Ринок нерухомості

У перехідний період відбувається становлення нового сектора ринкової економіки – ринку нерухомості. Цей ринок тісно взаємодіє з іншими секторами фінансового ринку, а саме з ринками капіталу, цінних паперів, інвестиційних ресурсів. На ринку нерухомості акумулюються значні грошові кошти, які беруть активну участь у перетоку капіталу і забезпечують вирівнювання середньої норми доходу.

Становлення ринку нерухомості стало здійснюватися в умовах трансформаційних перетворень державної власності, у процесій роздержавлення і приватизації. За цих умов нерухомість починає набувати властивостей товару і капіталу. Тривалий час економічна теорія не розглядала "нерухомість" як особливу категорію, бо в адміністративній економіці вона не мала економічної цінності. Однак у процесі економічних реформ стає зрозумілим, що нерухомість є економічним явищем, має специфічні властивості товару і капіталу, особливі закономірності розвитку і функціонування. Нині нерухомість є повноправним об'єктом ринкових відносин. Навколо неї складається система цивільно-правових відносин (державна реєстрація, іпотека, оподаткування та ін.), її обслуговують численні інститути (державні установи, ріелтери, оцінювачі, забудовники, фінансові установи і т. ін.), з нею активно взаємодіють інші види ринків (споживчих товарів, чинників виробництва, цінних паперів, кредитних зобов'язань), від неї залежать механізми ринкового ціноутворення, інвестування, заощадження в економіці загалом.

У сучасних умовах поняття нерухомості найбільш активно використовують у правовій науці. Але без визначення його економічного змісту дуже важко буде раціонально регулювати відносини, які виникають у зв'язку з нерухомою власністю. У більшості визначень, що нині використовують у науковій літературі, нерухомістю вважають землю і все, що міцно, нерозривно пов'язане з нею природним чином (ліса, водойми, надра) або діями людей (будівлі, споруди). Проте виникає питання, чи потрібно розділяти земельну і нерухому власність, який характер зв'язку існує між землею і всім тим, що створено на ній?

Уперше поняття нерухомості як особливого об'єкта, відокремленого від земельної власності, з'явилося у ході проведення Петром І реформи земельно-правових відносин (1714), коли було узаконено єдину основу землеволодіння, за якою маєтки (estate) стали основною формою власності на землю. Все майно, розташоване на землі маєтку (поземельна власність), і саму землю стали називати нерухомим майном (real estate), або нерухомою власністю (real property). Тим самим нерухома власність за своїм значенням ширша, ніж земельна власність, оскільки включає останню як найістотнішу частину. Для повного розгляду поняття нерухомості необхідно розкрити особливості фізичного, економічного і правового зв'язку землі та нерухомості.

Історичне походження нерухомості нерозривно пов'язане із землею. Остання є початковою формою нерухомості. Земля входить до складу нерухомості як земельна ділянка (територія), що має певну площу (розмір), фізичні властивості (якість і склад грунту, рельєф, особливі кліматичні умови) та місцеположення (відстань) відносно розташування джерел сировини, постачальників і споживачів, центрів концентрації попиту, транспортних ліній і т. ін.

Фізична єдність землі та нерухомості виявляється у тому, що капітальні вкладення (будівлі, споруди та ін.), які створює людина, стають поліпшеннями самої землі, її фізичними й економічними властивостями. У цьому разі до нерухомості належать будівлі, споруди, квартири, приміщення, тобто ті вкладення, існування яких неможливо без фізичного зв'язку із землею. Але такий зв'язок не є абсолютним, тому що існує можливість фізичного переміщення (наприклад, дачних будиночків, гаражів, торговельних кіосків). Проте фізичне переміщення не змінює природи нерухомості, оскільки її об'єкти набувають функціональних властивостей тільки при їх розміщенні на землі в певному місці. Наприклад, дача, розташована всередині промислової забудови, перестає відповідати своєму функціональному призначенню і втрачає свою корисність і вартість. Отже, земля та інші об'єкти нерухомості перебувають не лише у фізичному, айв економічному зв'язку із землею. Це означає, що економічна цінність землі залежить від тих об'єктів, які на ній розташовані, в свою чергу корисність та вартість самої нерухомості визначається якісними характеристиками землі. Такий взаємозв'язок дає змогу розглядати нерухомість у двох значеннях. У широкому розумінні нерухомість являє собою землю і все, що з нею міцно пов'язано, у вузькому нерухомість — це тільки ті об'єкти, які безпосередньо пов'язані із землею. Суто економічний зміст нерухомості можна визначити як матеріально-речову форму капіталу, зрощеного із землею. Двоїстий підхід дає можливість використовувати різні способи регулювання, управління нерухомістю, механізми її оцінки й оподаткування. Нині в Україні існують різні інститути регулювання нерухомої власності. Наприклад, Державний комітет з земельних ресурсів регулює земельні відносини. А проблеми нерухомості у вузькому розумінні вирішує Державний комітет з будівництва та архітектури й інші установи. Але дійсна економічна природа нерухомості розкривається лише при визначенні її у широкому розумінні, що дає змогу з'ясувати специфічні риси її товарної форми.

Особлива економічна природа нерухомості пов'язана з такою фундаментальною властивістю землі, як обмеженість. Остання означає, з одного боку, абсолютну рідкість (не відтворюваність) землі як природного блага (в цьому значенні альтернативна вартість землі дорівнює нулю), а з іншого — обмежені можливості відтворення тих об'єктів, що розташовані на землі.

Обмеженість зумовлює особливі властивості товарної форми нерухомості. Однією з таких властивостей є непорушність (іммобільність) нерухомості. Це означає не тільки фізичну неможливість пересування, а перш за все закріплене місцеположення нерухомості, як об'єкта господарського і правового обороту, у зв'язку з чим складаються специфічні форми торгівлі, виникає необхідність державної реєстрації, змінюються умови оподаткування. Володіння нерухомістю, як непереміщуваним капіталом, формує у її власників потребу в політичній і економічній стабільності. Чим більше власників нерухомості, тим більше людей заінтересовані у процвітанні і порядку в країні, в межах якої тільки й може існувати таке дороге і цінне благо.

Наслідком непереміщуваності стає непряма мобільність, тобто обмежені можливості функціонального використання нерухомості. Це означає, що нерухомість не може сама переміститися у сферу найбільш вигідного використання, а навпаки, всі інші ресурси мають притягуватися до неї. Обмеженість виражається у таких властивостях нерухомості, як тривалість створення, висока капіталомісткість, довгостроковість існування. Ці властивості впливають на міру еластичності попиту і пропозиції, виявляються у специфічних ризиках інвестування, обумовлюють можливість відокремленого функціонування ринку оренди та користування. Істотною властивістю нерухомості як товару є її неоднорідність у формі об'єктивної (наприклад, відмінності якісних характеристик) і суб'єктивної (існування різних переваг, бажань споживачів) диференціації. Залежно від міри неоднорідності створюються ринки з різними ознаками конкурентного середовища (досконалий або недосконалий тип).

Запитання і завдання для самоконтролю

1. Хто може бути об’єктом і суб’єктом підприємницької діяльності у сільському господарстві?

2. Назвіть форми власності на землю. Які форми землекористування

Ви знаєте?

3. Що таке аграрні відносини?

4. Назвіть причину, умови виникнення та джерело диференційної

земельної ренти І та ІІ виду.

5. Поясніть сутність монопольної ренти.

6. Поясніть сутність та особливості агропромислової інтеграції.

7. Визначте особливості ринку нерухомості.

Тематика реферативних повідомлень до теми 10

1. Земля як фактор виробництва.

2. Земельні та аграрні відносини.

3. Власність на землю та її форми.

4. Рента. Диференційна, абсолютна та монопольна рента.

5. Ринок землі та особливості його функціонування.

6. Попит на землю. Пропозиція землі.

7. Нормативна та експертна грошова оцінка земельних ділянок.

8. Ринкове реформування аграрного сектора в Україні.

9. Ринок нерухомості: його сутність, інфраструктура та значення.

10. Досвід проведення земельної реформи в країнах Центральної та Східної Європи.

11 СИСТЕМА МАКРОЕКОНОМІКИ. ОСНОВНІ РЕЗУЛЬТАТИ І ПОКАЗНИКИ МАКРОЕКОНОМІКИ 11.1 Макроекономіка як галузь економічної науки Макроекономіка – галузь економічної науки, що вивчає поведінку економіки як єдиного цілого з метою забезпечення умов сталого економічного зростання, повної зайнятості ресурсів, мінімізації рівня інфляції і рівноваги платіжного балансу. Макроекономіка – це одна з наук, що вивчає закономірності функ-ціонування національної економіки. Окрім неї, економіку вивчають багато інших економічних наук: політична економія, мікроекономіка, маркетинг, менеджмент, галузеві та функціональні економіки та ін. Водночас макроекономіка як наука, насамперед, спирається на положення та висновки політичної економії про розвиток виробничих відносин, розширене відтворення, дію об'єктивних економічних законів та механізми їх використання у практиці господарювання. Вона також має безпосередній зв'язок з математикою і статистикою, широко використовує методи економіко-математичного моделювання, що перетворює її у точну науку, дозволяє перейти від якісного до кількісного аналізу економічних явищ, процесів та закономірностей, які відбуваються в економіці. Отже, макроекономіка формує наукові уявлення про функціонуван-ня економіки на національному рівні. Вона досліджує господарську діяльність та взаємодію всієї сукупності економічних суб'єктів. Внутрішній стан та функціонування економічної системи як єдиного цілого забезпечується зв'язками між елементами, що входять до її складу, і зовнішнім середовищем. 11.2. Основні результати і показники макроекономіки У світовій практиці використовується система макроекономічних показників, яку прийнято називати системою національних рахунків (СНР). Серед макроекономічних показників системи національних рахунків найважливішими є валовий національний продукт (ВНП), валовий внутрішній продукт (ВВП), чистий національний продукт (ЧНП), національний дохід (НД), особистий дохід (ОД), особистий дохід, що є в розпорядженні особи (ОДО). У цих показниках міститься різнобічна характеристика діяльності національної економіки. Валовий національний продукт у системі СНР посідає центральне місце поруч з валовим внутрішнім продуктом. За своїм змістом ВНП – це сукупність кінцевих товарів та послуг, що вироблені протягом року. Є різні форми ВНП; основні з них – вартісна та натурально-речова. Вартісна форма ВНП – це вартість усіх товарів та послуг у грошах. Слід зазначити, що вона має бути виражена у ринкових цінах. Отже, ВНП являє собою ринкову ціну всіх кінцевих товарів та послуг, що вироблені в суспільстві за певний період. Кінцеві товари та послуги характеризуються тим, що для них цикл відтворення закінчено, і вони надходять для кінцевого споживання. Крім кінцевих, існують проміжні товари та послуги, які у ВНП не враховуються. Наприклад, для такого кінцевого товару, як автомобіль, проміжними будуть метал, пластмаса, скло, тканина, каучук та інші елементи. Проміжні товари не включаються до вартості ВНП, щоб уникнути повторного підрахунку. Отже, проміжні товари купують з метою їх подальшого виробничого використання чи перепродажу. Натурально-речова форма ВНП визначає, скільки і яких товарів та послуг виробляється в суспільстві з урахуванням їх споживчих форм. Однак ця форма не дає можливості точно виміряти показник динаміки розширення виробництва, оскільки однакова сукупна кількість товарів у натуральній формі, обчислена у грошах, такої рівності не відображає. В економічній науці валовий національний продукт визначається в основному з використанням трьох методів. Виробничий метод (метод доданої вартості) застосовують головним чином для того, щоб уникнути подвійного чи повторного підрахунку вироблених товарів та послуг. Додана вартість – це вартість, яка додається кожним виробником на всіх етапах формування кінцевого товару чи послуги. Додана вартість обчислюється як різниця між виручкою виробників від продажу виробленої продукції і грошовими витратами внаслідок закупівлі ресурсів, необхідних для випуску продукції: витрати на робочу силу, сировину, матеріали, енергію, транспортні витрати та ін. По суті, додана вартість відображає внесок виробника до загальної вартості кінцевого товару чи послуги. Метод доданої вартості використовують для підрахунку ВНП за галузями, таким чином він дає змогу визначити їх роль та співвідношення у його виробництві, а також проаналізувати динаміку розвитку провідних галузей економіки, сприяє формуванню необхідної структурної політики. Нарешті, використання методу доданої вартості за галузями наочно демонструє рівні економічного розвитку різних країн при порівнянні відповідних даних. Поширенішими є методи підрахунку ВНП за витратами та доходами. Це окремі методи, їх застосування дозволяє, по-перше, розглянути розгорнуту структуру ВНП та визначити роль і значення кожного структурного елемента; по-друге, поєднання цих методів, вірніше, їх взаємодоповнення дає можливість виявити при обчисленні ВНП помилки та огріхи, оскільки сума ВНП у грошовому виразі, підрахована як методом доходів, так і методом витрат, має бути однаковою. Витрати, яких зазнають споживачі, на закупівлю товарів та послуг, незалежно від суб'єкта (держава, фірми, домогосподарства), завжди дорівнюватимуть доходам, отриманим виробниками від виробництва та реалізації продукції. Слід взяти до уваги, що порушення рівності між доходами та витратами дає можливість дослідникові зробити певні висновки. Наприклад, якщо сума витрат більше суми доходів ВНП, то слід вважати, що держава живе у борг, який не лише нагромаджується, а й який треба повернути кредиторам. При використанні методу підрахунку за витратами у ВНП обов'язково виділяють такі статті витрат. Особисті споживчі витрати. Це витрати на придбання товарів пер-шої необхідності та товарів розкоші, товарів повсякденного та довго-тривалого використання, а також на придбання різних послуг. Деякі товари, що дорого коштують, при використанні збільшують вільний час споживачів, тому витрати на їх купівлю мають характер інвестицій. Приватні валові капіталовкладення (інвестиції). Цей елемент витрат має власну складну структуру. До валових інвестицій належать головні види капіталовкладень приватного бізнесу. По-перше, це вкладення до основного капіталу: будівлі, споруди, машини, механізми тощо; по-друге, інвестується обіговий капітал (сировина, матеріали, виробничі запаси та ін.); по-третє, витрати на житлове будівництво. Поняття "валові" інвестиції означає, що інвестиції вкладаються до сукупного капіталу суспільства. Частина валових інвестицій амортизується в основному капіталі, а "чисті" інвестиції витрачаються на збільшення капітальної вартості. Державна закупівля товарів та послуг — це витрати держави на утримання державних органів і служб законодавчої та виконавчої влади, витрати на освіту, охорону здоров'я, на правоохоронні структури, оборону. До них належить також оплата праці працівників бюджетної сфери. Проте такі витрати, як пенсії, допомога, субсидії, що їх надають державні органи соціального страхування, так звані трансфертні витрати (або платежі), у ВНП не враховуються. Сальдо між експортом та імпортом. Цю статтю витрат ще називають чистим експортом. Якщо експорт та імпорт за вартістю е рівними, тоді чистий експорт дорівнює нулю. В економіці різницю між експортом та імпортом ще називають торговельним балансом. Його позитивна величина збільшує ВНП. Якщо ж величина чистого експорту негативна, це зменшує ВНП. Метод визначення ВНП за доходами має власну структуру та включає всі види доходів, які отримують суб'єкти економічних відносин. Слід враховувати, що різні доходи перерозподіляються між державою, підприємцями та громадянами, тому визначення сукупного доходу цих суб'єктів економічної діяльності є досить проблематичним. Валовий національний продукт містить такі види доходів. 1. Доходи від праці, або заробітна плата найманих працівників, - це основна та додаткова оплата праці, оплата відпусток, інші виплати наймачів робочої сили, включаючи надходження до приватних та державних пенсійних фондів, фондів страхування та ін. 2. Прибуток фірм та корпорацій. До цієї статті доходів належать: прибуток різних фірм та корпорацій; доходи держави у вигляді подат-ків; доходи у вигляді дивідендів; нерозподілений прибуток корпорацій. 3. Доходи від власності. Це доходи від власності некорпоративного сектора: малого, сімейного бізнесу, дрібних підприємців, доходи осіб вільних професій (адвокати, художники, архітектори, письменники та інші громадяни, які працюють на себе, не за наймом). 4. Рентні доходи — доходи, які отримує власник від використання землі, іншого майна: будівель, споруд, устаткування, транспортних засобів. 5. Проценти. Це використання позичкового капіталу у вигляді кредитів, що надають власники грошового капіталу фірмам, підприємцям та іншим особам, які беруть участь у створенні ВНП. 6. Амортизація — грошові відрахування на відшкодування зносу основного капіталу, який бере участь у створенні валового національного продукту. 7. Непрямі податки. Вони входять до ціни кінцевих товарів та послуг. їх платять споживачі, купуючи товари, та виробники, реалізуючи товари на користь держави. Основними з них є податок на додану вартість, акцизи, податки на землю, мито. Оскільки зростання ВНП відбувається в результаті приросту виробництва та під впливом цін на товари та послуги, з'явилася потреба у використанні понять номінального та реального ВНП. Номінальний ВНП обчислюють у поточних ринкових цінах того року, в якому ВНП виробляється. Реальний ВНП включає вартість кінцевих товарів та послуг у постійних цінах певного базисного року. Коли базисний рік обрано (наприклад, 2012 рік), ВНП, вироблений в іншому, пізнішому році, обчислюється у цінах базисного року. Це дає можливість врахувати зростання ВНП лише за рахунок обсягу виробництва. ВНП, обчислений у цінах базисного року, називається реальним ВНП. Визначається індекс цін, що відображає зміни цін поточного року порівняно з цінами базисного року. Індекс зростання цін називають дефлятором ВНП, який визначається як відношення номінального ВНП до реального. До складу ВНП не належать такі види економічної діяльності: 1) доходи від тіньової економіки; 2) робота в домашньому та особистому підсобному господарстві для сімейного споживання; 3) робота осіб вільних професій для власних потреб; 4) трансфертні платежі: державні (пенсії, допомога, стипендії, виплати з соціального страхування та виплати процентів за державними позиками і т. ін.) та приватні (виплати приватних стипендій, допомог, виплати з благодійних фондів та ін.); 5) фінансові операції щодо закупівлі та реалізації пакетів цінних паперів; ці угоди належать до функціонування фіктивного капіталу і реально ВНП не збільшують. Валовий внутрішній продукт (ВВП) є другим за важливістю показником системи національних рахунків. Його визначають як вартість кінцевих товарів та послуг, що вироблено на території країни незалежно від того, хто виробив ці продукти – вітчизняні чи іноземні фірми. До ВВП не належить продукція, вироблена вітчизняними підприємствами за межами країни. Якщо доходи іноземних компаній, що виробляють продукти та послуги в даній країні, дорівнюють доходам вітчизняних фірм, отриманим за кордоном, ВНП та ВВП є рівними за вартістю, у разі перевищення грошових надходжень з-за кордону над платежами за кордон, ВНП буде більше за ВВП, а сальдо платіжного балансу – позитивним. Якщо ж грошові надходження за кордон більші за надходження з-за кордону, в цьому разі ВНП буде менший від ВВП. Таке перевищення ВВП над ВНП свідчить про істотну залежність національної економіки від іноземних інвестицій. У розвинутих країнах різниця між цими макроекономічними показниками незначна і, як правило, становить кілька процентів. Слід зазначити, що відповідно до методики нової системи національних розрахунків показник ВВП є важливішим порівняно з ВНП і частіше використовується економістами. Обидва макроекономічні показники, що розглянуті вище, мають у своїй структурі, крім доданої вартості кінцевих товарів та послуг, вартість спожитих факторів виробництва, використаних на вироблення кінцевих товарів та послуг. Оскільки будівлі, споруди, машини, механізми, устаткування використовуються в процесі створення товарів та послуг досить тривалий час, то у всій масі вироблених товарів міститься певна вартість раніше створених капітальних благ. При обчисленні макроекономічних показників така перенесена вартість формується у статті "амортизація". Отже, для визначення дійсного обсягу товарів та послуг, який називається "чистий національний продукт" (ЧНП), необхідно від вартості ВВП відняти вартість амортизаційного фонду, що сформувався протягом року. За допомогою ЧНП вимірюються доходи всіх постачальників економічних факторів виробництва (капіталу, робочої сили, землі, підприємницьких здібностей та ініціативи). Національний дохід як категорія макроекономіки визначається шляхом віднімання (вилучення) від суми ЧНП непрямих податків. У структурі національного доходу залишаються, таким чином, усі види заробітної плати, доходи від власності, рентні платежі, прибуток, тобто всі зароблені доходи. Однак слід враховувати, що зароблені доходи вищі за ті, що їх реально отримують усі учасники виробництва. Як і інші показники макроекономіки, національний доход представлений у натурально-речовій та вартісній формах. Вартісна форма національного доходу – це новостворена вартість за певний період (за рік). Національний доход у натурально-речовій формі становлять усі предмети споживання, що використовуються громадянами держави, а в умовах розширеного виробництва до національного доходу включаються й засоби виробництва, потрібні для збільшення обсягів виробництва та формування страхових резервів. При обчисленні національного доходу застосовують кілька статистичних методів, серед яких виробничий метод розподільний метод кінцевого використання. Прийнято виділяти національний дохід вироблений і використаний. Використаний національний доход відрізняється від виробленого національного доходу на величину страхових запасів та втрат у народному господарстві (від стихійних лих, техногенних катастроф, незавершеного та списаного обсягу будівельних робіт). Всі названі витрати зменшують вироблений національний доход. У практиці країн СНД застосовується поділ національного доходу на два фонди: фонд споживання та фонд нагромадження. Перший – це споживання всіма учасниками вироб-ництва матеріальних та культурних благ відповідно до отриманого рівня доходів. Він включає обсяг заробітної плати та соціальні (суспільні) фонди споживання. Фонд нагромадження використовується на розвиток виробництва і на приріст основного та обігового капіталу та на розвиток соціальної сфери. Зниження обсягу національного доходу свідчить про нестабільність в економіці, про порушення основних макроекономічних пропорцій, про те, що в економіці країни є кризові явища. Такий макроекономічний показник, як особистий доход (ОД), утворюється у результаті відрахування з національного доходу коштів на соціальне страхування, податку на прибутки корпорацій, у тому числі й на нерозподілені прибутки корпорацій, але з додаванням суми трансфертних платежів. Якщо з особистого доходу відрахувати суму особистого прибуткового податку, залишається дохід, що є в розпорядженні особи. Уся сукупність макроекономічних показників являє собою певну систему і дає можливість за допомогою їх аналізу та порівняння дослідити багато важливих сторін і пропорцій національної економіки. Запитання і завдання для самоконтролю 1. Охарактеризуйте макроекономіку як галузь економічної науки. 2. Що є основними результатами і показниками макроекономіки. 3. Сутність і методи обчислення ВВП. 4. Методика обчислення похідних показників ВВП. 5. Сутність ВНП і методика обчислювання його похідних показників. 6. Особливості розрахунку показника ЧНП. 7. Номінальний і реальний ВВП. Тематика реферативних повідомлень до теми 11 1. Предмет, основні проблеми і цілі макроекономіки. 2. Система національних рахунків (СНР). 3. Національна економіка. Національний продукт. 4. Валовий внутрішній продукт: сутність, форми та методи обчислення. Реальний і номінальний ВВП. 5. Чистий національний продукт. Національний дохід: його структура, форми та значення в економіці. 6. Особистий дохід. Дохід, що є в розпорядженні особи. 7. Національне багатство: сутність, структура, джерела зростання. 8. Ефективність макроекономіки: сутність, основні показники. 9. Динаміка ВВП України за роки незалежності.

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Земельна рента та її види	\|	Теоретичні основи циклічності розвитку ринкової економіки. Циклічність як економічна категорія.

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.006 сек.