• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

Необхідність, значення, сутність оцінки нерухомості при іпотечному кредитуванні

Тема 4. Основи оцінки нерухомого майна при іпотечному кредитуванні

Лекція 3 (2 год.)

Мета заняття: формувати у студентів сучасне економічне мислення щодо сутності оцінки нерухомого майна, її необхідності та ролі при здійсненні іпотечного кредитування, ознайомити студентів з особливостями методики оцінки вартості майна при іпотечному кредитуванні та організації процесу оцінки нерухомого майна, підкреслити важливість цих процесів у підвищенні якості кредитних відносин та зниженні рівня ризику на іпотечному ринку, виховувати професійне мислення та інтерес до обраної професії.

Актуальність теми. Теоретичні засади оцінки майна є однією з найважливіших складових сучасної теорії фінансів. Оцінка – це основа господарських операцій, обліку ресурсів, аналізу результатів господарської діяльності, вона слугує фундаментом економічних досліджень. В оціночній діяльності найважливіше місце займає оцінка нерухомості. Це обумовлено, по-перше, тим, що нерухомість складає значну частку в структурі активів як окремого підприємства, домогосподарства, так і держави в цілому. По-друге, оцінка нерухомості, порівняно з іншими активами, є одним з найскладніших завдань. У зв’язку з цим оцінка нерухомості постійно перебуває в центрі уваги економічної думки.

Тема дослідження набуває особливої актуальності для економіки України у зв’язку із швидким збільшенням обсягів іпотечного кредитування. Важливо, що іпотечне кредитування має значний потенціал і для подальшого зростання, оскільки у розвинених країнах більш ніж половина всіх інвестицій спрямовується у нерухомість, і значна їх частка здійснюється за допомогою іпотечного фінансування.

ПЛАН

1. Необхідність, значення, сутність оцінки нерухомості при іпотечному кредитуванні.

2. Характеристика етапів оцінки вартості майна при іпотечному кредитуванні.

3. Характеристика методів оцінки вартості майна при іпотечному кредитуванні.

Рекомендована література: 3,6,8,16,23,45,51,65,72,101,110.

Становлення інституту іпотечного кредитування у багатьох країнах відбувалося протягом століть. В Україні після тривалої перерви має місце процес відродження іпотечного кредитування, оскільки воно існувало до 1917 р. (в Галичині та на Волині – до 1939 р., Північній Буковині і Південній Бессарабії – до 1940 р. і на Закарпатті – до 1945 p.). І хоча кредитування під заставу нерухомості, що по суті є іпотечним кредитуванням, широко практикувалося в банківській діяльності, воно застосовувалося без достат­нього правового забезпечення.

В Україні до недавнього часу іпотечні відносини регулювалися лише Законом України „Про заставу”, зокрема розділом II “Іпотека”. Це сприяло започаткуванню іпотеки, проте не забезпечувало достатніх правових умов для її прискореного розвитку. Якісним проривом у цьому плані стало прийняття Верховною Радою України Земельного, Цивільного та Господарського кодексів, а також Законів України „Про іпотеку”, „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”, „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” та „Про оцінку землі”. Тому зараз виключно актуальним стає питання практичної реалізації можливостей, що з’явилися в рамках прийнятого законодавчого поля для подальшого розвитку іпотечного кредитування в Україні.

Іпотечне кредитування може стати ефективною формою залучення вільних фінансових ресурсів. При запровадженні вторинного ринку іпотечне кредитування з правильно побудованою системою рефінансування дозволить за рахунок мультиплікації збільшити кількість грошей, які працюють в економіці, і цим самим підвищити її монетизацію без ризикової первинної емісії.

Без оцінки немає інвестицій,

без інвестицій неможливий економічний ріст,

без економічного росту неможлива економічна стабільність.

Зрештою, вищенаведений вислів (взятий із зарубіжної літератури з оцінки) мало зворушує серця звичайних громадян. Спробуємо пояснити на побутовому рівні для чого все-таки потрібна оцінка.

Необхідність оцінки виникає при найбільш різноманітних життєвих і економічних ситуаціях, таких як:

- купівля-продаж майна;

- оренда;

- кредит під заставу;

- страхування майна;

- інвестування і розробка інвестиційних проектів;

- злиття і поділ підприємств;

- внесення в статутний фонд;

- розв’язання майнових спорів;

- приватизація;

- багато інших випадків.

За роки роботи на ринку нерухомості була напрацьована велика база даних по багатьох типах будівель і споруд, створені відповідні методики і накопичено значний досвід роботи в даному напрямку. Під ринком нерухомості слід розуміти визначений набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов’язані з нею інтереси, установлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористувачів.

Оцінка майна, майнових прав – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними у ст. 9 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.

Оцінка нерухомості – особлива сфера професійної діяльності на ринку нерухомого майна і в той же час необхідний момент при здійсненні практично будь-якої операції з нерухомістю, починаючи від купівлі-продажу, здачі в оренду і кінчаючи прийняттям рішень про реалізацію проектів будівництва або реконструкції об’єктів нерухомості і т.д.

Оцінка – складний процес, який вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій попиту і пропозицій на різних сегментах ринку, обумовлений наявністю великої кількості індивідуальних характеристик оцінюваного об’єкта, а також численних факторів, що впливають на оцінку нерухомості. Процес оцінки можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для одержання оцінки. Процес звичайно завершується складанням звіту про оцінку, який і надає доказову силу оцінці вартості.

В першу чергу, оцінка часто виконується для таких об’єктів, як квартири, кімнати, офісні приміщення і будівлі під офіси, приміські житлові будинки з земельними ділянками. Об’єкти нерухомості можуть входити в цілісні майнові комплекси підприємств та організацій, що суттєво відображається на їхній вартості.

Сьогодні можна визначити різні види вартості. Але в ринкових умовах господарювання найбільш поширеним видом вартості є ринкова вартість.

Для цілей проведення оцінки майна наведені нижче поняття згідно з пунктом 3 Національного стандарту № 1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав” від 10.09.03 № 1440 вживаються у такому значенні:

1. база оцінки – комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів;

2. методичні підходи – загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки;

3. метод оцінки – спосіб визначення вартості об’єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід;

4. оціночні процедури – дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку;

5. принципи оцінки – покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна;

6. об’єкти оцінки – майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об’єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об’єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу;

7. об’єкти оцінки у матеріальній формі – нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно;

8. нерухоме майно (нерухомість) – земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна;

9. рухоме майно – матеріальні об’єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю;

10. об’єкти оцінки у нематеріальній формі – об’єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об’єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права;

11. об’єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) – об’єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об’єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб’єкти господарської діяльності;

12. бізнес – певна господарська діяльність, яка провадиться або планується для провадження з використанням активів цілісного майнового комплексу;

13. дата оцінки – дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість;

14. вихідні дані – документи, в яких містяться характеристики об’єкта оцінки;

15. ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав – встановлення відповідності об’єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього;

16. вартість – еквівалент цінності об’єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей;

17. поточна вартість – вартість, приведена у відповідність із цінами на дату оцінки шляхом дисконтування або використання фактичних цін на дату оцінки;

18. ціна – фактична сума грошей, сплачена за об’єкт оцінки або подібне майно;

19. ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку схожого майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла зі знанням справи, розсудливо і без примусу;

20. вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною;

21. вартість відтворення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об’єкта, який є ідентичним об’єкту оцінки;

22. залишкова вартість заміщення (відтворення) – вартість заміщення (відтворення) об’єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна – з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов’язаних із земельною ділянкою);

23. вартість у використанні – вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об’єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню;

24. оціночна вартість – вартість, яка визначається за встановленим алгоритмом та складом вихідних даних;

25. прямі збитки – поточна вартість витрат на відтворення, заміщення або відшкодування ринкової вартості об’єкта оцінки без урахування неотриманих майбутніх вигод;

26. дійсна вартість майна для цілей страхування – вартість відтворення (вартість заміщення) або ринкова вартість майна, визначені відповідно до умов договору страхування;

27. дисконтування – визначення поточної вартості грошового потоку з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє.

Читайте також:

1. Амортизаційні відрахування: суть, значення, види
2. Аналіз відхилень – основний інструмент оцінки діяльності центрів відповідальності
3. Аналіз відхилень — основний інструмент оцінки діяльності центрів відповідальності
4. Аналіз методичних підходів до оцінки конкурентоспроможності фірми
5. Атестація як особливий метод оцінки персоналу
6. Аудиторський ризик і методи його оцінки
7. Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості
8. Банківська система: сутність, принципи побудови та функції. особливості побудови банківської системи в Україн
9. Банківська система: сутність, принципи побудови та функції. Особливості побудови банківської системи в Україні.
10. Банківська система: сутність, принципи побудови та функції. Особливості побудови банківської системи в Україні.
11. Безробіття: сутність, види, соціально – економічні наслідки.
12. Бізнес-план підприємства: сутність та складові

Переглядів: 1528