплатно (як правило) проконсультує в усіх питаннях, пов'язаних з отриманням кредиту;
розрахує всі затрати покупця, у т.ч. місячні платежі по погашенню кредиту (навіть для кількох банків ( для порівняння);
підготує всі необхідні документи для банку;
може виступити поручителем;
за необхідності підбере квартиру, враховуючи умови клієнта і вимоги банку;
зробить попередню оцінку квартири;
попередньо узгодить розмір та умови кредиту

державні органи,що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і договорів з нею та ведуть єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно.

Реєстрація договору про іпотеку повинна здійснюватися на підставі заяви (повідомлення) іпотекодержателя.

Затрати по сплаті зборів за державну реєстрацію іпотеки та внесенню змін і доповнень у реєстраційний запис про іпотеки покладаються на заставодавця, якщо договором між ним і заставодержателем не встановлене інше.

Страхова компаніяможе стати суб'єктом системи іпотечного кредитування, якщо вона відповідно до діючого законодавства отримала ліцензію на право здійснення страхової діяльності у формі добровільного страхування майна і фінансових ризиків.

При укладанні іпотечного кредитного договору заставодавець повинен підписати договір про страхування майна (процентна ставка —до 1% вартості об'єкта).

До оцінювачіввідносять як незалежних оцінювачів, так і оціночні агентства, що займаються професійною оцінкою зданого під заставу нерухомого майна.

Поручителі— фізичні та юридичні особи, що поручилися за заставодавця й несуть майнову відповідальність за його зобов'язаннями.

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Земельна ділянка	\|	Принципи, пов”язані з ринковим середовищем

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.007 сек.