• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

Тема 3: Теоретичні основи оцінки нерухомості

1. Система оцінних принципів.

2. Фактори, які впливають на оцінку нерухомості.

3. Вартість нерухомого майна та її види.

І.Теоретичним фундаментом процесу оцінки є система оцінних принципів, на яких ґрунтується розрахунок вартості об'єктів нерухомості. Принципи оцінки формують вихідні погляди суб'єктів ринку на величину вартості об'єкта нерухомості.

У світовій практиці прийнято виділяти чотири групи оцінних принципів (рис.5):

1)принципи, засновані на уявах потенційного власника;

2) принципи, що випливають із процесу експлуатації нерухомості;

3) принципи, обумовлені дією ринкового середовища;

4)принцип найкращого і найбільш ефективного використання.

Використання тих чи інших принципів залежить від конкретної ситуації, яка складається на момент оцінки.

До першої групи входять такі принципи:

принцип корисності,який означає, що чим більше об'єкт нерухомості здатний задовольнити потребу власника, тим вище його корисність і вартість;

принцип заміщенняозначає, що при наявності визначеної кількості однорідних (за корисністю чи прибутковістю) об'єктів нерухомості найвищим попитом будуть користуватися об'єкти з найменшою ціною;

принцип очікуваннявизначається тим, який доход або зручності від використання об'єкта нерухомості, включаючи виторг від наступного перепродажу, очікує отримати потенційний власник.

Рис. 5. Принципи оцінки нерухомості.

До другої групи принципів входять:

принцип внеску (вкладу) полягає в тім, що для оцінки вартості об'єкта нерухомості необхідно визначити внесок кожного чинника - землі з будівлями (якщо ділянка незабудована, то тільки землі), устаткування і технічних засобів (для забудованої ділянки, також будинків і споруд), робочої сили і менеджменту - і його найважливіших елементів у формування корисності і вартості об'єкта;

залишкової продуктивності землівизначається як залишок доходу, віднесений до об'єкта нерухомості, після того як оплачені витрати на працю, устаткування і технічні засоби, менеджмент;

принцип збалансованостіприпускає, що для кожного типу землекористування відповідає оптимальне поєднання різних чинників виробництва (різних покращень), при поєднанні яких досягається максимальна вартість нерухомості;

принцип зростаючої та спадаючої віддачі – в міру збільшення будь-якого ресурсу (при незмінності інших чинників) ріст чистої віддачі спочатку збільшується, а потім починає зменшуватися. Відповідно для кожної ділянки землі (об’єкта нерухомості) є оптимальне значення вкладів у її покращання;

принцип економічного поділу означає, що майнові права на об’єкт нерухомості варто розділяти і поєднувати таким чином, щоб її вартість при цьому збільшувалась.

Третя група принципів включає:

принцип попиту та пропозиціїозначає, що ціна нерухомості змінюється в результаті взаємодії попиту та пропозиції. Він виражає взаємозалежність між зростаючою потребою в об'єктах нерухомості в умовах соціально-економічного розвитку суспільства й обмеженістю пропозиції, обумовленою природною обмеженістю земельних ділянок і економічних витрат на будівництво (реконструкцію) покращень;

принцип конкуренціїозначає, що ціни на об'єкти нерухомості встановлюються за допомогою постійного суперництва суб'єктів ринку, які прагнуть отримати максимальний прибуток;

принцип відповідностіполягає в тому, що максимальна вартість об'єкта нерухомості виникає тоді, коли наявний розумний рівень архітектурної однорідності і сумісний характер землекористування. Принцип відповідності виявляється через прогресію і регресію.

Ефект прогресіїполягає в позитивному впливі зовнішнього оточення чи сусідніх об'єктів на вартість нерухомості.

Регресіямає місце, коли об'єкт нерухомості характеризується зайвими покращеннями, які не затребувані ринком або, коли зовнішнє оточення впливає негативно на процес експлуатації об'єкта;

принцип зміни– вартість нерухомості за звичай не залишається постійною, а міняється з часом, тому професійні стандарти оцінки потребують фіксувати дату оцінки, на яку визначена вартість об’єкту нерухомості;

принцип залежності (зовнішнього впливу) припускає, що вартість об’єкту залежить від характеру і вартості навколишньої власності.

Принципом, що узагальнює вплив зазначених раніше трьох груп принципів оцінки, є принцип найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕВ). Принцип найкращого і найефективнішого використання передбачає розумне і можливе використання об’єктів нерухомості, шляхом перевірки відповідності варіантів, що розглядаються, критеріям:

а) фізично можливо – ділянка або об’єкт нерухомості технологічно придатні для використання;

б) юридично дозволено – використання цього об’єкту нерухомості не суперечить законодавству країни, де здійснюється відповідна оцінка;

в) фінансово виправдано - обґрунтовано з погляду окупності інвестиційного капіталу;

г) забезпечує найвищу вартість чи прибутковість нерухомості – який із запропонованих варіантів принесе максимальний чистий доход.

На практиці принцип ННЕВ є вихідною передумовою, на якій ґрунтується вибір конкретного виду вартості нерухомості, що оцінюється, і будується висновок про її величину.

ІІ. Ринки нерухомості функціонують під впливом ряду взаємозв’язаних чинників, які впливають на коньюктурний ланцюг ринку “попит-пропозиція-ціни”. Ці чинники враховують при оцінці об’єктів нерухомості. Вони об’єднанні в шість основних груп: політичні, економічні, соціально-культурні, демографічні, природно-географічні і науково-технічні.

До політичних можна віднести:

1) соціально-економічну спрямованість політики правлячої партії,

2) передвиборні компанії,

3) військові дії в зоні міжнаціональних конфліктів,

4) політику уряду і місцевих органів влади в області економіки - нормативно-законодавчі акти, які стосуються сегментів ринку нерухомості політику місцевих органів влади з функціонального зонування території,

5) елементи державної політики в області виробництва.

Економічні чинники включають економічний рівень розвитку країни, темпи росту національного валового продукту, кредитно-грошову політику.

Соціально-культурні чинники представлені різними аспектами соціально-економічної структуризації населення за такими складовими, як соціально-професійні, соціально-споживацькі, за рівнем доходів, житловими умовами та іншими.

Демографічні чинники, які впливають на стан регіональних ринків нерухомості - чисельність населення, приріст населення, щільність населення, міграції, степінь урбанізованості тощо.

До науково-технічних відносять чинники, які впливають на технологію та організацію будівництва, в багатьох випадках визначають параметри собівартості і ринкової ціни при формуванні первинного ринку житла.

При проведені оцінки нерухомості враховуються всі чинники, які прямо чи опосередковано впливають на цей об’єкт, підвищуючи або знижуючи його вартість.

ІІІ.Процес оцінювання, тобто знаходження грошового еквівалента різним об'єктам нерухомості в конкретний момент часу, являє собою визначення їхньої вартості. Вартість нерухомості, як і будь-якого товару, має дві форм прояву — споживчу і мінову вартість (рис.6).

Рис. 6. Форми прояву вартості нерухомості.

Споживча вартість носить суб'єктивний характер і виражає корисність об'єкта нерухомості з погляду конкретного користувача, котра виходить зі сформованого варіанту її використання.

Мінова вартістьлежить в основі процесу обміну об'єктів нерухомості. При цьому в товарному господарстві загальним еквівалентом виміру виступають гроші. На конкурентному ринку ціна, як грошове вираження вартості, є чинником, що врівноважує сили попиту та пропозиції.

Мінова вартістьвиражає корисність об'єкта нерухомості з погляду типовихсуб'єктів ринку, на конкретну дату продажу виходячи з варіанта його найкращого використання.

Мінова вартістьхарактеризує здатність об'єкта нерухомості обмінюватися на гроші чи інші товари, носить об'єктивний характер і лежить в основі проведення операцій з нерухомістю на ринку: купівлі-продажу, передачі під заставу, в тому числі і під кредити, здачі в оренду, внесення в статутні фонди підприємств тощо.

На відміну від вартості (гіпотетичної ціни) ціна відображає результат - виступає формою прояву здійсненної угоди, є фактом, що здійснився, тобто відноситься до конкретного об'єкта нерухомості і дати, незалежно від того, чи була вона оголошена офіційно чи залишилася комерційною таємницею.

Однієї з головних задач у практичній роботі оцінювачів є правильний вибір виду вартості, що визначають. Адже ця вартість повинна відповідати цілям і умовам оцінки. Ознайомимося з основними видами вартості.

Ринкова вартість нерухомості це –найбільш ймовірна ціна, за яку об’єкт може бути проданий на відкритому конкурентному ринку при дотримані всіх умов чесної продажі, а саме:

- продавець і покупець діють в рамках закону, переслідують свої власні інтереси, поступають продумано і всебічно інформовані;

- об’єкт виставлений на відкритому ринку достатній період часу,

- ціна не є наслідком спеціального кредитування або поступу якої-небудь зі сторін, що приймає участь в угоді,

- оплата здійснюється в грошовій формі і несупроводжується додатковими умовами.

З визначення ринкової вартості випливає, що вона є еквівалентом найбільш ймовірної ціни, яку ймовірно отримати за нерухомість на відкритому ринку в умовах конкуренції, раціонального поводження продавця і покупця, відсутності незаконного тиску та інших важелів впливу, а також за наявності типових умов угоди (фінансових та інших).

Під ліквідаційною вартістю в теорії оцінки розуміється грошова сума у вигляді різниці між прибутками від ліквідації об’єкту нерухомості і витратами на її проведення.

Заставна вартість – це вартість об’єкту нерухомості, яка забезпечує гіпотетичний кредит, котрий кредитор надіється отримати при вимушеній продажі на ринку цього об’єкту нерухомості у випадку неплатоспроможності позичальника. Величина заставної вартості служить верхньою межею позики, яка надається під заставу об’єкту нерухомості.

Під страховою вартістю розуміється вартість, розрахована у відповідності з конкретними методиками, які використовуються страховими фірмами і державними органами для визначення суми, на яку можуть бути застраховані руйнуючі об’єкти нерухомості.

Орендна вартість (ринкова вартість оренди) – це величина орендної плати, за яку може бути зданий в оренду об’єкт нерухомості на дату оцінки при типових ринкових умовах.

Інвестиційна вартість являє собою вартість об’єкту нерухомості для конкретного інвестора (групи інвесторів), яка заснована на його інвестиційних вимогах і перевагах.

Під балансовою вартістюрозуміється вартість нерухомості, яка відбита в балансі підприємства або організації. Вона складається з первісної вартості нерухомості на момент введення в експлуатацію, скорегованої (проіндексованої) на всі проведені переоцінки основних фондів за винятком бухгалтерської амортизації. У ній також враховується вартість зроблених покращень за період експлуатації об’єкту.

Вартість для цілей оподатковуваннявстановлюється на основі нормативних документів, які відносяться до оподатковування нерухомості.

Читайте також:

1. A) правові і процесуальні основи судово-медичної експертизи
2. R – розрахунковий опір грунту основи, це такий тиск, при якому глибина зон пластичних деформацій (t) рівна 1/4b.
3. Активне управління інвестиційним портфелем - теоретичні основи.
4. Аналіз відхилень – основний інструмент оцінки діяльності центрів відповідальності
5. Аналіз відхилень — основний інструмент оцінки діяльності центрів відповідальності
6. Аналіз методичних підходів до оцінки конкурентоспроможності фірми
7. Анатомо-фізіологічні основи статевого розвитку.
8. Атестація як особливий метод оцінки персоналу
9. Аудиторський ризик і методи його оцінки
10. Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості
11. Біологічні основи мислительної діяльності.
12. Біомеханічні основи шинування при пародонтозі.

Переглядів: 1375