Концептуальні основи формування та функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення.

Передача державою переважної площі сільськогосподарських угідь у приватну власність громадян стає передумовою формування ринкових земельних відносин. Адже власність передбачає право володіння, користування й розпоряджання нею і держава має забезпечити реалізацію цього права, що реально лише в ринкових умовах.

З економічної теорії відомо, що у процесі будь-якого виробництва, особливо сільськогосподарського, беруть участь три фактори: земля, праця і капітал. Вони формують вартість створюваного продукту, тісно взаємозв'язані між собою, тому неврахування навіть одного з них спотворює дійсний економічний ефект виробництва і не забезпечує нормального процесу його відтворення.

Однією з причин спаду виробництва і збитковості у сільському господарстві, на нашу думку, саме і є недооцінка значення в економічному обороті одного з найголовніших факторів сільськогосподарського виробництва — землі. І справа не стільки в тому, щоб визнати її товаром, скільки у визнанні її як вартісної складової основного капіталу будь-якого сільськогосподарського підприємства. Неврахування вартості землі у виробничому капіталі вітчизняного сільського господарства призводить до щорічного недоодержання ним від 8 до 10 млрд грн прибутку.

Аграрний сектор не може розвиватися по ринковому шляху без створення повноцінного ринку в усіх його сферах. Уже ніхто не заперечує існування в Україні ринку засобів виробництва (крім землі), предметів споживання, інтелектуальної власності, робочої сили, цінних паперів, капіталів, інформації, нових технологій та іншої науково-технічної продукції. Дискусійним залишається питання запровадження ринку земель. З переходом до ринкової економіки всі фактори виробництва мають функціонувати в єдиному ринковому середовищі. Відсутність у ньому будь-якого з факторів призводить до порушення законів ринкової економіки, а згодом — і до її розбалансування.

Слід визнати, що в нашій державі поки що не створені умови для вільного ринкового обороту сільськогосподарських земель, навіть у законодавчому плані. У зв'язку з цим доцільно було б звернутися до світового досвіду країн із цивілізованою ринковою економікою, в тому числі й стосовно ринку сільськогосподарських земель. Доречно, на наш погляд, відзначити, що у більшості держав з так званим вільним оборотом земель існує дозвільна система на відчуження сільськогосподарських земель.

Так, земельний ринок ФРН характеризується високим ступенем правової регламентації земельних відносин щодо трансакцій із земельними ділянками. Вони зорієнтовані законодавством на концентрацію сільськогосподарського землеволодіння, оптимізацію розмірів сільськогосподарських підприємств, передусім сімейних селянських господарств. Закріплений законом дозвіл визнається єдиною правовою основою для відчуження земельної ділянки й укладення відповідного договору. Дозвіл на відчуження земельної ділянки видає місцевий орган державної влади, яким є сільськогосподарський орган чи адміністративні органи районів. Відмова у видачі дозволу можлива лише на основі закону в трьох випадках: по-перше, коли купівля-продаж земельної ділянки пов'язані з "нездоровим перерозподілом землі", по-друге, коли відчуження земельної ділянки призведе до її "безгосподарського зменшення" або подрібнення; по-третє, коли договірна ціна знаходиться у "грубій диспропорції" з вартістю ділянки.

"Нездоровим перерозподілом землі" при переході права власності в Німеччині вважається угода на відчуження сільськогосподарських земель залежно від того, хто є покупцем земельної ділянки — фермер чи особа, яка не пов'язана з підприємницькою діяльністю у галузі сільського господарства. Договори купівлі-продажу, в результаті яких сімейне селянське господарство втрачає самостійність і площа його сільськогосподарських угідь після відчуження земельної ділянки становить менше 1 га, вважаються земельними органами такими, що призводять до "безгосподарського зменшення".

При розв'язанні питання наявності чи відсутності "грубої диспропорції" між виплачуваним за земельну ділянку еквівалентом та її дійсною вартістю за основу приймається реальна ринкова ціна земельної ділянки, яка використовується для сільськогосподарських цілей. "Грубою диспропорцією" вважається різниця у понад 50% між покупною ціною і ринковою вартістю ділянки.

Згідно із законодавством Німеччини покупець не стає автоматично власником земельної ділянки у момент підписання договору купівлі-продажу, а одержує ці права тільки тоді, коли буде здійснена державна реєстрація прав на нерухоме майно. Всі угоди на передачу прав власності між фізичними особами обкладаються податком на передачу нерухомості у розмірі двох відсотків суми угоди.

Доречно зазначити, що в Німеччині широко практикується оренда сільськогосподарських земель із подальшим їх викупом. Як правило, застосовується довгострокова оренда — 10 років і більше.

У полі зору держави знаходиться й земельна політика Франції. Вона спрямована передусім на вдосконалення аграрної структури, перерозподіл землі та регулювання ринку сільськогосподарських земель. Роль держави в регулюванні земельного обороту посилюється через спеціальне аграрне законодавство, яке обмежує правомочність власника землі щодо розпорядження земельними ділянками. В результаті втручання некомерційної корпорації САФФЕР, що контролюється державою, у процес перерозподілу землі формується не вільний, а контрольований і досить жорстко обмежений земельний ринок. Якщо власник земельної ділянки має намір розширити чи поділити свою сільськогосподарську земельну ділянку, він зобов'язаний одержати відповідний дозвіл спеціального адміністративного комітету. Такий дозвіл потрібний для надання законної сили угодам із продажу чи оренди сільськогосподарських земель, а також для одержання відповідних благ від системи соціального страхування у сільському господарстві.

Передача права власності на земельну ділянку оформляється офіційним документом — купчою, яку готує нотаріус з обов'язковим дотриманням таких вимог:

· купча має бути завірена нотаріусом; вказуються імена сторін продавця і покупця, а також нотаріуса, що посвідчує договір купівлі-продажу земельної ділянки;

· у купчій містяться правова характеристика нерухомого майна, яке відчужується, а також усі зміни правового титулу; зазначаються місце і дата укладення купчої та факт ознайомлення із її змістом обох сторін угоди.

Усі угоди із земельними ділянками підлягають державній реєстрації. Установою, що відповідає за ведення публічного реєстру нерухомості, є місцева контора земельного кадастру. Серед західноєвропейських країн найбільш показовою у справі державного впливу на ринковий оборот сільськогосподарських земель є Норвегія. Мета державного контролю й регулювання ринку земель тут — це захист сільськогосподарських земель і створення умов для ефективного їх використання. Повноваження на видачу дозволів щодо трансакцій із земельними ділянками надані Міністерству сільського господарства та іншим компетентним органам державного управління. Причиною відмови у видачі ліцензії на придбання земельної ділянки може бути відчуження її з метою спекуляції або концентрація великої кількості землі в руках покупця. Обмеження земельного обороту ґрунтуються на тому, що дозвіл на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення видається тільки особам, які мають професіональну кваліфікацію у галузі сільського господарства, згодні проживати на території даного підприємства і вести своїми силами господарство.

При розв'язанні питання видачі дозволу на придбання земельної ділянки відповідно до законодавства має враховуватися працездатність покупця земельної ділянки. Слід зазначити, що Норвегія порівняно з іншими країнами західноєвропейського регіону здійснює найжорсткішу політику державного контролю земельного ринку. Очевидно, однією з причин цього є те, що в ній лише 3% усіх земельних площ придатні для сільськогосподарського виробництва.

Дозвільний порядок відчуження земель сільськогосподарського призначення здавна існує також в Австрії. Відповідно до законодавства цієї країни його дія спрямована на ефективне використання сільськогосподарських земель і боротьбу зі спекулятивними угодами в сфері земельного обороту.

Відмова у видачі дозволу на придбання земельної ділянки має бути вмотивованою й опиратися тільки на обмеження, передбачені законом, а саме:

· концентрація земельних площ понад установлену граничну норму в руках окремих сільськогосподарських підприємств;

· зміна цільового призначення сільськогосподарських земель;

· придбання земельної ділянки із спекулятивною метою;

· значне перевищення ринкової вартості земельної ділянки;

· безпідставне порушення вигідної аграрної структури, яка сформувалася у результаті земельної реформи;

· подрібнення земельної ділянки при переході права власності від одного суб'єкта до іншого.

Видача дозволу на трансакцію із землею чи відмова в ньому здійснюється районною комісією із земельного обороту, головою якої є професійний суддя або державний службовець федеральної землі. Всі дії комісії регламентовані федеральним Законом Австрії "Про оборот земельних ділянок".

Привертає до себе увагу напрям формування ринку сільськогосподарських земель у сусідній із нами Польщі, де законодавчо були суттєво обмежені адміністративно-правові інструменти регулювання земельного ринку як у приватному, так і в державному секторі сільського господарства. Через системи економічної та законодавчої підтримки громадян, що виявили бажання купувати й орендувати землю, держава стимулює ринковий оборот земель. Спеціально створене з цією метою Агенство сільськогосподарської власності державної казни (АВРСП) здійснює викуп у селянських господарств земель і нерухомості й продає їх перспективним господарствам. За договором купівлі-продажу чи договором оренди Агенство також передає землі господарським переселенцям — малоземельним селянам, молодим селянам, які бажають створити велике господарство, колишнім працівникам державних підприємств. Пріоритет для придбання сільськогосподарських земель надається покупцям, що мають кваліфікацію для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Польське законодавство віддає перевагу економічним інструментам регулювання земельних відносин, які інтенсифікують ринок земель. Цікавим є законодавчий механізм розрахунку за землю, придбану згідно з договором купівлі-продажу. Перший внесок покупця при укладанні договору становить лише 20%, а решта вартості земельної ділянки сплачується кожні півроку. Причому покупець, що придбаває земельну ділянку з метою організації нового господарства, виплачує її вартість протягом 30 років. Якщо ж він бажає розширити своє господарство, то строк виплати скорочується до 20 років. Такі пільги сприяють активізації чинників, які беруть участь у формуванні цивілізованого ринкового обороту сільськогосподарських земель.

Розвиток земельних відносин Угорщини в напрямі формування ринку сільськогосподарських земель опирається на Закон "Про податок за землю", яким установлено ряд пільг щодо оподаткування земель, а також диференційоване оподаткування залежно від суми річного доходу селян, що займаються сільськогосподарською діяльністю.

Цим самим проявляється інтерес до землі як об'єкта ринку. В Угорщині, як і в інших східноєвропейських країнах, існують певні обмеження на купівлю-продаж землі. Це зумовлено передусім наданням пріоритетного права на купівлю земельної ділянки тим громадянам, які пов'язані з сільськогосподарською діяльністю і здатні забезпечити збереження і підвищення родючості ґрунтів та охорону земель.

Формування ринку сільськогосподарських земель у Російській Федерації регулюється певною мірою Законом "Про оборот земель сільськогосподарського призначення", яким передбачено, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть продаватися вільно тільки для виробництва сільськогосподарської продукції при дотриманні обмежень, установлених Земельним кодексом Російської Федерації, іншими федеральними законами суб'єктів Федерації. Земельні ділянки можуть продаватися за ціною, не нижчою за кадастрову, а там, де вона не визначена, — не нижче від нормативної.

Відповідно до згаданого закону трансакції із земельними ділянками сільськогосподарського призначення передбачають дозвільний порядок. Для здійснення акта купівлі-продажу сільськогосподарської нерухомості, у тому числі земельної ділянки, потрібно одержати дозвіл виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації. При цьому надається право пріоритетного викупу земельної ділянки місцевим господарствам. Якщо сільськогосподарська організація чи селянське господарство має намір продати сільськогосподарську ділянку земель, то господарство, яке розташоване в цьому районі, має пріоритетне право на її придбання за умов наявності у нього фінансових і кадрових ресурсів для обробітку ділянки. Надаючи пріоритет у викупі, законодавство одночасно накладає обмеження щодо розпорядження придбаними за таких умов земельними ділянками. Законом встановлюється мораторій на перепродаж цих земельних ділянок строком на п'ять років. Право пріоритетного викупу запропонованих до продажу сільськогосподарських земель надано законом і для органів місцевого самоврядування у разі, якщо ціна, вказана в договорі купівлі-продажу, штучно занижена. Викуплена за таких умов земельна ділянка передається до фонду перерозподілу земель.

В Україні, як і в країнах СНД, питання ринку сільськогосподарських земель досліджене недостатньо. Поки що вивчаються його окремі складові. Відсутнє чітке визначення самого поняття "ринок земель". В економічній літературі воно тлумачиться вченими по-різному: "від засобу перерозподілу земельних ділянок" та виключно — "купівлі-продажу земельних ділянок" до поняття ринку землі за аналогією сфери торгівлі зерном, житлом, нафтою тощо.

В основу формування земельного ринку слід взяти теоретичні дослідження, вивчення специфіки землі як особливого товару, чинне земельне законодавство, особливості адаптації суспільства до ринкових умов господарювання тощо. При цьому під ринком сільськогосподарських земель, на наш погляд, треба розуміти створення організаційно-економічного і правового середовища, яке має забезпечувати громадянам, юридичним особам та державі здійснення цивільно-правових угод з приводу переходу права власності на земельну ділянку або права користування нею в установленому законодавством порядку з урахуванням попиту і пропозиції.

З прийняттям нового Земельного кодексу України з'явилася можливість створити надійне правове та організаційне середовище для:

· реалізації громадянами прав власності на землю;

· освоєння механізму економічного й правового регулювання земельних відносин через оренду земельних часток (паїв) і земельних ділянок;

· запровадження порядку залучення вартості землі до виробничого капіталу всіма суб'єктами підприємницької діяльності;

· поступового введення в економічний оборот земель сільськогосподарського призначення.

Земельним кодексом встановлено загальний порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам і юридичним особам, визначено покупців земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Покупцями цих земель можуть бути:

· громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва;

· юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

Кодексом передбачено переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Це право надається громадянам України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідним органам місцевого самоврядування. Визначено істотні умови та порядок укладення угод про перехід права власності на земельні ділянки.

Реалізація в повному обсязі положень Земельного кодексу стосовно запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення може бути здійснена з прийняттям основоположних нормативно-правових актів, передбачених ним, зокрема Законів України: "Про державний земельний кадастр", "Про ринок земель", "Про державний земельний (іпотечний) банк".

Верховна Рада України прийняла Закон України "Про ринок земель". Його розроблено відповідно до підпункту "в" пункту 4 Прикінцевих положень Земельного кодексу України.

Закон визначає правові засади ринкового обороту земельних ділянок з урахуванням попиту і пропозиції на земельні ділянки. При розробленні Закону враховано досвід країн із ринковою економікою, практичний досвід нашої країни щодо формування і функціонування ринку земель несільськогосподарського призначення, а також результати наукових розробок вітчизняних вчених.

Виходячи з конкретних економічних умов, що склалися в Україні, важливим напрямом у формуванні ринку земель має бути включення в економічний оборот вартості землі й визнання її капіталом нарівні з іншими засобами виробництва.

Згідно з чинним законодавством громадяни України поки що можуть вільно здійснювати земельні операції лише із земельними ділянками, які вони одержали у приватну власність для ведення особистого селянського господарства, присадибними ділянками, для ведення садівництва, дачного і гаражного будівництва (відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок") від 26 грудня 1992 р. На відчуження інших земель сільськогосподарського призначення у нашій державі відповідно до Закону України "Про внесення змін до Земельного кодексу України" від 6 жовтня 2004 р. продовжено мораторій до 1 січня 2007 року.

Проте це не означає, що існування мораторію позбавляє можливостей формувати передумови для запровадження ринку земель. Потрібно використати час мораторію на розробку невідкладних законодавчих актів щодо запровадження ринкового обороту сільськогосподарських земель, інфраструктури земельного ринку та підготовки відповідних спеціалістів.

На перших етапах цілком виправданим є запровадження внутрішньогосподарського обороту земельних часток (паїв) і земельних ділянок шляхом передачі їх в оренду підприємству, що є правонаступником реформованого КСП, фермерському господарству, участі у розвитку новостворених господарських формувань на базі приватної власності на земельні паї, обміну земельними ділянками і передачі в спадщину земельних часток (паїв) та земельних ділянок (табл. 1, 2).

1.Реалізація права на земельну частку (пай),

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Стратегія формування ринку землі	\|	Посвідченого сертифікатом станом на 1 січня 2005 р.

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.009 сек.