Загальні риси іпотеки

Термін ─ «іпотека» походить від давньогрецького слова ─ «hypothёca» ─ лат.. Грецькою «іпотека» означала за одними джерелами ─ дерев’яний кілок, який вбивався в землю з метою позначення меж ділянки, яка приймалася в заставу щодо забезпечення виконання основного обов’язку по кредиту, за іншими джерелами ─ табличка, яку ставив кредитор на землі боржника. Як бачимо, термін «іпотека» історично та й етимологічно пов’язаний із землею

Іпотечне кредитування ─ надання кредитів на придбання, будівництво, реконструкцію об’єктів нерухомості. Безпосередньо, термін іпотека означає заставу нерухомого майна (головним чином землі і будівель) з метою одержання позики. При іпотечній заставі кредитор (заставоутримувач, англ. ─ mortgagee) має право вилучити у позичальника заставлене майно у випадку несплати позичальником боргу.

Іпотечним є кредит (англ. ─ mortgage), що надається в грошовій формі або у формі іпотечних облігацій під заставу об’єкта нерухомості з метою купівлі (побудови) такої нерухомості. Іншими словами, об’єкт, що купується (будується), є об’єктом застави. Сутність іпотечного кредиту полягає не просто в наданні нерухомості в якості кредитного забезпечення, а з метою придбання або будівництва цієї нерухомості. Іпотечний кредит оформлюється спеціальним документом ─ договором іпотеки, який ще може мати назву ─ закладна.

Особливості іпотечного кредиту:

─ ризик неповернення кредиту забезпечено нерухомим майном;

─ іпотека виникає лише тоді, коли позичальник є власником предмету іпотеки на правах приватної власності (власник майна, англ. ─ mortgagor);

─ іпотечний кредит існує лише в межах визначеного строку і в розмірі вимог, зазначених в договорі;

─ іпотека має довгостроковий характер (кредит надається як правило на 10-25 років);

─ розмір позики є значним за сумою;

─ розмір позики, що надається під заставу нерухо-мості, за сумою є меншим, ніж вартість об’єкта іпотеки, як правило, на 40% – 70% (інша частина вартості йде на покриття судових витрат та інших видатків кредитора, які пов’язані з продажем об’єкта іпотеки у випадку, якщо вимоги кредитного договору не будуть виконані);

─ майно, яке надано під заставу, залишається в користуванні позичальника до закінчення строку кредитного договору.

В практиці іпотечного кредитування розрізняють дві основні моделі: американську та німецьку.

Американська модель орієнтована перш за все на стандартні складові фінансової операції ─ закладні, цінні папери, нерухомість. Основний принцип американської моделі ─ стандарт. Стандартні будинки, стандартні цінні папери, стандартні умови по кредитам, стандартні механізми обслуговування кредитів, ─ і так у всьому.

За американською моделлю позичальник придбаває готове житло сплативши 20-35% його ціни (одноразовий стартовий внесок). Сума, що залишилася, сплачується грошима, які він позичає у спеціалізованому іпотечному банку, взявши їх під заставу нерухомості, яку купує. Повернення іпотечного кредиту, взятого під 7-9% річних, здійснюється протягом 15-30 років.

Докладніше американська модель купівлі житла має такий порядок. Громадянин приходить до агентства по торгівлі нерухомістю (ріелтерська фірма) і підбирає житло. Після цього громадянин звертається до іпотечного банку, який розглядає його прохання про надання кредиту. Після надання кредиту громадянин оплачує житло, а банк формує іпотечний пул, тобто сукупність документів за виданими іпотечними кредитами (пакет закладних). Далі починають працювати компанії, які купують закладні у іпотечного банку та продають їх. На цьому етапі держава стає учасником іпотечних операцій, а саме ─ держава виступає гарантом цінних паперів за іпотекою. Цінні папери (закладні) продаються інвестору, який одержує по ним не великий, але постійний дохід. Також, відповідно до законодавства, існує ряд організацій та фондів, які в обов’язковому порядку повинні купувати визначену кількість іпотечних закладних (пенсійні фонди, страхові компанії тощо). Загалом, працює така схема: емісія заклад-них іпотечними банками та їх реалізація на вторинному ринку за допомогою держави та під гарантію держави.

Наведена модель працює в США з 80-х років ХХ сторіччя, але слід зауважити, вона могла зазнати істотних змін після світової фінансової кризи 2008 - 2010рр.

Німецька модель відрізняється від американської тим, що європейці відносяться до нерухомості як до одиничного, неповторного товару. Тому, документація та умови іпотечного кредитування в кожному випадку є різними, ексклюзивними. Крім того, в Німеччині діє система накопичувальних рахунків або, стосовно іпотечного кредитування, ─ система накопичувальних будівельних заощаджень. Суть цієї системи в наступному.

Бажаючий отримати кредит у банку на будівництво будинку або на його купівлю спочатку відкриває спеціальний «накопичувальний рахунок» в іпотечному банку. Якщо на рахунку буде накопичено необхідну частину вартості майбутнього житла, а на це може піти від 5 до 10 років, клієнт одержує право на дотацію від держави (до 10% від вартості житла) та на одержання пільгового (під 5-9%) кредиту в розмірі частини, якої не вистачає до повної ціни житла. Погашення кредиту може мати зазвичай термін від 10 до 15 років.

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
	\|	Іпотечні кредити з фіксованою процентною ставкою

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.025 сек.