Юридичний аудит (Due Diligence) будівельного проекту. Особливості проведення.

Юридичний аудит об’єктів (Due Diligence)нерухомості - (будівель, земельних ділянок та проектів будівництва - має свою специфіку, що відрізняє його від інших об’єктів, що можуть бути предметом аудиту.

Не зважаючи на фінансову кризу та певну тимчасову стагнацію на ринку житлового будівництва, що має місце останнім часом, ринок інвестицій в об’єкти будівництва в Україні залишається привабливим для західних та вітчизняних інвесторів та продовжується ріст доходності проектів, так званої «комерційної нерухомості».

Все більше українських компаній намагаються здійснити залучення значних іноземних інвестицій шляхом публічного (IPO) або приватного розміщення (private placement) своїх акцій. Для успішності здійснення такого залучення вітчизняній девелоперській чи інвестиційній компанії необхідно мати значний пакет інвестиційних проектів в своєму портфоліо. Як правило до такого портфоліо входять контрольні пакети корпоративних прав у українських юридичних особах, що створюються або придбаються спеціально з метою розвитку такого проекту (далі по тексту визначається також як “Компанія”). Цінність такої компанії SPV полягає перш за все у наявності у такої компанії прав на земельну ділянку, на якій планується здійснити будівництво об’єкту комерційної нерухомості. Компанія може володіти земельною ділянкою на праві власності або користування (оренда, право постійного користування), або володіти об’єктом нерухомості на такій земельній ділянці, або права на земельну ділянку можуть випливати із певної угоди з титульним володільцем такої компанії (інвестиційний договір, договір про забудову тощо).

Дуже важливим для потенційного інвестора, а в даному випадку покупця Компанії чи об’єкту нерухомості, є перевірка таких прав на земельну ділянку, які ми для зручності і для охоплення всіх форм таких прав будемо іменувати як «земельні активи». Українські юридичні компанії вже досить давно проводять для своїх клієнтів повний юридичний аналіз компаній, що плануються до придбання, (Due Diligence).

Due diligence(у дослівному перекладі з англійської мови - забезпечення належної сумлінності) -це система або комплекс аналітичних і оперативних заходів, направлених на різнобічну перевірку законності і комерційної привабливості планованої операції, інвестиційного проекту, процедури і так далі з метою уникнути або максимально понизити існуючі підприємницькі ризики (правові, податкові, політичні, маркетингові і так далі).

Вперше поняття due diligence з'явилося в законодавстві США про цінні папери в 1933 р. При цьому сам термін не був прямо визначений, оскільки, як наголошувалося судами штатів, неможливо встановити єдиний об'єм вимог по проведенню due diligence різних компаній. Сучасні стандарти due diligence були вироблені в Швейцарії в 1970-х роках з метою уникнути жорсткого державного регулювання і контролю за діяльністю банків. Угода швейцарських банків про належну перевірку (The Swiss Bank's Due Diligence Agreement), підписана в 1977 р., встановила єдиний підхід до збору інформації про клієнтів при відкритті рахунків і в процесі їх обслуговування.[3]

Складовою частиною проведення Due Diligence будь-якої юридичної особи або групи юридичних осіб, пов’язаних між собою відносинами контролю, є аналіз активів компанії у вигляді об’єктів нерухомості. Останнім часом, значного розповсюдження набув аудит об’єкту нерухомості, що є основною метою придбання клієнта, при цьому інколи такий аудит може бути пов’язаний із стандартним аудитом юридичної особи або групи осіб ( у випадку наприклад Due Diligence Компанії, що придбається як спеціально створена компанія для розвитку інвестиційного проекту будівництва об’єкта нерухомості) або може проводитись без аналізу діяльності компанії взагалі. У будь-якому випадку, юридичний аудит об’єкту нерухомості має свої особливості, про які піде мова нижче.

При проведенні Due Diligence активів у вигляді нерухомості або прав на нерухомість більше уваги приділяється аналізу кожного з таких активів, причому такий аналіз не обмежується часом, коли певний актив перебував у власності або володінні Компанії. Наприклад, якщо Компанія є власником певної земельної ділянки, то дослідженню підлягають, як придбання такої земельної ділянки Компанією, так і операції, що здійснювались попередніми власниками земельної ділянками (зміна цільового призначення земельної ділянки, викуп земельної ділянки у держави тощо), перевіряється виконання попередніми власниками вимог чинного земельного законодавства, оцінюються ризики і можливі негативні наслідки від виявлених під час проведення юридичного аудиту порушень.

При проведенні юридичного аудиту об’єктів нерухомості і інвестиційних проектів досить часто доводиться зустрічатись з так званими Компаніями SPV. Дослівно SPV (special purposed vehicle) можна перекласти як «засіб спеціального призначення» і по суті ця назва означає спеціальний різновид компаній, що створюються спеціально з одною-єдиною метою, щоб придбати певний актив, довести цей актив до певної стадії готовності (збудувати об’єкт нерухомості, відвести в оренду земельну ділянку і т.д.). Як правило, Компанії SPV не проводять активної діяльності, на них немає значного персоналу співробітників (розповсюджена ситуація, коли в штаті такої Компанії SPV є лише один працівник – директор, та і той працює за сумісництвом), тому обсяг перевірки господарської діяльності такої Компанії є не дуже значним. Більшість юридичних компаній мають розроблений власними юристами стандартизований перелік документів для проведення Due Diligence української юридичної особи. Зазвичай, такий перелік містить цілу низку різноманітних документів, що повинні бути в наявності у більшості господарюючих суб’єктів, але з великою ймовірністю будуть відсутніми в Компанії SPV. Це, зокрема, стосується таких значних блоків дослідження звичайного Due Diligence, як: об’єкти права інтелектуальної власності, питання трудового права, дозволи і ліцензії, судово-претензійна діяльність, виробнича діяльність та інші.

Тому в таких випадках можна вести мову про дещо спрощену процедуру аудиту діяльності самої Компанії та її діяльності і більш ускладнену процедуру перевірки певних активів Компанії, що так чи інакше пов’язані з нерухомістю. Говорячи про юридичний аудит земельних активів, можна виділити кілька основних етапів такого аудиту.

Перший етап. Первинне ознайомлення з правовстановлюючими документами на Земельні активи. Такі документи можна умовно поділити на кілька основних груп:

А) Правовстановлюючі документи на земельні ділянки (державні акти про право власності на земельні ділянки, державні акти про право постійного користування земельними ділянками, договори оренди земельних ділянок, договори суперфіцію земельних ділянок.

Б) Правовстановлюючі документи на інше ніж земельні ділянки нерухоме майно (свідоцтва про право власності, договори купівлі-продажу інше)

В) Угоди та договори, що свідчать про тимчасове закріплення Компанії на певній земельній ділянці (інвестиційні договори, договори про спільну діяльність, угоди про співробітництво, договори доручення інше)

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Державне регулювання інвестицій в будівництво. Державна експертиза інвестиційних проектів.	\|	Четрвертий етап. Аналіз чинного законодавства. За необхідності аналіз додаткових документів

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.005 сек.