Нотаріальне посвідчення правочинів із земельними ділянками.

Що стосується порядку переходу права власності на земельні ділянки за спадковим правом України, то це питання розглядалося науковцями лише в контексті правових підстав набуття права власності на земельні ділянки, визначених ст. 81 Земельного кодексу України (далі ЗКУ), де серед інших підстав, є прийняття спадщини.

Тут доречно зауважити, що Цивільним кодексом України (далі ЦКУ) земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на них і міцно з ними прив’язані, тобто об’єкти, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (житлові будинки, інші будівлі та споруди, насадження, підприємства як майнові комплекси), віднесені до нерухомого майна (ст. 181). Відповідно, спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є земельні ділянки, зобов’язаний звернутися до нотаріуса за свідоцтвом про право на спадщину на нерухомість, так як право власності на таке майно виникає у спадкоємця тільки з моменту державної реєстрації [10].

Доречно зауважити, що в Україні земельне законодавство постійно змінюється, видаються різні закони і підзаконні акти, які стосуються порядку переходу права власності на землю, і які часто суперечать один одному (юридичні колізії), а це призводить до порушень прав громадян на землю і до зловживань з боку певної категорії службових осіб.

Зокрема, слід зупинитися на одному з таких законів, як Закон України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що засвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок” від 05.03. 2009 року, яким внесено зміни до статті 126 Земелного кодексу України.

Саме цим Законом було передбачено, що при нотаріальному посвідченні угоди державний акт додавався до документу, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку. Крім того, на державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчував (видавав) документ, та орган, що здійснював державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, повинні були робити відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документу, на підставі якого відбулося відчуження протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документу.

На виконання пункту 4 розділу 2 Закону було прийнято постанову Кабінету Міністрів України (КМУ) № 439 від 6 травня 2009 року, якою затверджено Порядок здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, також дозволено набувачам права власності на земельні ділянки в добровільному порядку отримувати державні акти на підставі угоди.

Якщо читати уважно цей Закон і Постанову, то бачимо розбіжності щодо змісту позначки та особи, яка мала її здійснювати. Чим же слід було керуватися в даному випадку - нормою вищої нормативної сили - Законом, чи Постановою, що визначала детальну процедуру здійснення відмітки?

Як виявилося, при підготовці зазначених нормативних актів не було враховано те, що державні акти, зареєстровані до липня 2003 року, не проходили державну реєстрацію на електронних носіях, тому зареєструвати на цей момент право власності на особу, що набула його на підставі угоди, було можливим тільки при наявності обмінних файлів. Адже право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації. Тому до того часу, поки не буде здійснено кадастрова зйомка і не будуть виготовлені обмінні файли, - внесення в електронну базу даних Державного земельного кадастру (ДЗК) і, відповідно, реєстрація - неможливі.

Крім того, згаданий Порядок встановлював процедуру здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж. Але коли робиться кадастрова зйомка і відновлюються межі, то з'ясовується, що ні межі, ні площа не відповідають тим, які були зазначені у державному акті і, відповідно, в угоді.

Як показала практика, сама процедура здійснення такої відмітки була дуже громіздкою, дороговартісною і, що основне, аналогічною процедурі виготовлення державного акту на підставі угоди. Тому переважна більшість громадян, які купували земельні ділянки, право на які було посвідчено державним актом зразку 1992 року, виробляли нові державні акти. Відповідно, здійснювалося відновлення меж земельної ділянки, уточнювалася площа, і в державний акт вносилася не та площа, яка вказана в угоді, а отримана за результатами кадастрової зйомки.

Саме тому, на виконання доручення КМУ № 22171/1/1-10 від 29 квітня 2010 року до листа Мінюсту № 24/03-45 від 20 квітня 2010 року наказом Держкомзему України № 370 від 14 травня 2010 року вищезгаданий наказ було скасовано.

Але, як завжди буває в таких ситуаціях, на зміну одним проблемам прийшла інша - територіальні органи земельних ресурсів та органи ДЗК не мали чіткого розпорядження: чи взагалі призупинити здійснення відмітки та видачу нових державних актів, чи продовжувати виконувати вимоги Закону та Постанови?

Оскільки єдина позиція у вказаних нормативних актах була відсутня, то в ряді областей, посилаючись на законодавчу неврегульованість процедури здійснення відмітки та відсутність повноважень у територіальних органів земельних ресурсів здійснювати державну реєстрацію прав на землю та внесення відомостей до поземельної книги, відмовлялися у здійсненні позначки і рекомендували у разі згоди осіб оформляти новий державний акт, або дочекатися законодавчого врегулювання процедури.

На звернення територіальних органів земельних ресурсів, Держкомзем України листом від 14 жовтня 2010 надав роз'яснення щодо питання переоформлення права власності на земельні ділянки. Так, Держкомзем вважає правомірним проставлення відмітки на державних актах про реєстрацію права власності на земельну ділянку територіальними органами Держкомзему. При здійсненні взаємодії територіальних органів Держкомзему зі структурними підрозділами Центру ДЗК слід керуватися Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему № 174 від 2 липня 2003 року.

Таким чином, можна прийти до висновку, що з огляду на вищезазначену неузгодженість нормативних актів щодо здійснення відмітки на державних актах про реєстрацію права на земельну ділянку, найбільш захищеним право власності буде при отриманні нового державного акту на підставі угоди (купівлі-продажу, дарування, спадкування тощо).

Інша ситуація: мають місце випадки, коли нотаріусу для оформлення свідоцтва про право на спадщину подається державний акт, який містить помилки, виправлення. Тут, на жаль, другим примірником державного акта не допоможеш, адже він містить такі ж помилки. Як бути в такій ситуації? Досить поширеною є практика, коли нотаріус вимагає документи, які додатково підтверджують достовірність даних, наведених в державному акті, спростовують помилку. У разі якщо нотаріус вважає, що представлених документів для встановлення достовірності державного акту недостатньо, спір вирішується в судовому порядку.

Чинним законодавством визначено порядок дій при втраті, псуванні державного акта на право власності. Відповідно до розділу 5 Інструкції, затвердженої наказом Держкомзему України № 43 від 4 травня 1999 року, при втраті або псуванні оригіналу державного акта видається дублікат. У той же час затверджена тим же Держкомземом Інструкція (наказ № 325 від 22 червня 2009 року) передбачає при втраті, псуванні державного акту видачу нового державного акту.

Отже, для підтвердження наявності спадкового майна, яке підлягає державній реєстрації, й місця його знаходження нотаріус вимагає подання відповідних документів. Право власності на земельну ділянку спадкодавця згідно зі ст. 126 ЗКУ посвідчується державним актом на право власності на земельну ділянку, форма якого затверджена постановою КМУ від 2 квітня 2002 р. № 449 (в редакції постанови КМУ від 12 листопада 2008 р. № 1019) або іншим правовстановлюючим документом. Але непоодинокими є випадки, коли спадкодавець помирає, не встигнувши отримати виготовлений на його ім’я державний акт. В даному випадку постає резонне запитання, чи можуть в такому випадку спадкоємці оформити спадщину на цю ділянку? Адже в ст. 125 ЗКУ чітко зазначено, що право власності на земельну ділянку виникає після одержання її власником документу, який посвідчує право власності на земельну ділянку, і державної реєстрації цього документу. Тому формально юридично така особа не стала власником земельної ділянки. Разом з тим не можна не враховувати об’єктивність перешкоди на шляху до отримання державного акту. Враховуючи це, єдиним можливим правомірним шляхом отримання цієї земельної ділянки в спадщину є звернення спадкоємця до суду з позовом про визнання за ним права власності на земельні ділянку як спадкоємця померлого власника.

У ст. 1225 ЦКУ спеціально підкреслюється, що право власності на земельну ділянку переходить до його спадкоємців із збереженням цільового призначення цієї ділянки. Тут слід нагадати, що в ст. 19 ЗКУ наведено вичерпний перелік із дев’яти категорій земель залежно від їх основного цільового призначення. Правовий режим кожної з категорій визначається окремими правовими приписами, які зосереджені в самостійних главах розділу ІІ ЗКУ. Водночас, ставши повноправним власником успадкованої земельної ділянки, землевласник (громадянин або юридична особа) вправі скористатися передбаченим у ч. 3 ст. 20 ЗКУ правом й ініціювати зміну цільового призначення належної йому земельної ділянки (Порядок зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб затверджений постановою КМУ від 11 квітня 2002 р. № 502).

Існує ще одна специфіка успадкування земельних ділянок - нерезидентами. Відповідно до ч.ч. 2-3 ст. 81 ЗКУ іноземні громадяни й особи без громадянства можуть у випадку прийняття ними спадщини набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, які належать їм на праві приватної власності. Іноземні юридичні особи, як визначено у ч. 2 ст. 82 ЗКУ, можуть набувати при прийнятті спадщини право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: (а) у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні; (б) за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна. При цьому слід відзначити, що ЗК України не дає чіткого визначення поняття «іноземна юридична особа».

Проаналізувавши положення ст. 82 ЗКУ, можна припустити, що іноземними юридичними особами в контексті цієї статті є всі юридичні особи, створені (зареєстровані) іноземними громадянами або іноземними юридичними особами. Відповідно до ч. 3 ст. 82 ЗКУ спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, також можуть у випадку прийняття ними спадщини набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у порядку, встановленому ЗКУ для іноземних юридичних осіб.

Наступний момент, на який слід звернути особливу увагу: із положення п. 4 ст. 81, п. 4 ст. 82 ЗКУ землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину нерезидентами (тобто іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами), підлягають відчуженню протягом року. При цьому це положення не означає заборону успадкувати земельну ділянку названої категорії іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами.

Виходячи з юридичної логіки, у випадку прийняття спадщини нерезидентами нотаріус у встановлені строки повинен видати їм свідоцтво про право на спадщину, включивши до нього й земельну ділянку. З цим свідоцтвом іноземні особи звертаються до органів державної реєстрації прав на землю із заявою про отримання Державного акту на право власності на земельну ділянку. Але ж не секрет, що відомі випадки відмови органів державної реєстрації прав на землю у видачі державних актів іноземцям, посилаючись на іншу норму ЗКУ — на ч. 4 ст. 22 ЗКУ, у якій зазначено, що землі сільськогосподарського призначення не можуть бути надані у власність іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, апатридів й іноземних держав. Отже, маємо справу з колізією, бо ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 ЗКУ надають право спадкування таких земель іноземцями, тому й відмова органів державної реєстрації прав на землю підлягає оскарженню. Як зазначає Є.О.Рябоконь, що оскільки землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватися у власність іноземцям, слід визнати, що видача такого документу (свідоцтва про право на спадщину) нотаріусом не ґрунтується на законі.

Але не слід забувати, що отримавши державний акт на право власності на земельну ділянку, нерезидент зобов’язаний відчужити цю земельну ділянку протягом одного року. Причому невiдчуження таких земель у встановлений строк згідно з п. «е» ст. 140, п. «д» ч. 1 ст. 143 та ст. 145 ЗКУ є підставою для примусового припинення права власності на землю, що здійснюється за позовом органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування в судовому порядку. Недодержання цього згідно з п. 8 постанови Пленуму ВСУ «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» є підставою для визнання рішення цього органу й виданих державних актів недійсними.

Якщо нерезидент спробує відчужити земельну ділянку сільськогосподарського призначення протягом одного року, то він матиме ще одну перепону — мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення, який діє до 1 січня 2013 року.

Відповідно до положень ст. 1225 ЦКУ до спадкоємців житлового будинку, інших будівель і споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, і у розмірі, який необхідний для їх обслуговування, якщо інший розмір не визначений заповітом. При цьому в п. 10 своєї Постанови „Про судову практику в справах про спадкування” від 30 травня 2008 р. № 7 Пленум ВСУ роз’яснив, що така ділянка переходить у власність або користування спадкоємців, якщо її було надано в установленому порядку, у межах, визначених при наданні, за умови, що спадкодавець не складав заповіту щодо розпорядження земельною ділянкою, належною йому на праві власності.

Спадкодавець може передавати за заповітом частину належної йому земельної ділянки, тоді інша частина цієї ділянки спадкується за законом. Коли спадкодавець заповів всю земельну ділянку або її частину іншим особам, які не успадковували нерухоме майно, то спадкоємці мають право на земельну ділянку, на якій розміщено нерухоме майно й на частину ділянки, яка є необхідною для його обслуговування, незалежно від змісту заповіту. За такими правилами здійснюється й перехід права на землю при спадкуванні права на частину нерухомого майна, а якщо був установлений порядок користування ним, то з урахуванням цього порядку.

Іще один момент, на якому зосередив увагу Пленум ВСУ в згаданій Постанові, — якщо спадкодавцем було здійснене самочинне будівництво (ч. 1 ст. 376 ЦК), до спадкоємців переходить право власності на будівельні матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Якщо право власності на самочинно зведену будівлю визнано судом за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій вона розміщена, то до складу спадщини входить право на відшкодування витрат на будівництво (ч. 6 ст. 376 ЦКУ). До спадкоємців, які прийняли спадщину, у випадку знесення самочинного будівництва переходить обов’язок відшкодувати вартість витрат на його знесення й приведення земельної ділянки до попереднього стану (ч.ч.4, 7 ст. 376 ЦКУ).

У порядку спадкування можуть передаватися також право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), право користування чужим майном (сервітут).

Зокрема, якщо на момент смерті земля не належала спадкодавцеві, то Закон України "Про оренду землі" від 2 жовтня 2003 р. у статті 7 допускає перехід права на оренду земельної ділянки після смерті фізичної особи-орендаря до спадкоємців, якщо інше не передбачено договором оренди і якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України. У такому випадку об'єктом спадкування виступають права та обов'язки померлого орендаря, а не право користування ділянкою.

Таким чином, підсумовуючи дане дослідження, можна прийти до висновку, що успадкування земельних ділянок в Україні здійснюється на загальних підставах, визначених ЦК України, Законом України „Про нотаріат”, та іншими нормативно-правовими актами. Це означає, що, з одного боку, на земельні ділянки поширюється загальні засади і правила, що регулюють умови і порядок спадкування, а з іншого – відсутні спеціальні дозволи органів державної влади та місцевого самоврядування на одержання земельних ділянок у спадщину. Крім того, законодавче закріплення відповідних положень порядку успадкування земельних ділянок сприятиме однаковому його практичному застосуванню та зменшенню порушень, пов’язаних із оформленням права власності на земельні ділянки за спадковим правом України.

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Загальні положення	\|	Договори відчуження житлових будинків, будівель та споруд

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.005 сек.