РЕЗУЛЬТАТИ

ОДНОРІВНЕВА МОДЕЛЬ

Вторинний іпотечний ринок

ОДНОРІВНЕВА МОДЕЛЬ ►

ПОЗИЧАЛЬНИК – БАНК – ІНВЕСТОР

ДВОРІВНЕВА МОДЕЛЬ ►

ПОЗИЧАЛЬНИК – БАНК – ПОСЕРЕДНИК – ІНВЕСТОР

¬ БАНК НА І ЕТАПІ надає позичальнику ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ.

Щоб отримати кошти для загальної кредитної діяльності БАНК має право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій. Для цього банками формуються ПУЛИ ЗАСТАВНИХ.

® НА ДРУГОМУ ЕТАПІ, на основі пулу заставних, БАНК ЕМІТУЄ ІПОТЕЧНІ облігації терміном до 10 років: J величина пулів, їх структура постійно змінюється: видаються нові позики, старі погашаються; згідно закону банки зобов’язані постійно підтримувати постійну рівновагу між величиною активів пулу і величиною пасивів у формі облігацій; J облігації погашаються в кінці терміну разовим платежем, а відсоткові платежі – щорічно; J заставлене майно служить для задоволення вимог.

ДВОРІВНЕВА МОДЕЛЬ:

¬ Іпотечний кредитор може отримувати кошти для подальшої кредитної діяльності ШЛЯХОМ ПРОДАЖУ ЗАСТАВНИХ СПЕЦІАЛІЗОВАНІЙ ІПОТЕЧНІЙ УСТАНОВІ (СІУ) (такий процес називають сек’ютеризацією, вперше почала застосовуватись в США, тому дворівнева модель має назву АМЕРИКАНСЬКА.

І рівень Õ первинні кредитори – банки, небанківські фінансові установи, що видають іпотечні кредити;

ІІ рівень Õ спеціалізовані іпотечні установи (СІУ), яким банки продають пули заставних (pool – спільний котел, об’єднання заставних). СІУ є основною ланкою вторинного іпотечного ринку.

¬ Спочатку іпотечний кредитор формує пул заставних;

потім передає цей пул спеціалізованій іпотечній установі: іпотечні активи передаються з балансу іпотечного кредитора на баланс СІУ;

® СІУ стає власником іпотечних активів і емітує під них ЦП згідно зі статутом СІУ не має права займатися іншим бізнесом. Емітовані ЦП підпадають тільки під ризики активів, що сек’юритизуються.

¯ емітовані, забезпечені ПУЛОМ ЗАСТАВНИХ цінні папери СІУ продає інвесторам. Сплачуючи іпотечному кредитору частину коштів, отриманих від цього продажу.

І. Інструментами ІІ-рівневого вторинного ринку є ЦП, забезпечені пулом заставних: MBS.

В науковій літературі існуючі моделі взаємозв’язків всіх учасників іпотечного ринку розглядаються з декількох сторін, в залежності від ступеня відкритості фінансових інститутів та від фінансово-кредитних взаємостосунків, безпосередньо пов’язаних з інвестиційно-фінансовою і економічною системою в цілому. Перша модель – найпростіша і якнайменше вчинена, умовно названа “скорочено-відкрита”. Вона замикається в рамках первинного ринку застав, де основними суб’єктами ринку виступають іпотечний банк (кредитор) і позичальник (клієнт банку). Основний інструмент, за допомогою якого будуються взаємостосунки між суб’єктами первинного ринку – кредитний договір (заставна), де застава нерухомості по кредиту – невід’ємна умова кредиту (рис. 1) [1]

Дана модель реалізується при мінімальному числі спеціалізованих дійових осіб – “скороченої моделі іпотеки”.

Першою принциповою характеристикою цієї моделі є те, що сукупна заявка всіх клієнтів банку на іпотечні позики може забезпечуватися банком з довільних джерел, у тому числі – і за рахунок власних капіталів банку; засобів клієнтів, що знаходяться на депозитах, міжбанківських кредитів і т.д.

Другою характерною межою скорочено-відкритої моделі є пряма залежність процентних ставок по іпотечних позиках від загального стану на кредитно-фінансовому ринку в країні. Ця залежність істотно впливає на масштаб і активність банків по іпотечному кредитуванню в окремі сприятливі і несприятливі періоди. Така модель одержала широкий розвиток в країнах, що розвиваються, з інфраструктурою фінансового ринку і ринку цінних паперів, що не повністю сформувалася. В той же час ця модель застосовується в іпотечному кредитуванні в таких країнах, як Англія, Франція, Ізраїль, Іспанія.

Істотні відмінності від розглянутої першої моделі має “розширена відкрита модель”, ще її називають “американською моделлю”. Схема цієї моделі приведена на рис. 2.

Дана схема припускає наступну модель взаємостосунків учасників:

- клієнт (позичальник) звертається в іпотечний банк за кредитом в заставу надаючи заставу;

- кредитор зберігає їх у власному портфелі цінних паперів або продає їх іншим інвесторам;

- інвестори, купуючи застави, забезпечують кредиторів додатковими грошовими коштами для надання нових кредитів;

- емісійно-фінансова компанія (реінвестор, ЕФК) зберігає іпотечні кредити або формує пул іпотек і випуск на ці основі цінних паперів, забезпечених заставами (Mortgage – Backed Securities, MBS). Покупцями вказаних цінних паперів, що, по суті, є облігаціями і не прив’язаними до конкретного виду нерухомості, а гарантованими загальною вартістю пулу застав можутьвиступати різні фінансові установи-інвестори, такі-як комерційні банки, недержавні пенсійні фундації, компанії страховок, тощо.;

- далі цикл повторюється, коли перші фінансові установи надають нові кредити під заставу нерухомості, спираючись на фінансові ресурси на вторинному ринку.

Таким чином, регулюються грошові потоки між кредиторами, які відкривають застави і інвесторами, що купують цінні папери забезпечені цими заставами [1].

Третя модель заслуговує особливого розгляду – “збалансована автономна”. Ключовою відмітною ознакою даної моделі є ощадно-позиковий принцип її функціонування. При такому принципі сукупни й портфель кредитних ресурсів не запозичається на відкритому ринку капіталів, а цілеспрямовано формується за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників за принципом каси взаємодопомоги. Істотний міну цієї моделі полягає в невизначенності моменту часу придбання нерухомості конкретним позичальником. Плюси цієї моделі полягають в незалежності даної моделі від загального стану фінансово-кредитного ринку через свою автономність. Ця якість збалансованої автономної моделі має особливо важливе значення для розвитку іпотечного кредитування в країнах з нестійкою економікою, з тією лише обмовкою, що всі розрахунки повинні проводитися у ВКВ.

Слід зазначити, що на відміну від технологій кредитування, характерної для країн Західної Європи, де домінує однорівнева система іпотечного кредитування, розвиток іпотечного кредитування в США – це розвиток ринкової системи з автономним існуванням двох схем: первинного ринку як самостійного однорівневого ринку іпотечного кредиту і вторинного ринку, що працює з первинним ринком в одному фінансово-технологічному ланцюжку. В даний час однорівнева система іпотечного кредитування складає в загальному об’ємі житлового кредитування біля 50%. Проте ця пропорція не є стабільною, оскільки є тенденція до розмивання меж тільки первинного ринку. При цьому частина інститутів, що працюють тільки на первинному ринку, починає поступово вводити головний елемент дворівневої схеми – вихід інститутів тільки первинного ринку на вторинний ринок з продажем своїх застав інвесторам або посередникам [2].

В системі відносин, притаманних дворівневій моделі системи іпотечного фінансування, існують два основні сегменти, засновані на використанні різноманітних способів фінансування під забезпечення нерухомим майном, а саме:

- первинний ринок іпотечного кредитування, на якому банки та інші спеціалізовані кредитні установи надаютьфізичним та юридичним особам кредити під заставу нерухомого майна (іпотека);

- вторинний ринок фінансування операцій з іпотечного кредитування, на якому інвестори та спеціалізовані установи з фінансування ліквідності (надалі – УФЛ) здійснюють рефінансування операцій кредиторів з іпотечного кредитування під забезпечення іпотечними зобов’язаннями, які виникли на первинному ринку. На вторинному ринку з допомогою спеціальних інструментів виникають похідні іпотечні зобов’язання від іпотеки, що виникла на первинному ринку. Суть цих зобов’язань полягає в тому, що в разі неповернення коштів рефінансування іпотечним кредитором первинного ринку, інвестор або УФЛ набуває права кредитора за первинним іпотечним зобов'язанням, а в разі його невиконання боржником – має право звернути стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно [3].

- Також усі моделі систем іпотечного фінансування можна поділити на три: класичну спеціалізовану, універсальну і змішану систему іпотечного фінансування.

- При класичній моделі спеціалізовані іпотечні банки для рефінансування випускають іпотечні цінні папери.

Ці папери забезпечені наданими іпотечними кредитами, що обліковуються на балансі цих банків, підтримують свої потреби у ресурсах. Така модкль працює в Німеччині, Данії, Швейцарії та деяких інших країнах.

Інша досить розвинута і широко розповсюджена модель передбачає діяльність універсальних банків на ринку первинного іпотечного фінансування, які також мають право напряму або через спеціальних посередників задучити кошти на фондовому ринку шляхом випуску цінних паперів. У цьому випадку умова їхньої вузькох спеціалізації не висувається, зате існує ціла низка вимог до порядку і процедури випуску цінних паперів, їхнього обігу та обслуговування. Ця модель більш нова і все більше поширюється в країнах, які пішли шляхом розвитку універсальної банківської системи. До того ж , увагу до неї привертає і тенденція до універсалізації фінансових установ і розвитку їх як великих фінансових конгломератів, адже сьогодні, у відповідь на процеси глобалізації та інттернаціоналізації фінансових послуг, в тому числі завдяки лібералізації фінансових ринків, багато спеціалізованих фінансових установ стають дочірними підприємствами або частиною універсальних, значно більших за розміром фінансових установ.

У відповідь на світові тенденції розвитку фінансових ринків та з метою підвищення конкуренції національних фінансових установ, багато традиційних ринків набувають тих чи інших рис інших моделей. Все більше країн мають змішану систему іпотечного фінансування, де присутніми є як спеціалізовані установи, так і великі універсальні кредитори. Більше того, багато країн, що розвиваються, обирають змішану модель іпотечного фінансування, не стримуючи ринок і при цьому не надаючи перевагу тим чи іншим окремим установам. Вважається, що вузька спеціалізація виправдана в умовах, коли посередник має значні конкурентні переваги і більш досконало управляє своїми ризиками. При цьому діяльність спеціалізованих фінансових посередників на традиційних ринках іпотечного фінансування, наприклад таких, як Німеччина або Велика Британія, з часу їх заснування в ХVIII-XIX сторіччя зазнала значних інституційних змін. Спеціалізовані установи продовжуть свою діяльність на ефективних засадах, або в країнах, де їх розмір сягнув мільярдів доларів США (наприклад в Німеччині, де найменший випуск цінних паперів має дорівнювати не менше, ніж декілька сот мільонів доларів) або де існує успішний, ліквідний ринок рефінансування для малих спеціалізованих установ (такий ринок як США, де спеціальні державні банки рефінансують малі банки та іпотечні компанії). Ці системи складалися багато сторіч і мають свої історичні переваги та недоліки. В той же час багато нових ринків в Східній Азії, Латинській Америці та Європі, шляхом спроб та помилок, виробили новітні підходи до розвитку сучасних ринків іпотечного фінансування. В своїй статті “Іпотека та іпотечний ринок” О.Євтух запропонував наступну схему організації грошових потоків на іпотечному ринку (рис. 3).

Інвестори, вкладаючи ресурси в загальний ринок інвестицій і надаючи свої заощадження безпосередньо фінансовим посередникам (комерційним банкам, пенсійним фундаціям, компаніям страховок), тим самим формують ресурсну базу для надання кредиту позичальникам заставникам. Одержавши кредит, заставники безпосередньо інвестують ринок нерухомості – йде покупка нерухомості, будівництво й удосконалення нерухомого майна. Одержуючи доходи від інвестицій в нерухомість, позичальники у свою чергу здійснюють платежі по кредиту, які акумулюються фінансовими посередниками і далі розподіляються між всіма інвесторами залежно від внесків в іпотечний капітал. За рахунок залучених коштів позичальник інвестує нерухомість, внаслідок чого відбувається її перерозподіл і подальше удосконалення і розвиток [4].

Сучасні реалії в економіки України виводять на іпотечний ринок ще одного учасника – державну іпотечну установу, яку було засновано восени 2004р. Планується викуп у банківських та інших спеціалізованих фінансово-кредитних установ права на іпотечні кредити та розміщення на вторинному ринку під забезпечення цих прав іпотечних цінних паперів. За рахунок залучених коштів державна іпотечна установа (ДІУ) буде видавати банкам кредити на реалізацію нових проектів житлового будівництва (рис. 4) [5].

Фахівці даної установи вважають, що ДІУ має можливість вже на сьогоднішній день залучити до 500 млн грн. Але існують певні невизначені сторони організаційного процесу іпотечного кредитування через ДІУ. По-перше, робота ДІУ поки ще не визначена ефективною з боку банківських установ. По-друге, невизначеність ставки доходності по іпотечним цінним паперам, по-третє, недостатній захист інтересів інвесторів.

Дешеві грошові позики під держгарантії можуть призвести до жорсткої прив’язки ринку до джерел цих ресурсів.

Вважаю, що головна роль ДІУ як державного органу – не залучення ресурсів, з цим успішно можуть впоратися банківські установи, а в першу чергу – налагодження роботи по ефективному забезпченню іпотечних цінних паперів. Якщо цінні папери надійні та відповідають вимогам міжнародних стандартів, то права інвесторів захищені належним чином і проблеми з інвестиціями не повинні виникати.

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Види іпотечних ринків	\|	Формування і розвиток основних напрямків сучасної соціальної психології

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.005 сек.