Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найефективнішого використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Земля може бути також оцінена шляхом капіталізації зе¬мельної ренти. Якщо земля здатна самостійно приносити земельну ренту, ця рента може бути капіталізована в значення ринкової вартості, якщо доступно достатньо ринкових даних. Однак варто проявляти уважність, щоб не бути введеним в оману спеціальними строками та умовами оренди землі, які не обов'язково можуть репрезентувати конкретний ринок. Крім того, оскільки оренда землі може тривати протягом багатьох років до дати оцінки, відповідна орендна плата може бути застарілою і поточну ставку капіталізації доходу може бути важко отримати.

Отже, без здійснення індивідуальної ринкової оцінки землі процес включення її в ринковий оборот є неможливим, адже основною метою проведення такої оцінки є визначення найбільш ймовірної ціни продажу, оренди, обміну чи застави земельної ділянки. Однак, при її проведенні різними методами здійснюється ряд помилок та упущень. Тому, для визначення остаточної вартості земельної ділянки оцінювач повинен ґрунтуватися на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами. Сама ж методика проведення експертної грошової оцінки вимагає подальшого перегляду та удосконалення. Вирішення цього питання забезпечить стабільність і прозорість ринку земельних ресурсів, сприятиме створенню на ньому конкурентного середовища.

В основу витратного методу покладено той факт, що вартість земельної ділянки є сумою її початкової вартості та вартості витрат, здійснених на земельні поліпшення або спорудження об’єктів нерухомого майна. Цей метод використовується для оцінки поліпшених чи забудованих земельних ділянок або тих ділянок, на яких передбачається здійснення поліпшення або забудови за умови їх ефективного використання. При цьому, для визначенні вартості майбутніх доходів від використання земельної ділянки та витрат на її поліпшення або спорудження об’єктів нерухомості слід враховувати той факт, що вони нерівномірно розподіляються у часі через інфляцію, що вимагає проведення дисконтування відповідних грошових потоків. Складність застосування цього методу випливає із складності визначення суми витрат, необхідних для здійснення земельного поліпшення та спорудження об’єктів нерухомого майна.

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Екстракція є іншою непрямою технікою порівняння. Вона дає оцінку вартості поліпшень шляхом застосування аналізу собівартості за вирахуванням зносу і вирахування результату із загальної ціни інших об'єктів порівняння. Залишок є орієнтиром можливої вартості землі.

Розподілення є непрямою технікою порівняння, що встановлює співвідношення між вартістю землі і вартістю поліпшень, або деяке інше співвідношення між компонентами майна. Результатом є міра, що розподіляє загальну ринкову ціну між землею і поліпшеннями з метою порівняння.

Техніка забудови по частинах також може застосовуватися при оцінці землі. Цей процес ґрунтується на передбачуваному поділі конкретного майна на ряд лотів, розрахунку доходів і витрат, пов'язаних з цим процесом, і дисконтуванням результуючих чистих доходів, в значення вартості. Ця техніка може бути виправданої в деяких ситуаціях, але вимагає низки припущень, які, як може виявитися, досить складно асоціювати з визначен-ням ринкової вартості. Рекомендується бути обережним в обґрунтуванні відповідних припущень, які оцінювачу варто цілком розкрити.

Техніка порівняння продажів для оцінки землі - це пряме порівняння об'єкта оцінки з подібними земельними ділянками, для яких доступні фактичні дані з нещодавніх ринкових правочинів. Хоча продажі є важливішими, аналіз листингів та цін, запропонованих за подібні ділянки, що конкурують з об'єктом оцінки, можуть сприяти кращому розумінню ринку.

Інші дані, що впливають на вартість об'єкта оцінки.

2.Підхід, основний на зіставлені продажів

Там, де пряме порівняння земельних ділянок неможливо, можна обережно застосувати такі методи:

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

3.Підхід, що базується на врахуванні витрат на освоєння та забудову

4.Дохідний підхід

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних	\|

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.004 сек.