Комплексний аналіз чинного законодавства України дозволяє виділити такі основні засоби (способи) реалізації права на житло, як:

1. індивідуальне будівництво – відносини в цій сфері врегульовані частково ЦКУ, Земельним кодексом, законами “Про основи містобудування”, “Про архітектурну діяльність” тощо, цілою низкою підзаконних нормативних актів, які приймаються різними відомствами. Відсутність цілісного, комплексного законодавчого підходу до врегулювання відносин у сфері індивідуального будівництва створює складнощі для забудовників і у правозастосувальній діяльності;

2. набуття права власності на житло за цивільними правочинами. Юридичними підставами виникнення права власності є різноманітні цивільні правочини: договори купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання, ренти, спадковий договір, спадкування. Набуття права власності на житло із зазначених підстав передбачає існування ринку житла, первинного власника житла, який на підставі цивільних правочинів відчужує житло на користь іншої особи. Правова регламентація цих відносин переважно здійснюється ЦКУ, ЗУ “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно. Наразі поза увагою законодавця лишаються питання правової регламентації ринку нерухомості (зокрема, ринку житла). Фактично інфраструктурно такий ринок сформувався. Діють професійні його учасники: посередники – ріелтерські фірми, які не тільки надають відповідні послуги продавцям і покупцями, а й опікуються орендою житла, нежитлових приміщень. На законодавчому рівні не окреслене поняття „ринок нерухомості”, хоча інтенсивні законодавчі напрацювання в цій сфері є і стосуються вони, насамперед, іпотеки. Прикладом є закони, прийняті останнім часом, зокрема, “Про іпотеку”, “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”, “Про іпотечні облігації”, “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” тощо. Правова регламентація діяльності професійних учасників ринку нерухомості наразі лише в проекті;

3. приватизація квартир як безоплатна передача у власність громадян України житла з державного житлового фонду за законодавчо визначеними нормами. Правові засади закладені у ЗУ “Про приватизацію державного житлового фонду” та підзаконних нормативних актах, прийнятих в розвиток названого Закону. Право на приватизацію характеризується як абсолютне суб’єктивне право громадянина України (суб’єктами цього права не можуть бути іноземні громадяни та особи без громадянства), яке не залежить від жодних умов, обставин, окрім прямих законодавчих заборон: об’єкт не підлягає приватизації. Офіційне тлумачення положень Закону щодо реалізації права на житло відображене в рішеннях КСУ від 28 вересня 2000 р. за конституційним поданням щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень пункту 2 ст. 2 ЗУ “Про приватизацію державного житлового фонду” та від 2 березня 2004 р. за конституційним зверненням про офіційне тлумачення положень пункту 2 ст. 10 Закону та за конституційним поданням про офіційне тлумачення положень ст.ст. 1, 10 цього Закону;

4. викуп квартир з фонду житлових та житлово-будівельних кооперативів. Уперше можливість набути право власності в такий спосіб була надана Законом “Про власність”. Забезпечення житлом через систему ЖК, ЖБК як спосіб реалізації права на житло регламентується нормативними актами, які приймалися у 80-х роках і на даний час морально застаріли. Фактично така форма реалізації права на житло незаслужено забута і замінена зараз іншими формами, зокрема, можливістю інвестування коштів у житлове будівництво через Фонди фінансування будівництва. Водночас, кооперативна форма реалізації права на житло себе не вичерпала і за дієвих законодавчих підходів може бути цілком ефективною. Для цього слід повністю переглянути засади формування кооперативу. Житловий (чи житлово-будівельний кооператив) як статутна юридична особа має формуватися на договірних засадах особами, які бажають вкласти як власні, так і залучені кошти в житлове будівництво, незалежно від того, потребують такі особи поліпшення житлових умов чи ні в розумінні Правил обліку громадян, які бажають вступити в житлово-будівельний кооператив (приймалися Радою Міністрів УРСР ще у 1985 р.). Така зареєстрована юридична особа повинна характеризуватися як суб’єкт з виключною правоздатністю (на відміну від загальної правоздатності юридичних осіб за ст. 91 ЦКУ), про що має бути зазначено у її статуті. Слід надати право такій юридичній особі на укладення прямих договорів із спеціалізованими будівельними організаціями – підрядниками. В такому випадку кооператив як юридична особа матиме змогу брати участь як у процесі здачі-приймання об’єкта будівництва в експлуатацію, так і безпосередньо здійснювати перевірку дотримання умов підрядного договору в ході будівництва. За прямої участі кооперативу як сторони договору будівельного підряду зменшується інвестиційні ризики його членів, пов’язані з різними махінаціями при новому будівництві. Структура договірних зв’язків може бути ускладнена, зокрема, кредитним договором про залучення коштів під заставу майбутнього об’єкта;

5. інвестування коштів у будівництво із залученням професійних посередників – фондів фінансування будівництва. Механізми реалізації права на житло в такий спосіб визначені вже названим ЗУ “Про фінансово-кредитні механізми і приватне майно при будівництві житла та операціях з нерухомістю”. Резонансні процеси в цій сфері обумовили пошуки ефективних гарантій прав індивідуальних інвесторів при вкладенні коштів у нове будівництво. Гарантування інвестицій ФФБ, які виступають як замовники в підрядних договорах, безумовно, є позитивним законодавчим вирішенням. Але не слід забувати, що, по-перше, плата за посередницькі послуги в будь-якій сфері призводить до подорожчання вартості товарів, робіт, послуг, що набуваються за участю посередників. По-друге, інвестуючи кошти навіть при окресленні конкретного об’єкта, індивідуальний інвестор абсолютно усувається від реальної участі в здачі-прийманні об’єкта в експлуатацію і контролю за діями як підрядника, так і посередника.

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю.	\|	Наведені засоби (способи) реалізації права на житло спричинюють виникнення права власності на житло (будинок, квартиру).

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.036 сек.