• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

Види договору найму:

1) прокат;

2) найм (оренда) земельних ділянок;

3) найм (оренда) будівлі або іншої капітальної споруди;

4) найм (оренда) транспортного засобу;

5) лізинг.

Юридична характеристика договору:

- двосторонній - кожна із сторін цього договору (наймодавець та наймач) несе обов'язки на користь іншої сторони.

- консенсуальний або реальний - Відповідно до ст. 759 ЦК України договір найму (оренди) може бути як консенсуальним, так і реальним.

- оплатний - наймодавець за виконання своїх обов'язків з передачі майна у користування наймачеві повинен отримати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати.

Договір найму (оренди) належить до категорії цивільно-правових договорів про передачу майна у користування. Передача майна наймачеві не супроводжується переходом до нього права власності на це майно. Останній отримує лише право користування майном. Ця ознака відрізняє договір найму (оренди) від таких договорів, як купівля-продаж, міна, позика.

Сторонамидоговору найму (оренди) є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар).

Наймодавцем можуть виступати будь-які особи: фізичні, юридичні особи, держава, адміністративно-територіальні утворення тощо. Лише в деяких різновидах договору найму законодавець встановлює обмеження щодо суб'єктного складу наймодавця (договір оренди державного та комунального майна, договір прокату). Наймодавцем речі за договором оренди може бути його власник або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (ст. 761 ЦК України).

Наймачем можуть бути будь-які особи: фізичні, юридичні особи, держава, адміністративно-територіальні утворення тощо

Предметом (об'єктом) договору найму (оренди) може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ), а також майнові права (ст. 760 ЦК України). Зокрема об'єктом договору найму (оренди) може виступати цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки та інші природні об'єкти, будівлі, споруди та інші об'єкти нерухомості, транспортні засоби, рухоме майно. Не можуть здаватися в найм (оренду) речі, вилучені із цивільного обігу. Речі, обмежені в обігу, можуть здаватися в оренду лише суб'єктами, які мають відповідні повноваження на використання таких речей.

Форма договору - на відносини найму (оренди) поширюються загальні положення статей 205—210 щодо форми правочинів.

Строк договору - ЦК України визначає, що договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 763 ЦК України), але при цьому допускається і укладення договору найму без зазначення в ньому строку оренди майна. В такому випадку договір найму вважатиметься укладеним на невизначений строк .

Розмір плати – встановлюється сторонами у договорі. Відповідно до ч. 1 ст. 762 в такому разі розмір плати за користування річчю визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, що мають істотне значення. ЦК України передбачає можливість визначення плати за користування майном за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. сторони можуть визначити плату в якості платежів у твердій сумі; у вигляді частки від прибутку, який отримує наймач у результаті користування річчю; у формі передачі наймачем наймодавцю якихось матеріальних благ або у вигляді покладення на наймача обумовлених договором витрат на поліпшення речі (наприклад, проведення ремонту орендованого приміщення) тощо.

ЦК допускає встановлення законом або договором періодичного перегляду та зміни (індексації) розміру плати за користування майном (ч. З ст. 762). Сторони можуть визначити обов'язковий періодичний перегляд розміру орендної плати або її індексації відповідно до якихось об'єктивних умов (курсу національної валюти, рівня інфляції).

Правові наслідки укладення договору найму без зазначення строку полягають у тому, що кожна із сторін такого договору може відмовитися від нього у будь-який час, письмово попередивши про це іншу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці (ч. 2 ст. 763 ЦК України).

Законом можуть бути передбачені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. В цьому випадку незалежно від того, чи вказали сторони будь-який строк у договорі, чи вирішили укласти його на невизначений строк, після спливу встановленого в законі максимального (граничного) строку договір найму вважатиметься припиненим (ч. З ст. 763).

В разі якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається продовженим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764).

2. ПІДНАЙМ. ПОЛІПШЕННЯ НАЙМАЧЕМ РЕЧІ, ПЕРЕДАНОЇ У НАЙМ.

Обов'язки наймодавця.

1. Основним обов'язком наймодавця у консенсуальному договорі найму є обов'язок передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму (ст. 765 ЦК України).

2. зобов'язаний передати річ наймачеві у стані та у комплекті, що відпо­відають умовам договору найму та призначенню речі (ч. 1 ст. 767 ЦК України).

3. не нестиме відповідальності за ті чи інші недоліки речі, якщо вони були застережені ним під час укладення договору

4. не відповідатиме і за ті недоліки речі, які наймач повинен був віднайти під час огляду речі, що передається в найм.

5. зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Таке повідомлення звільняє наймодавця від відповідальності за шкоду, заподіяну особ­ливими властивостями або недоліками речі, що передана в найм.

6. зобов'язаний за свій рахунок проводити капітальний ремонт речі, переданої у найм. у строк, зазначений у договорі, а якщо в договорі такий строк не зазначений або капітальний ремонт спричинений невідкладною потребою — у розумний строк.

Права наймача:

1. вимагати від наймодавця передачі майна та відшкодування збитків, завданих затримкою.

2. Якщо в результаті несвоєчасної передачі майна наймач втратив інтерес до подальшого виконання договору, він має право відмовитися від договору найму та вимагати відшкодування завданих йому збитків. Реалізацію того чи іншого права ЦК залишає на вибір наймача (ст. 766 ЦК України).

3. зобов’язаний перевірити справ­ність речі у присутності наймодавця. В разі якщо наймач у момент передачі речі у його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що пе­редана йому в належному стані (ч. З ст. 767 ЦК України).

4. при виявленні недоліків , що перешкоджають використанню речі відповідно до договору наймач має право за своїм вибором вимагати (ч. 2 ст. 768 ЦК України):

1) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;

2) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення;

3) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

5. капітальний ремонт може бути проведений наймачем, який має право зарахувати вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю або вимагати відшкодування вартості ремонту.

6. якщо капітальний ремонт наймодавцем не проведено, наймач може вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

7. На вимогу наймача розмір плати за користування майном може бути зменшений, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 ЦК України).

8. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦК України)

9. має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Про намір укласти договір найму на новий строк наймач зобов'язаний повідомити наймодавця заздалегідь, до закінчення строку договору. Час, за який наймач повинен повідомити наймодавця про бажання продовжити строк найму, може бути визначений у договорі. Якщо в договорі строк не вста­новлений, повідомлення має відбутися у розумний строк. При цьому продовжен­ня договору найму на новий строк вважається новим договором, який може міс­тити умови, що відрізняються від умов попереднього договору. І якщо наймач не погоджується з новими умовами, він втрачає переважне право на укладення такого договору, і наймодавець може передати майно у користування іншим особам.

10. якщо наймодавець бажає продати річ, що є об'єктом найму, наймач, який належно виконує свої обов'язки, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Обов'язки наймача.

1. зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення або умов договору(ч. 1 ст. 773 ЦК України). У разі невиконання цього обов'язку наймачем наймодавець може вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 2 ст. 773).

2. своєчасне внесеняі плати за користування майном, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 ЦК України).

3. зобов'язаний утримувати річ у належному стані та проводити за свій рахунок поточний ремонт речі, якщо інше не встановлено в договорі (ч. 1 ст. 776 ЦК України).

4. на наймача може бути покладений обов'язок за свій рахунок застрахувати річ, що передана у найм (ч. 2 ст. 771 ЦК України).( Така умова найчастіше має місце у договорах лізингу і оренди державного та комунального майна)

5. Якщо під час користування річчю, переданою в найм, була заподіяна шкода третім особам, вона має бути відшкодована наймачем на загальних підставах (ч. 1 ст. 780 ЦК України). Відшкодування шкоди покладатиметься на наймодавця лише в тому разі, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати (ч. 2 ст. 780 ЦК України).

6. повернути річ після закінчення строку найму або припинення договору найму за інших підстав - За ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому її було одержано, з урахуванням нормального зношування або у стані, який було обумовлено в договорі. В разі, якщо такий обов'язок не буде виконаний наймачем, він повинен сплатити наймодавцеві неустойку у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Відповідно до ч. 1 ст. 774 ЦК України передача наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не передбачено законом або договором. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. У зв'язку з цим у разі дострокового припинення (розірвання на вимогу однієї із сторін) договору найму договір піднайму також автоматично припиняється. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму. Перед наймодавцем відповідальним за стан речі та внесення орендних платежів залишається наймач.

Наймач може робити поліпшення переданої йому у користування речі. Зміна стану речі може відбуватися лише за згодою наймодавця, а також поліпшення орендованої речі наймач може робити лише за згодою наймодавця. В цьому разі наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості у рахунок плати за користування річчю (ч. З ст. 778). Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач, замість відшкодування вартості поліпшень, може їх вилучити. ЦК України містить нову норму, що стосується поліпшення речі наймачем, якщо в результаті цього створюється нова річ. В цьому випадку наймач стає співвласником речі. Річ належитиме наймодавцеві та наймачеві на праві спільної часткової власності, в якій частка наймача відповідає вартості його витрат на поліпшення речі. Проте вказана норма є диспозитивною, і законом або договором може бути передбачений інший розподіл часток.

3. ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ НАЙМУ.

Спеціальні підстави припинення договору найму можна поділити на дві групи:

а) об'єктивні, які не залежать від волі сторін;

1. смерть фізичної особи—наймача та ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. При цьому ліквідація юридичної особи завжди тягнутиме за собою припинення договору найму, незалежно від волі

б) суб'єктивні — розірвання або відмова від договору однією із сторін або за
згодою сторін.

1) розірвання договору за згодою сторін — це загальна підстава припинення зобов'язання, яка стосується і договору найму;

2) відмова від договору; - Одностороння відмова від договору допускається, якщо це передбачено законом або угодою сторін. Так, у договорі найму допускається одностороння відмова як наймодавця, так і наймача від договору, що укладений на невизначений строк (ч. 2 ст. 763). Крім того, наймодавцеві дозволяється відмовитися від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд (ч. 1 ст. 782). При припиненні договору найму внаслідок односторонньої відмови звернення з позовом до суду не вимагається. Договір вважається припиненим з моменту повідомлення наймача про відмову від договору (ч. 2 ст. 782) або по збігу певного терміну після повідомлення сторони про відмову від договору (ч. 2 ст. 763

3)розірвання договору на вимогу якоїсь із сторін. - При розірванні договору найму на вимогу однієї із сторін обов'язковим є пред'явлення позову до суду. ЦК України (ст. 783) надає наймодавцеві право вимагати розірвання договору найму у таких випадках:

— якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню майна;

- якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

— якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

— якщо наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

В свою чергу наймач має право розірвати договір найму у разі, якщо:

- наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі,

- наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК України).

4. ОСОБЛИВОСТІ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ.

1.Наймач отримує майно не власність, а лише в тимчасове користування

2.Предметом договору найму можуть бути лише індивідуально визначені , неспоживчі речі, які не знищуються в процесі їхнього використання, адже здане в найм майно підлягає поверненню

3.Являється завжди оплатним договором

5. ДОГОВІР ПРОКАТУ, ЙОГО ЗНАЧЕННЯ ТА ОСОБЛИВОСТІ

За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 787 ЦК України).

Прокат являє собою короткостроковий найм майна, при якому предмет прокату багаторазово використовується різними наймачами.

Сторони - наймодавець і наймач.

Наймодавець – будь-яка фізична чи юридична особа

Наймач – фізична особа, що одержує майно в користування за плату на умовах, передбачених договором.

Предмет– рухома річ, що використовується для задоволення побутових невиробничих потреб

Договір прокату є:

- оплатним,

- консенсуальним або реальним,

- двостороннім.

- Договір приєднання. - наймодавець самостійно визначає умови договору, а наймач може укласти договір прокату лише шляхом приєднання до запропонованих наймодавцем умов (ст. 634 ЦК). Однак норми договору прокату, визначені наймодавцем, не можуть погіршувати становище наймача порівняно з законом.

- публічним договором (ст. 633).

його особливі риси.

1. як наймодавці можуть виступати лише суб'єкти підприємницької діяльності, що здійснюють передачу речей у найм.

2. об'єктом договору прокату може бути лише рухома річ (крім транспортних засобів, щодо яких ЦК містить окремі правила). Як правило, об'єкт договору прокату використовується для задоволення побутових невиробничих потреб. Проте в договорі сторони можуть передбачити й іншу мету використання речі (виробничі цілі) (ст. 788 ЦК України).

3. на наймодавця покладений імперативний обов'язок з проведення капітального та поточного ремонту переданого в прокат майна (ч. З ст. 791). Він звільняться від цього обов'язку, лише якщо доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача. В такому разі на підставі загальної норми ст. 779 ЦК України наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, що сталися з його вини.

4. Наймач за договором прокату має право відмовитися від договору та повернути річ наймодавцеві в будь-який .час (ст. 790). При цьому плата за прокат, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю. Тобто при достроковому поверненні наймачем узятого на прокат майна наймодавець зобов'язаний повернути йому відповідну частину отриманої орендної плати, вирахувавши її від дня, наступного за днем фактичного повернення майна.

5. Наймач не має права здавати в піднайм майно, надане йому за договором прокату. Даний обов'язок є імперативним та не може бути змінений угодою сторін.

6. якщо наймодавець протягом дії договору прокату вирішить продати майно, наймач, на відміну від загального договору найму, не має переважного права на купівлю цього майна (ст. 791).

Решта прав та обов'язків сторін, передбачених загальними положеннями про договір найму, зберігаються для договору прокату в повному обсязі.

6. ОСОБЛИВОСТІ ДОГОВОРУ НАЙМУ БУДІВЛІ АБО ІНШОЇ КАПІТАЛЬНОЇ СПОРУДИ

Об'єктом є будівлі та капітальні споруди. Будівлі та споруди нерозривно пов'язані із земельною ділянкою, на якій вони розміщуються.

будівля слугує для постійного перебування в них людей з метою роботи або проживання; споруда призначається для технічних цілей, люди там перебувають лише тимчасово .

договір є:

- Відплатним

- Двостороннім

- Консенсуальним чи реальним

Переважна частина прав та обов'язків сторін є тими самими, як і в будь-яких договорах найму.

Особливості договору :

1. Відповідно до ст. 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Проте сторони в договорі можуть встановити, що наймачеві передається лише та земельна ділянка, яка функціонально обслуговує будівлю або споруду.

2. Виконання наймодавцем права передати будівлю або споруду у найм оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору (ч. 1. ст. 795 ЦК України). Якщо інше не передбачено умовами договору, передача будівлі, споруди або їх окремої частини вважається виконаною, якщо об'єкт передано у натурі і до того ж підписано акт приймання-передачі або інший документ, що посвідчує передачу. Непідписання акта вважається неналежним виконанням обов'язку передати будівлю (споруду) та тягне за собою покладення на винну сторону відповідальності у формі та розмірі, встановлених у договорі або угоді сторін.

3. Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою, яка передається разом з будівлею (спорудою) (ст. 797 ЦК України). Таким чином, при наймі будівлі (споруди) додаткова плата за земельну ділянку не повинна стягуватися.

4. ЦК України (ст. 793) встановлює обов'язкову письмову форму договору найму будівлі, іншої капітальної споруди або їх окремої частини. Якщо договір найму укладається на строк на один рік і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню.

5. Договір укладений на строк не менший за 1 рік, підлягає державній реєстрації

6. Плата за користування будівлею не є істотною умовою договору

7. Кожна із сторін договору укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час , письмово попередивши про це другу сторону за 3 місяці.

7. ДОГОВІР НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Стаття 792 визначає, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Сторони договору – орендодавець та орендар.

Орендодавцемземельної ділянки є їх власники або уповноважені особи (ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу). , громадяни та юридичні особи України, у власності яких перебувають земельні ділянки. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів АР Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень.

Орендар– будь-яка юридична чи фізична особа. Щодо оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, то Орендарями таких земельних ділянок можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи у сільському господарстві (ч. З ст. 6 Закону України "Про оренду землі").

Об'єктами оренди є земельні ділянки. Земельна ділянка може передаватися у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Читайте також:

1. В залежності від того, хто може вимагати виконання договору,останні поділяються на договори, що укладаються на користь їх учасників, та договори на користь третьої особи.
2. Види адміністративного договору
3. Види договору.
4. Види договору: - односторонні та двосторонні.
5. Види трудового договору
6. Види трудового договору
7. Визнання договору неукладеним.
8. Вирішення суперечок між суб'єктами страхування. Умови припинення дії договору.
9. Витяг із «Союзного робітничо-селянського договору між РСФРР та УСРР»
10. Від Вестфальського мирного договору 1648 р. до Віденського конгресу 1815 р.
11. Від прийняття Конституційного Договору в 1995 р. -- до прийняття Конституції України 1996 р.

Переглядів: 2504