Земля, як об’єкт власності.

Тема 10. Розвиток земельних відносин в умовах ринку

Після вивчення теми потрібно:

знати:

· поняття „земля, як об’єкт власності”, „ринок землі”, „обіг землі”; · елементи та фактори, що зумовлюють розвиток ринку землі; · особливості землі як речового фактора виробництва; · визначення землі як загального просторового базису; · визначення землі є кредитного ресурсу банківського капіталу; · принципи перетворення землі в товар; · від чого залежить вартість землі; · розуміти стратегію розвитку землі;

Право вільної купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення означає, що земля може давати дохід не тільки у результаті господарського використання, а й як об'єкт власності. При цьому вона стає не лише товаром, а й важливою матеріальною та вартісною частинами основного капіталу її власника. У зв'язку з цим вона, як і будь-який капітал, обов'язково повинна приносити її власникові дохід, як мінімум не менший, ніж банківський відсоток. Таким чином, ринок землі розширює альтернативність її використання. Землю при цьому можна: використовувати для ведення сільського господарства, продати, здати в оренду, успадкувати чи подарувати, віддати як заставу в кредит.

Відповідно до цивільного законодавства України застава єодним із видів забезпечення виконання зобов'язань. Прицьому заставодержатель має право в разі невиконання заставодавцем забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно передіншими кредиторами.

Отже, ринок землі — це сфера дій економічних відносин, які виникають у процесі її обігу. "Ринок землі" та "обіг землі" різні за місткістю словосполучення. Перше ширше, ніж друге, і включає поряд із системою угод із землею також механізми та інфраструктуру, що забезпечують їх. Під обігом землі розуміють сукупність угод із землею (земельними ділянками, правом на земельну частку (пай), правами на землю).

Методично зводити ринок землі до її купівлі-продажу помилково. Світова практика свідчить, що найважливішими складовими ринку землі є орендні та іпотечні відносини. Тому й в Україні слід очікувати швидкого розвитку орендних відносин і застави землі на початку ринкових земельних відносин, а не її масової купівлі-продажу.

Внаслідок політичної та економічної ситуації, яка склалася у нашій державі, з юридичного погляду можуть існувати два ринки землі: легальний і нелегальний (чорний). Щоб можна було уявити й проаналізувати можливі варіанти розвитку подій у зв'язку зі становленням ринку землі, необхідно вивчити його елементи та фактори, що зумовлюють розвиток цього ринку.

Основними елементами повноцінного функціонування земельного ринку є:

наявність землі як об'єкта купівлі-продажу;
соціально-економічна мотивація виходу на земельний ринок продавців земельних ділянок;
наявність платоспроможних покупців земельних ділянок;
створення необхідної ринкової інфраструктури земельного ринку;
встановлення параметрів рівноважного ціноутворення на різні категорії земель, їх диференціація;
організаційно-правовий механізм оформлення угод і цивільного функціонування земельного ринку;
державне регулювання земельного ринку на національному, регіональному та місцевому рівнях.

Основним фактором і механізмом становлення й розвитку ринку землі, як підтверджує світовий та вітчизняний досвід, особливо оренди і застави, є банківський капітал.

Друга важлива обставина становлення земельного ринку — це особливості землі як речового фактора виробництва. Земля — довготерміновий і нерухомий ресурс. Головні властивості її не змінюються з часом, а якщо й змінюються, то дуже повільно, тому землю вважають ресурсом із необмеженим строком використання. Порівняно з іншими ресурсами вона не зношується в процесі виробництва сільськогосподарської продукції. Завдяки таким характеристикам, як нерухомість і довготерміновість використання, земля має особливе значення з приводу оподаткування, оренди, урядових програм тощо. Власник і опис властивостей кожної ділянки зберігаються у базі даних місцевих органів влади для проведення оподаткування та вирішення інших справ. Існує спеціальне право, яке регулює використання землі. Наявність ресурсів, безпосередньо пов'язаних із землею, таких як вода, корисні копалини, нафта, споруди, крім того, заходи щодо зберігання ґрунтів і наявність рекреаційних зон можуть суттєво впливати на вартість землі, а отже, — й прийняття рішень з інвестування.

Земля як загальний просторовий базис є обмеженим природним ресурсом, диференційованим за якістю та місцем розташування. Тому пропозиція землі — величина постійна і нееластична відносно її попиту. Обмеженість землі, особливо у сільському господарстві, усувається додатковими інвестиціями в неї. Це у свою чергу зумовлює зростання земельної ренти і як наслідок — підвищення ціни землі. Отже, тенденція зростання ціни землі має постійний характер, що зумовлено обмеженістю її площі та приростом населення.

Третім фактором становлення і розвитку ринку землі є кредитні ресурси банківського капіталу. Зростання розмірів ферм разом із нарощуванням обсягів прибутку для більшості сільськогосподарських формувань потребує розширення земельної площі. Найтиповіші шляхи здійснення цього заходу — придбання землі у власність або її оренда. Обидва вони можуть суттєво впливати на прибутковість, ризикованість і ліквідність бізнесу. Таким чином, при прийнятті рішень щодо використання землі слід враховувати ці особливості.

Широкі можливості вибору існують навіть серед альтернатив купівлі чи оренди. Придбання ділянки землі у власність за готівку — найпростіша угода. Хоча торгівля землею за готівкові кошти трапляється дуже рідко, оскільки такі операції потребують великих сум. Дані, опубліковані відділом сільського господарства Уряду СІІІА, свідчать, що в 1984 році наприклад, 84% переходів сільськогосподарського нерухомого майна фінансувалося через надання кредитів, де покупи позичили 77% коштів для придбання землі. Купівля у кредитвідбувається шляхом зробленого першого внеску чи подачі закладної на нерухомість або інше майно в обмін на документ, що засвідчує право на володіння землею. Існує чітка альтернатива: покупець може скористатися контрактом на купівлю землі, коли робиться перший внесок, а решта виплачується через кілька років. Звичайно, право власності на землю має продавець чи третя довірена особа доти, доки умови контракту не будуть виконані.

Приведення в дію системи економічних форм за ланцюгом "кредитні ресурси — інвестиції — економічне зростання — доходи" сприятиме пожвавленню земельного ринку. Для земельних угідь повинні існувати спеціальні фінансові інструменти і кредитні організації, які спеціалізуються на нерухомості. Найважливішим для цього є формування земельних іпотечних банків з активною участю держави. Необхідно, щоб усі елементи земельного обігу (ринок прав власності, ринок прав оренди, ринок прав на земельні частки (паї), іпотечний ринок) працювали в одній системі.

За нинішніх умов розвитку економіки в Україні важливо також створити кредитні ресурси за рахунок залучення коштів населення через механізм зменшення норми позикового відсотка й зростання норми відсотка по депозитах і на цій основі перетворити кредитні ресурси у головне джерело інвестицій.

Враховуючи вищезазначені елементи земельного ринку та його основні фактори, розглянемо можливі ситуації при перетворенні землі на товар.

Передусім, якими б сприятливими чи несприятливими для земельного ринку не були загальні соціально-економічні умови в країні, земля не буде вільно купуватися та продаватися, якщо встановлена ціна не відбиватиме її дійсної вартості. Це особливо стосується земель підприємств, оскільки земельна ділянка є активом підприємства, що має використовуватися для одержання прибутку. При оцінці вартості земельних ділянок не можна нехтувати найважливішим принципом земельного ринку, згідно з яким вартість кожної земельної ділянки неповторна й залежить від великої кількості чинників. Необхідно враховувати унікальні характеристики певної земельної ділянки чи її розташування. Вони включають якість ґрунтів, розміри полів, розміщення, водозабезпечення, будівлі на ділянці, відстань до доріг, шкіл, ринків та інші фактори, що суттєво впливають на вартість різних ділянок. Тому земля повинна оцінюватися за гнучкою формулою, яка враховувала б усі важливі фактори її вартості.

Ринок землі, звичайно, характеризується низькою активністю укладення угод. Наприклад, тільки 2 чи 3% усіх земельних угідь США продається щорічно. Ринок оренди землі також має невисоку активність. Умови лізингу земельних угідь змінюються повільно, отже, і власники землі змінюються нечасто. Купівля-продаж земель здійснюється, як правило, великими підприємствами, що оперують досить солідним капіталом. Так, позиковий капітал використовується для фінансування угод купівлі-продажу, а невеликі капітальні вкладення — для оренди земельних ділянок і вважаються досить важливими у фінансових стратегіях фермерів.

Вартість землі також залежить від особливих факторів, які можуть бути різними залежно від покупців. Наприклад, покупець із надлишком сільськогосподарських технічних засобів оцінить нову ділянку землі вище, ніж його сусід, якому ще необхідно придбати більше техніки, щоб обробити новопридбану ділянку. Немонетарні фактори, проілюстровані споживчими явищами, такими як гордість володіння, сімейна традиція, робота на землі як захоплення, проживання у сільській місцевості, можуть інколи переважати монетарні. Деякі з них включають в аналіз теперішньої вартості, а інші — ні.

Приватизація земельних ділянок, особливо на початку цього процесу, загальмується, якщо вартість землі буде завищена. Тому визначення вірогідних цін на земельні ділянки прискорить розгортання приватизації землі в Україні. Коли буде досягнуто критичної маси приватизованих земельних ділянок, запрацює справжній вторинний ринок землі, в умовах якого буде краще видно дійсну вартість будь-якої земельної ділянки. З іншого боку, при заниженні цін на земельні ділянки можливе перетворення землі на об'єкт спекуляції, що призведе до зменшення виробництва продукції.

У разі включення землі в товарообіг ціни на сільськогосподарську продукцію формуватимуться з урахуванням ціни землі, тобто витрат використання капіталу або орендної плати, якщо земля орендуватиметься. У зв'язку з цим ціни на сільськогосподарські товари підвищаться. Для виробників — власників землі — це буде позитивним результатом, бо даватиме їм можливість мати додаткові прибутки для відтворення виробництва. Провідною функцією держави стане регулююча, через ринкові та правові важелі.

Згідно з розрахунками професора Є.І.Ходаківського навіть на рівні 20% землі в товарообігу (рух сертифікатів від приватно-орендної форми, тобто за межі господарств, до іпотечних банків у заставу землі) загальна монетарна маса за рахунок агрегату М-3 відповідно до закону обігу грошей збільшиться на 20 млрд грн, або майже у два рази.

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Організація та порядок здійснення землеустрою	\|	Стратегія формування ринку землі

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.007 сек.