• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

Тема 1: Загальні відомості про оцінку нерухомості. Правові аспекти.

ВСТУП

ЗМІСТ

Розвиток ринкових умов в Україні був передумовою формування нового виду діяльності – оціночної. Ця діяльність безпосередньо пов’язана з реформуванням економіки та охоплює широке коло питань: оцінка бізнесу, оцінка нерухомості, оцінка нематеріальних активів, інтелектуальної власності тощо.

Дисципліна “Оцінка землі і нерухомості” спрямована на огляд вузького кола питань оціночної діяльності, які безпосередньо пов’язані з нерухомим майном – невід’ємною складовою будь-якої економічної діяльності.

Зважаючи на це, метою курсу є знайомство з основами сучасної концепції оцінки землі і нерухомості в Україні, її нормативно-правовою базою; умовами та механізмами її проведення.

Основне завдання курсу - ознайомити студентів з принципами, змістом та методами оцінки землі та нерухомості.

Під час вивчення курсу студент має набути такі вміння і навички:

- мінімум необхідних знань з теорії нерухомості як фінансового активу, які допоможуть зрозуміти суть оціночної діяльності;

- методики оцінки нерухомості, які допоможуть розкрити внутрішню логіку і організаційно-економічні питання операцій з нерухомістю;

- нормативно-законодавчої бази ринку нерухомості та її узгодженість з міжнародними стандартами;

- практичних навичок для проведення операцій з нерухомістю, при вирішенні конкретних завдань з оцінювання землі і нерухомості.

Об’єктдисципліни – нерухоме майно, яке належить фізичним чи юридичним особам і може оцінюватися.

Предметомдисципліни є оцінка нерухомого майна, яка здійснюється згідно з чинним законодавством України.

1. Історичні передумови формування дисципліни.

2. Нормативно-правова база регулювання оціночної діяльності в Україні.

3. Загальні відомості про нерухомість.

4. Право власності та інші речові права.

І. Оцінка – це діяльність фахівця, яка має за мету визначення ймовірної грошової суми, котру реально виручити при відчуженні майнових прав на оцінюваний об’єкт за конкретних ринкових умов.

Оцінка нерухомого майна необхідна при:

- відчуженні майна;

- акціонуванні підприємств і перерозподілові майнових часток;

- кадастровій оцінці для цілей оподаткування об’єктів нерухомості: приміщень і земельних ділянок;

- страхуванні об’єктів нерухомості;

- розробці інвестиційних проектів та залучені інвесторів;

- інших операціях пов’язаних з реалізацією майнових прав на об’єкти нерухомості.

Відчуження майна, земельної ділянки - передача права власності на майно, земельну ділянку її власником іншій фізичній чи юридичній особі, територіальній громаді чи державі. Відчуження може бути платне (купівля-продаж, обміну) і безплатне (дарування, спадщина тощо).

Процес оцінювання, як і будь-яке економічне явище, пов’язаний:

по-перше, із ринковим середовищем: існуванням попиту і пропозиції;

по-друге, із приватною власністю.

Формування і розвиток оцінки землі та нерухомості як дисциплінарної науки припадає на ХХ століття. У 30-ті роки ХХ ст.. в США та в інших розвинутих країнах світу, як необхідність розвитку ринкової економіки, появилася професія оцінника нерухомості. До сорокових років ХХ століття в багатьох розвинутих країнах були розроблені переважно подібні між собою принципи і методики оцінки, проте тільки у другій половині ХХ століття почав розвиватися підхід до поняття оцінки як до професії. Це пов’язано з тим, що:

- в умовах ринку неможливо ефективно керувати будь-якою компанією без реальної оцінки її бізнесу;

- оцінка вартості підприємства виступає універсальним показником ефективності будь-яких управлінських стратегій;

- реальна оцінка об’єктивно необхідна: при купівлі та продажеві майна, при переоцінці основних фондів, при здійсненні амортизаційної політики та при здійсненні значної кількості інших ринкових дій.

В Україні оцінка нерухомості стала надбанням практики не так давно, на початку 90-х років, у зв’язку з формуванням ринкових відносин. Перехід до ринкових умов супроводжувався не лише реформуванням економіки, а й формуванням нового виду діяльності - оціночної.

Професійна оціночна діяльність– діяльність оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності визнаними такими відповідно до положень нормативно-правових актів України, яка полягає в організаційному, методичному та практичному забезпеченні проведення оцінки майна, розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна.

ІІ. З набуттям незалежності в нашій країні були започатковані економічні перетворення, основні напрямки яких тісно пов'язані із майновими відносинами та власністю. Поштовхом до цього стало прийняття в 1991 році Верховною Радою Закону України "Про власність", який задекларував рівність поряд із державною інших форм власності: приватної і колективної.

Перехід до формування ринкових умов обумовив потребу розробки нових підходів і методик до оцінки майна і нерухомості.В листопаді 1992 р. був створений пакет нормативних документів і перша Методика оцінки вартості об’єктів приватизації і оренди на основі використання даних бухгалтерського обліку. Ця методика загалом задовольняла вимоги швидкої приватизації з метою створення в країні прошарку власників і вторинного ринку засобів виробництва. Одночасно вона потребувала вдосконалення, бо вартість оцінюваних об’єктів була дуже низькою. У 1995 році розроблена нова Методика оцінки вартості об’єктів приватизації (18.01.95 р.). В основу методики було покладено застосування при оцінці об’єктів, які приватизуються шляхом викупу, експертної оцінки, котра визначалася з врахуванням світового досвіду. У цьому ж році розроблені та затвердженні ФДМУ положення про проведення експертної оцінки державного майна при приватизації.

У 1995 році створюється Українська спілка оцінників (УСО), першим головним напрямком якої було розроблення Норм професійної діяльності оцінника, в яких найшли відображення етичні норми і професійні прийоми роботи оцінника, а також навчання спеціалістів основам оцінки майна, майнових і немайнових прав, та бізнесу, їх сертифікація.УСО – всеукраїнська громадська організація, яка об’єднує спеціалістів в області оцінки.

Головні задачі УСО полягають: у наданні допомоги спеціалістам-оцінникам та захисту їх інтересів, у розробці нормативної бази оціночної діяльності, у здійсненні контролю над якістю послуг, які надаються членами УСО. Також УСО займається підготовкою посібників з оцінки майна і розповсюдженням відповідної навчальної літератури, проведенням науково-практичних конференцій оцінників.

Органом державної влади, який здійснює державне регулювання оціночної діяльності в Україні, є Фонд державного майна України (ФДМУ),створений в 1992 році. ФДМУ забезпечує широке інформування суспільства з питань оціночної діяльності, стану та особливостей ціноутворення на майно та майнові права в Україні, в тому числі й нерухомість.

Представники УСО є консультантами ФДМУ, ними разом здійснюється підготовка і сертифікація експертів-оцінників, підписаний договір про сумісну діяльність цих організацій.

З червня 2001 року оціночна діяльність в Україні регульована - прийнято Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, з 1 січня 2002 року вступив в дію Земельний Кодекс, з 11 грудня 2003 року Закон України „Про оцінку земель” з 1 січня 2004 року – Цивільний кодекс і Закон про іпотеку.

ІІІ.До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти розташовані на земельних ділянках, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ст.181, Цивільного кодексу). До нерухомого майна можуть бути віднесені повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти. А також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

У складі нерухомості виділяються такі групи фінансових активів:

- земля; - житло; - будівлі і споруди; - ділянки лісового фонду; - повітряні та морські судна.

Актив– а) сукупність речей, які належать особі (фізичній, юридичній) на праві власності або іншого речового права; б) сукупність прав на чужі дії (боргове майно).

Пасив– а) сукупність речей, які належать іншим особам, але тимчасово знаходяться у власності даної особи; б) сукупність обов’язків, які є у даної особи.

Подільною є річ, яку можна поділити на частки без втрати її цільового призначення і кожна частка якої після поділу утворить цілу нерухому річ. Неподільною називається нерухомість, складові частини якої знаходяться в прямому зв'язку з нерухомою річчю і не можуть бути відділені від неї без значного збитку її цільовому призначенню.

Рис. 1. Характеристики нерухомості.

Обтяження – заборони щодо розпорядження нерухомим майном шляхом його відчуження, встановленні на підставі актів відповідних органів державної влади.

Обмеження –сукупність законодавчих і нормативних актів, а також відповідних заходів, що регулюють операції юридичних і фізичних осіб з нерухомістю.

Цільове призначення - це ціль, для якої може використовуватися нерухома річ. Наприклад, “цільове призначення земель - установлений законодавством порядок, умови, межа експлуатації (використання) земель для конкретних цілей відповідно до категорій земель”.

Дозволене використання - це цільове призначення нерухомої речі з переліком усіх її обтяжень й обмежень (обмежена сервітутом, правом привілейованого придбання) використання. Дозволене використання земель встановлюється органами державної влади і на підставі закону.

ІV.Право - цесоціальний регулятор, який володіє об'єктивним змістом і не залежить від волі та інтересів окремих громадян або груп людей. Серед системи прав виділяється право власності – певна сукупність прав, які належать особі-власнику.

Право власності, в тому числі й на нерухомість, – одне з найважливіших прав, згідно з яким, в Україні, власник володіє, користується та розпоряджається належним йому майном на свій розсуд. Це право охороняється державою.

Головний специфічний принцип права - формальна рівність суб'єктів правовідносин.

Особа, якій належить право, називається активним суб'єктом, особа, на якій лежить обов'язок, - пасивним суб'єктом.

Права є абсолютні і відносні.

Абсолютні права- суб'єктивні права, відповідно до яких праву активного суб'єкта відповідає обов'язок усіх його співгромадян, і захищаються проти всякого і кожного, хто забув про покладений на нього обов'язок. До абсолютних прав відносяться речові права.

Відносні права – це права, в яких праву активного суб'єкта відповідає обов'язок точно визначеного кола суб'єктів, одного або декількох. До відносних прав відносяться зобов'язальні права.

Речове право – встановлене в межах закону безпосереднє панування особи над річчю, внаслідок чого виникає обов’язок усіх і кожного не порушувати це право. Речовими правами є права власності та обмежені речові права.

Обмежене речове право – похідне від права власності і встановлене на законних підставах часткове панування над річчю, що здійснюється у межах, установлених законом або договором. Обмежене речове право обмежує право власності таким чином, що зазначене право зберігає свою чинність у разі відчуження речі, а також здійснюється незалежно від волі власника в межах, установлених законом або договором.

Право застави – право, за яким кредитор у разі невиконання боржником забезпеченого заставою зобов’язання має переваги на задоволення претензій щодо вартості заставленого майна, в тому числі нерухомого. При цьому заставоутримувач не має право отримати земельну ділянку у власність, а має право лише на грошову суму, одержану в результаті проведення публічних торгів.

Право застави виникає на підставі договору застави, а припиняється –після виконання зобов’язань, забезпечених заставою, або після продажу об’єкту нерухомості заставоутримувачем.

Державну реєстрацію права власності та обмеженого речового права на житлову та не житлову нерухомість здійснює Бюро технічної інвентаризації (БТІ), на землю – Центри земельного кадастру. За державну реєстрацію права власності та обмеженого речового права справляється державне мито.

Крім того, у жодній країні світу не має абсолютного права на землю.

Читайте також:

1. A) правові і процесуальні основи судово-медичної експертизи
2. I. Доповнення до параграфу про точкову оцінку параметрів розподілу
3. II. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ.
4. IX. Відомості про військовий облік
5. IX. Відомості про військовий облік
6. V Практично всі психічні процеси роблять свій внесок в специфіку організації свідомості та самосвідомості.
7. Адміністративні правовідносини
8. Адміністративно-правові (організаційно-адміністративні) методи мотивації
9. Адміністративно-правові відносини
10. Адміністративно-правові відносини
11. Адміністративно-правові методи забезпечення економічного механізму управління охороною довкілля
12. Адміністративно-правові норми

Переглядів: 1352