• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

ПОРІВНЯЛЬНІ ХАРАКТЕРИСТИКИ НОРМАТИВНО-ГРОШОВОЇ ТА ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНОК ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК НЕСІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ

Таблиця 6.3

Таблиця 5.1

ПІДСУМКОВА ТАБЛИЦЯ ДЛЯ ВИЗНАЧЕННЯ КОНКУРЕНТОСПРОМОЖНОСТІ ПОТЕНЦІАЛУ ПІДПРИЄМСТВА—ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ

МАТРИЦЯ ВИЗНАЧЕННЯ КОНКУРЕНТОСПРОМОЖНОСТІ ОДИНИЦІ ПРОДУКЦІЇ

Таблиця 3.8

Діапазон відстані аутсайдера від лідера дає уявлення про розмежування підприємств у конкурентному середовищі, а саме:

— Чи належить підприємство до кола лідерів чи аутсайдерів?

— Чи вигідне в нього положення в зоні очікування нападу?

— Чи правильно підприємство використовує свої можливості?

Радіус кола лідерів (аутсайдерів) дорівнює чверті від діапазону відстані аутсайдера від лідера (D_v), а саме:

0—¼ D_v — коло лідерів;

¼ D_v—½ D_v — зона очікування нападу;

½ D_v—¾ D_v — зона невикористаних можливостей;

¾ Dv—Dv — коло аутсайдерів.

8. Конкурентоспроможність одиниці продукції, таким чином, визначається за формулою:

KSop_іа = (Rang_A – Rang_i) / D_v.

9. Для визначення конкурентного статусу підприємства за всією номенклатурою продукції, що ним виготовляється, необхідно провести аналогічні розрахунки для всіх видів продукції, а потім звести отримані результати в підсумкову таблицю, яка також повинна містити інформацію щодо структури виробництва продукції за проектною потужністю та фактичними обсягами продажу (табл. 3.9).

Таблиця 3.9

10. Ранг конкурентоспроможності потенціалу підприємства визначається за формулою:

Rang_кпп = KSop_іа ´ (1 – RKS_іа).

11. Рівень конкурентоспроможності потенціалу підприємства розраховується, як середній ранг конкурентоспроможності за всією номенклатурою продукції.

Конкурентоспроможність продукції поза сумнівом є головною складовою конкурентоспроможності потенціалу підприємства, але не треба забувати, що до його складу входять не менш важливі елементи: виробничий, фінансовий, управлінський потенціали і т. ін., конкурентоспроможність яких слід ураховувати під час визначення остаточного рівня конкурентоспроможності потенціалу.

Тема 4. Теоретичні основи оцінки потенціалу підприємства

У загальному вигляді оцінка — результат визначення й аналізу якісних і кількісних характеристик об’єкта, що управляє (керує), а також процесу управління ним. Оцінка дає можливість з’ясувати, як працює підприємство, чи досягаються поставлені цілі; як зміни та вдосконалення в процесі управління впливають на функціонування потенціалу підприємства, його ефективність.

Для оцінки потенціалу підприємства потрібна всеосяжна система показників, причому в основу конструювання такої системи повинна бути покладена структурна модель, що враховує не тільки фактичну динаміку, але й теоретичні передумови.

Оцінка вартості потенціалу підприємства являє собою упорядкований, цілеспрямований процес визначення у грошовому виразі вартості об’єкта з урахуванням потенційного та реального доходу, який має місце в певний проміжок часу в умовах конкретного ринку.

1. Оцінка вартості майна застосовується при:

a) продажу певної частки нерухомості;

b) отриманні кредиту під заставу частини нерухомості;

c) страхуванні нерухомого майна і визначенні у зв’язку з цим його вартості;

d) передачі нерухомості в оренду;

e) оформленні частини нерухомості в якості вкладу в статутний фонд підприємства, що створюється;

f) оцінці нерухомого майна, як окремого етапу в загальній оцінці вартості підприємства;

g) прийнятті внутрішньогосподарських управлінських рішень за критерієм вартості підприємства.

2. Оцінка вартості машин і обладнання проводиться в таких випадках:

a) продаж деяких одиниць обладнання;

b) оформлення застави;

c) страхування рухомого майна;

d) передача машин, обладнання в оренду;

e) організація лізингу машин, обладнання;

f) визначення амортизаційних відрахувань;

g) оформлення машин і обладнання в якості вкладу в статутний фонд іншого підприємства;

h) при реалізації інвестиційного проекту.

3. Оцінка вартості гудвілу проводиться при:

a) передачі або продаж гудвілу іншому підприємству;

b) наданні франшизи іншим компаньйонам;

c) встановленні збитку, який було завдано діловій репутації підприємства незаконними діями з боку інших підприємств;

d) використанні гудвілу в якості вкладу в статутний капітал;

e) при визначенні вартості всіх нематеріальних активів для оцінки вартості підприємства.

Вартість — це грошовий еквівалент, який покупець готовий обміняти на будь-який предмет або об’єкт. Незважаючи на явну схожість, у теорії оцінки поняття вартості, витрат і ціни прийнято відрізняти.

Вартість— це міра того, скільки гіпотетичний покупець готовий заплатити за оцінювану вартість.

Витрати — це міра затрат, необхідних для того, щоб створити об’єкт, подібний до оцінюваного. Витрати впливають на ринкову вартість, але однозначно її не визначають. Дорогий об’єкт може мати низьку корисність і відповідно — невисоку вартість.

Ціна — це історичний факт, який відображає витрати на покупку подібних об’єктів у минулих угодах, а також теперішній факт відображення ціни запиту продавця. Ціни минулих угод і ціни продавця не обов’язково являють собою обґрунтовану міру вартості на дату оцінки.

Вартість поділяється на дві широкі категорії: вартість в обміні та вар­тість у користуванні.

Вартість в обміні — це ціна, яка переважає на вільному, відкритому конкурентному ринку. Вона визначається на основі рівноваги між реальними економічними факторами, тому її називають об’єктивною вартістю. Найбільш поширеною формою об’єктивної вартості є ринкова вартість. Також до цієї модифікації належать: ліквідаційна, страхова, заставна, орендна вартість.

Вартість у користуванні — це міра цінності власності окремого користувача або групи користувачів, що є складовою діючого підприємства без урахування найбільш ефективного її використання і величини грошового еквівалента від можливого продажу. Оскільки вартість власності в користуванні задовольняє потреби конкретного користувача, то її часто називають суб’єктивною вартістю. Різновидами споживчої вартості є інвестиційна, балансова, податкова, заміщення, відтворення, митна, скрапова, утилізаційна, залишкова та інші вартості.

Рис. 4.1. Структурно-логічна схема формування вартості потенціалу підприємства та його складових

До групи принципів, в основу яких покладено уявлення користувача, належать: корисність, заміщення та очікування.

Принцип корисності базується на засновку, що будь-яке підприємство має вартість, якщо воно корисне потенційному власнику для реалізації певної економічної функції протягом даного періоду часу.

Принцип заміщення передбачає, що максимальна ринкова вартість підприємства визначається найменшою вартістю іншого підприємства з еквівалентною корисністю. Інакше кажучи, покупець не сплатить за підприємство (нерухоме майно) суму більшу, ніж мінімальна ціна іншого об’єкта з адекватною корисністю.

Принцип очікування ґрунтується на тому, що вартість підприємства, котре оцінюється, визначається розміром чистого доходу, який очікується покупцем від володіння (комерційного використання) ним з урахуванням можливого чистого доходу від його перепродажу.

До групи принципів, пов’язаних із землею, будинками і спорудами, належать: залишкова продуктивність; внесок; віддача; збалансованість; оптимальний розмір; поділ і поєднання пакета прав власності.

Залишкова продуктивність. Згідно з економічною теорією земля має вартість або якусь цінність тільки тоді, коли є залишок чистого доходу після компенсації всіх інших факторів виробництва. Цей механізм розподілу доходу пов’язаний з тим, що земля фізично нерухома і щоб розпочати будь-яку економічну діяльність, до неї слід докласти працю, капітал і підприємницький менеджмент. Саме ці доходоутворюючі фактори компенсуються першочергово, а залишок доходу виплачується власнику землі як рента (податок, оренда).

Внесок. Сутність цього принципу полягає в тому, що додаткові вкладення капіталу в будь-яку складову потенціалу підприємства ефективні лише тоді, коли вони підвищують його ринкову вартість. Величина вкладу визначається як різниця між зміненою вартістю й витратами, які викликали цю зміну. Вклад, який не забезпечує приросту вартості потенціалу підприємства, є зайвим «поліпшенням».

Віддача. Даний принцип означає, що по мірі залучення ресурсів до основних складових потенціалу підприємства, чистий прибуток має тенденцію до зростання, але до певного моменту (межі). Після чого темпи росту дохідності починають уповільнюватися до тих пір, поки приріст результативності не стане меншим за приріст витрат на додаткові ресурси.

Збалансованість (пропорційність). Відповідно до цього принципу всі елементи ресурсо-виробничого та управлінського потенціалу підприємства повинні мати збалансовану внутрішню та загальну структуру. Постійна підтримка необхідної пропорційності між розвитком складових потенціалу забезпечує максимальну прибутковість функціону­вання підприємства та найвищу його вартість.

Оптимальний розмір (величина). Вимоги даного принципу відносяться до кожного фактора виробництва — ділянки землі, будівель і споруд, технічного оснащення, персоналу, які разом дають можливість створити економічно обґрунтований (оптимальний) розмір потенціалу підприємства та отримувати від нього максимальний прибуток відповід­но до ринкової кон’юнктури у даному районі.

Поділ і поєднання прав власності. Система майнових прав України, що передбачена Цивільним кодексом, дозволяє поділяти та продавати відокремлено майнові права на власність. Останні згідно з теорією пакета (пучка) прав розглядаються як складові елементи, які разом
уособлюють усі визнані законом майнові права.

Сутність принципу економічного розділення полягає в тому, що майнові права слід поділяти та поєднувати таким чином, щоб збільшувати загальну вартість об’єкта власності.

До групи принципів, пов’язаних з ринковим середовищем, входять: залежність, відповідність, попит і пропонування, конкуренція, змінюваність.

Залежність. Вартість потенціалу підприємства формується під впливом безлічі різноманітних факторів, серед яких особливу роль відіграє його місцезнаходження. Якість останнього, насамперед, визначається відповідністю фізичних параметрів земельної ділянки підприємства регіональній системі землекористування та його близькістю до економічного середовища. Разом ці дві важливі характеристики складають сітус, або економічне місцеположення підприємства.

Зміни в системі землекористування або в економічному середовищі підприємства у відповідності із принципом залежності можуть спричинити як позитивний, так і негативний вплив на його вартість. У свою чергу, вартість підприємства, чи іншого об’єкта нерухомості сама впли­ває на величину вартості об’єктів нерухомості та підприємств, що знаходяться в даному регіоні.

Відповідність. За інших однакових умов потенціал підприємства, яке найвищою мірою відповідає містобудівним, екологічним, ринковим та іншим стандартним нормам і загальноприйнятим тенденціям землекористування, має найбільш високу вартість.

Попит і пропонування. На вартість потенціалу підприємства значний вплив має співвідношення між попитом і пропонуванням. Коли останні збалансовані, а потенціал підприємства використовується найкращим і найефективнішим чином, ринкова ціна підприємства, як правило, відбиває вартість (витрати) його створення. Якщо на ринку існує надлишок пропонування чи брак попиту, то рівень цін на підприємства знижується. Більш високий рівень ринкових цін порівняно з вартістю будівництва стимулює введення в дію нових виробничих об’єктів доти, поки не настає цінова рівновага.

Конкуренція. Сутність даного принципу полягає в тому, що ціни на об’єкти оцінювання складаються під впливом постійного суперництва між суб’єктами ринку, які прагнуть отримувати максимальні прибутки. Це вирівнює дохідність інвестицій на різних сегментах конкурентного рин­ку і дає можливість об’єктивно визначити ринкову вартість підприємств. Принцип конкуренції також застерігає, що урахування надприбутків при оцінці підприємств-монополістів спотворює їх ринкову вартість.

Змінюваність. Цей принцип передбачає при оцінці вартості потенціалу підприємства та його складових урахування можливих змін у їх функціонуванні внаслідок трансформації економічних, соціальних і юридичних умов, а також впливу регіональних і локальних факторів. Динамізм зовнішнього середовища і внутрішньовиробничих змін вимагає, щоб кожна оцінка вартості потенціалу підприємства відзначалася датою її проведення. Фіксована дата оцінки відображає макроекономічну ситуацію, особливості місцевого ринку нерухомості, а також стан об’єкта оцінки, що склалися на даний момент і зумовили саме таку його ринкову вартість.

Принцип найліпшого й найефективнішого використання є синтезуючим принципом оцінки вартості потенціалу підприємства. Як системоутворюючий елемент, він інтегрує загальний вплив усіх раніше названих принципів і означає, що із можливих варіантів використання потенціалу підприємства обирається той, при якому найповніше реалізуються функціональні можливості всіх складових потенціалу і забезпечується від них максимальний дохід.

Найліпше та найефективніше використання дає вихідну концептуальну модель для аналізу різних факторів, які впливають на вартість об’єкта оцінювання, і визначається як використання, яке: законодавче не заборонене; фізично здійснюване; фінансово обґрунтоване і забезпечує найбільшу вартість (дохідність) об’єкта оцінки.

Тема 5. Методичні підходи до оцінки потенціалу підприємства

Класифікацію методів оцінки вартості можна провести відповідно до різних ознак. Залежно від виокремленого типу зв’язку ресурсів, процесів та отриманих результатів, усі методи оцінки вартості земельних ді­лянок, будівель і споруд можна поділити на методи минулої (постфактум), поточної (теперішньої) та майбутньої (апріорі) оцінки. Якщо оцінка проводиться з позицій ефективності понесення витрат на створення об’єкта чи упорядкування земельного масиву, то очевидно, що методи реалізують постфактум оцінку. Коли ж ураховується тільки теперішня ситуація, яка склалася на ринку (у певному регіоні), то методи дають поточну оцінку вартості об’єктів. У випадку визначення майбутньої корисності від господарського використання об’єкта, тобто розміру чистого потоку капіталу, отриманого інвестором-власником від експлуатації земельної ділянки, будівлі чи споруди, очевидно, що аналітик апріорі розраховує можливу вартість об’єкта. Відповідно до цього з усієї різноманітності методів визначення вартості потенціалу виокремлюють три традиційні підходи: витратний, порівняльний та результатний.

Загальна класифікація методів оцінки підприємства та його потенціалу:

Ø Витратний (майновий) — визначає вартість об’єкта на основі суми витрат на його створення та використання.

Ø Порівняльний (ринковий) — методи цієї групи визначають вартість на базі співставлення з аналогами, що вже були об’єктами ринкових угод.

Результатний (дохідний) — вартість об’єкта оцінюється на основі величини чистого потоку позитивних результатів від його використання.

Суть коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох економічних процесів — отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника.

Залежно від бази визначення норми (ставки) відшкодування капіталу поділяють на норми доходу, норми грошових потоків, норми відшкодування та норми прибутковості. Відповідно до цього прийнято розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації:

1) загальний коефіцієнт капіталізації (overall capitalization rate);

2) коефіцієнт капіталізації власного капіталу (equity capitalization rate);

3) коефіцієнт капіталізації позикового капіталу (mortgage capitalization rate);

4) коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки (землі, об’єктів нерухомості, нематеріальних активів тощо).

Методи визначення коефіцієнта капіталізації при оцінці вартості потенціалу підприємства

Загальний розрахунок проводиться за традиційною технологією дисконтування і співставлення грошових притоків і відтоків капіталу підприємства по даному об’єкту:

, (5.3)

де NCF — чистий приведений потік капіталу; СF⁺ — притоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); CF ^– — відтоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); n — кількість прогнозних періодів оцінки; F_mi — дисконтний множник, визначений як відповідна функція грошової одиниці для і-го періоду за попередньо встановленою ставкою r по відношенню до базового періоду.

Специфіка оцінки окремих об’єктів оцінки проявляється в особливій структурі дисконтної ставки. Для визначення дисконтної ставки використовують такі методи:

МЕТОДИ РОЗРАХУНКУ СТАВКИ ДИСКОНТУ

Назва методу	Загальна характеристика	Технологія розрахунку	Специфіка використання
Метод кумулятивної побудови	Передбачає сумування безризикової ставки з усіма компенсаціями за ризик, яким переобтяжений об’єкт оцінки	де rбаз — базова безризикова ставка дисконту; ki — компен­сація за і-тий ризик; n — кількість урахованих ризиків	Безризикова ставка дорівнює депо- зитній ставці комерційних банків, ураховуючи: 1) депозит є валютним; 2) сума депозитного вкладу співстав­на з розміром чистого операційного потоку капіталу; 3) термін отримання чистого операційного потоку капіталу від використання об’єкта співставний зі строком депозитного вкладу; 4) умови депозиту відповідають угодам з юридичними особами; 5) загальна безризикова дисконтна ставка розраховується як середня між названими вище факторами провідних банків країни
Метод співставного продажу	Ставка дисконту визначається шляхом ділення чистого операційного потоку за об’єктами-анало­гами на їх ринкову вартість (у комерційних угодах)	, де NCFі — чистий операційний потік капіталу за і-тим об’єктом; MVі — ринкова вартість і-того об’єкта-аналога; n — кількість ринкових аналогів, доступних на ринку	Використовується у випадку наявності в аналітика достовірної ін- формації щодо об’єктів аналогів та відповідного розвитку ринків нерухомості, землі, застосовуваного устаткування тощо

Метод капітальних активів

Ставка дисконту визначається через існуючий ринок капіталу

, де rбаз — базова безризикова ставка дисконту; b — коефіцієнт бета (коефіцієнт систем­ного ризику); ррин — середня дохідність ринку

До запропонованої формули, як правило, додаються індивідуальні поправки за конкретним об’єктом оцінки: компенсація за відмінності у масштабах діяльності; компенсація за спеціальні ризики об’єкта тощо

Метод сполучених інвестицій

Виступає у двох різновидах: 1) для власного і позикового капіталу, 2) для складових елементів об’єк­та; передбачає встановлення ставки дисконту за середньозваженою технологією

1) , де q — частка позикових джерел фінансування у загальній сумі капіталу підприємства; рk — середня дохідність позикового капіталу; ра — нормальна дохідність власного капіталу. 2) де qЗЕМ — частка вартості землі в загальній вартості об’єкта; rЗЕМ — ставка дисконту для зем­лі; qНЕР — частка вартості неру­хомості у загальній вартості об’єкта; rНЕР — ставка дисконту для нерухомості; qN — частка вартості n-го елемента в загальній вартості об’єкта; rN — ставка дисконту для n-го елемента

Використовується при позиковому фінансуванні купівлі та функціонуванні об’єкта оцінки, або за наявності точних даних щодо всіх складових (конструкційних) елементів об’єкта

Метод середньозваженої вартості капіталу

Ставка дисконту встановлюється відповідно до рівня середньозважених витрат на капітал

, де qП — частка кредиту в загальному обсязі фінансування об’єкта; vП — кредитна ставка; qВ — частка власного капіталу в загальному обсязі фінансування об’єкта; vП — вартість використання власного капіталу; qN — частка n-го джерела фінансових ресурсів у загальному обсязі фінансування об’єкта; vN — вартість використання n-го дже­рела фінансування

Використовується для приведення грошових потоків, визначених по моделі сукупного капіталу

Метод внутрішньої норми дохідності

Реалізується у двох формах: простій та модифікованій; передбачає встановлення ставки дискон­ту відповідно рівню внутрішньої норми дохідності капіталу інвестора

, де СF + — притоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); CF — відтоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); n — кількість прогнозних періодів оцінки; Fmi (a) —

Використовується при розрахунках мінімальної вартості об’єкта, яка відповідає нульовому бюджетуванню грошових потоків

дисконтний множник, визначений як відповідна функція грошової одиниці для і-го періоду за попередньо встановленою ставкою a по відношенню до базового періоду. Звідси виводиться значення дисконтної ставки, хоча це й пов’язано з труднощами математичного характеру

Метод ставки LIBOR

Ставка дисконту встановлюється відповідно до вартості грошової одиниці на Лондонській валютній біржі, враховуючи державний ризик

, де LIBOR — вартість продажу грошей на європейських валютних ринках; bК — рівень ризику країни

При фінансуванні об’єкта через європейські валютні ринки на стан- дартних умовах залучення

Тема 6. Оцінка вартості земельної ділянки, будівель і споруд

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа вирішення законодавчо обумовлених задач (сплата земельного податку) або виступати економічним регулятором земельних відносин (спадщина, дарування та ін.), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових, офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з іншого боку, — існує незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі, або право оренди земельної ділянки

Відсутність ринку промислової нерухомості не дозволяє запропонувати однозначні рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств. Разом з тим, з урахуванням досвіду, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру та функціонального профілю дільниць можна виокремити як методологічно самостійні такі базові підходи: 1) метод залишку для зем­лі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод порівняльного продажу; 4) метод співвідношення (переносу); 5) метод витрат на освоєння. Усі інші розрахункові методи й технічні прийоми та їх комбінаційні утворення є похідними від цих базових підходів.

Базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільськогосподарського призначення, яка розглядає увесь дохід, що відноситься до земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується при оцінці земельної ділянки з поліпшенням вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання.

1. Достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (В_БД.С), а також середньорічного чистого доходу від земельно-май­нового комплексу в цілому (Д).

2. Визначення частини чистого доходу, яка припадає на будівлі та споруди (Д_БД.С.), шляхом перемноження їх поточної вартості на коефіцієнт її капіталізації

В_БД.С × r_БД.С = Д_БД.С

3. Розрахунок частини залишкового чистого доходу, який припадає на земельну ділянку (Д _З)

Д_З = Д – Д_БД.С

4. Методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (В_З)

В_З = Д_З × r _З

Полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду. Значимість даного методу зростає в умовах наявності й розвитку активного земельного орендного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує співставні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі.

Диференціальна рентавідображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:

— ренту за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми робітників;

— ренту за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загальнорегіональної системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго- та водопостачання, каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);

— ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов’язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента — з його функціональною структурою. Її показники належать у цілому до галузі чи виду діяльності й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживчими властивостями ділянках різні види діяльності будуть мати різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місцерозташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиції вільних ділянок унаслідок обмеженості міської території в цілому, як правило, не відповідають попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, котрі практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території; території з оздоровчими властивостями тощо.

Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться за формулою:

В_ЗЕМ = ((О_С × Р_Н)/К_Н) ×К_Ф × К_М × S_ЗЕМ,

де В_зем — вартість земельної ділянки, грн; О_С — витрати на освоєння та благоустрій території, грн/км²; Р_Н — нормативна рентабельність (як правило, складає не більше 6 %); К_Н — нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3 %); К_Ф — коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки; К_М — коефіцієнт місцерозташування земельної ділянки; S_ЗЕМ — площа земельної ділянки, км².

Ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об’єктами-аналогами, нещодавно проданими на ринку. При застосуванні цього підходу передбачається співставлення продажу декількох об’єктів-аналогів, тому вартість об’єкта оцінки визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів.

Співставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об’єктами-аналогами проводиться у розрізі двох основних компонентів: 1) за одиницями порівняння; 2) за елементами порівняння.

Одиниця порівняння виражає зв’язок між ціною ділянки землі та її окремими характеристиками. Середня чи типова вартість одиниці порівняння визначається для кожної однорідної групи ділянок на підставі фактичних даних з продажу. Залежно від характеру використання земельної ділянки цими показниками можуть бути ціни за м², 0,01 га, 1 га ділянки, за 1 м її фронтальної межі, за одиницю щільності, за 1 м² чи 1 м³ розташованої на ділянці будівлі або споруди; за одиницю, що дає прибуток, за картину, місце в гаражі, на стадіоні, за місце паркування та ін.

Елемент порівняння визначається як властивість ділянки, нерухомості чи умов продажу, які справляють істотний вплив на зміну вартості об’єкта оцінки. Серед цих ознак у якості елементів порівняння найбільш прийнятними є:

— правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових зобов’язань і сервітутів);

— умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж; продаж при позбавленні власника права викупу застави; умови фінансування та ін.);

— дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображує зміну ринкових умов, рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана), взаємодія попиту та пропозиції тощо);

— місце розташування (розбіжності в розташуванні земельних ділянок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);

— фізичні характеристики (розмір, конфігурація, довжина фронтальної лінії земельної ділянки, її інженерно-геологічні параметри, а також характер використання прилеглих територій).

Полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові — ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівель та інших споруд, що знаходяться на землі, а потім із загальної вартості земельно-майнового комплексу вираховують їх визначену суму і отримують вартість земельної ділянки.

Використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем [5]. Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки заснований на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. До складу відтоків капіталу відносять поточні витрати на планування, проектування та делімінацію ділянок, попереднє упорядкування масиву, витрати на продаж ділянок і прибуток первинного власника. До притоків капіталу відносять виручку від продажу ділянок, вільну від витрат на продаж та освоєння кожного лота.

Базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об’єкта оцінки (1 м², 1 м³ тощо) і таких ключових одиничних показників у об’єкті оцінки.

Даний метод практично реалізується такими етапами:

1. Діагностика об’єкта оцінки на місці та вибір еталонного аналога. В якості еталона-аналога рекомендується використовувати подібні найновіші об’єкти нерухомості, для яких відома найсвіжіша інформація щодо вартості створення (упорядкування), контрактної ціни.

2. Проведення коригування вартості порівняльної одиниці залежно від сформованих ринкових умов і фізично-функціональних відмінностей між порівнюваними об’єктами

3. Визначення вартості об’єкта оцінки залежно від вартості порівняльної одиниці на дату оцінки

В_ОБ = П_ОД × Q,

де В_ОБ — вартість об’єкта на дату оцінки; П_ОД — вартість порівняльної одиниці; Q — загальна чисельність порівняльних одиниць в об’ємі чи на площі об’єкта оцінки.

Використовується для оцінки об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості усіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Наприклад, знаючи вартість 1 м² цегляної стіни, яка складається з вартості цегли, розчину, заробітної плати робітників та інших витрат, а також загальну площу стін окремої будівлі, можна визначити їх загальну вартість. Прибуток ураховується у вартості (ціні) 1 м² чи підраховується окремо. При наявності необхідної інформаційної бази щодо калькуляційних статей основних будівельних компонентів, даний підхід забезпечує досить точне визначення відновної вартості об’єкта (або вартості заміщення).

Розрахунок вартості нерухомості проводиться таким чином:

,

де В_ОБ — вартість об’єкта оцінки; V_i — об’єм і-го елемента в об’єкті оцінки; В_і — вартість одиниці об’єму певного виду; n — кількість виок­ремлених елементів об’єкту оцінки; К_н — коефіцієнт, який враховує відмінності об’єкта-аналога від об’єкту оцінки; К_з — коефіцієнтвідмінностей у частині щодо фізичного зносу та старіння об’єктів.

Методи порівняльної групи встановлюють ціну об’єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є у вільному доступі та який у минулому вже був об’єктом ринкових угод.

При аналізі продажу об’єктів нерухомості доцільно використовувати раніше названі одиниці порівняння, визначати їх кількість в оцінюваному об’єкті та ступенів його відмінності від об’єкта-аналога. Послідовність коригувань вартості визначається накопиченою ринковою інформацією. Для внесення поправок користуються такими методами:

1. Прямим ринковим методом — передбачає дослідження ринкових угод, які відрізняються одним чи кількома параметрами, що дозволяє визначити грошову чи процентну ставку коригування.

2. Метод амортизації витрат — використовує опосередковані методи порівняння та передбачає визначення відмінності між об’єк­тами, що підлягають аналізу, розрахунок додаткових проектно-буді­вельних витрат для усунення цих відмінностей, урахування зносу досліджуваних параметрів об’єктів, а загальна сума витрат на усунення відмінностей (ремонт) визнається поправкою розрахункової вартості об’єкта оцінки.

Експертні методи порівняння базуються на використанні точок зору експертів-оцінювачів щодо факторів вартості об’єкта оцінки. Вони є найбільш дешеві у використанні, але й найбільш суб’єктивні. Використовуються за умови недостатності ринкової інформації, неможливості формалізації зв’язків вартості об’єкта з основними параметрами ринку чи об’єкта-аналога, браку фінансових ресурсів або часу для проведення трудомістких аналітичних розрахунків тощо.

Типовими методами результатної групи, які використовуються і для оцінки інших елементів майнового комплексу підприємства, є методи капіталізації та дисконтування грошових потоків. Як правило, вони застосовуються для оцінки об’єктів, формуючих дохід.

Вартість нерухомості згідно з результатними концепціями складається з поточної вартості ануїтету (у даному випадку орендної плати) та поточної вартості об’єкта після закінчення строку оренди:

,

де Д — середня орендна плата після завершення кожного періоду (року); В_З — очікувана вартість нерухомості після завершення n років оренди.

Тема 7. Оцінка ринкової вартості машин та обладнання

Цільова орієнтація класифікації машин та обладнання, що підлягають оцінці, полягає в забезпеченні ідентичності інформаційно-довідкового матеріалу, методичного інструментарію і технології оцінки однорідних видів обладнання. Ця обставина визначає такі способи групування об’єктів оцінки:

1) за належністю до основних фондів — віднесені до виробничих чи невиробничих основних фондів;

2) за роллю у виробничому процесі:

· основне технологічне обладнання,

· обладнання для виготовлення продукції (надання послуг),

· допоміжне обладнання,

· обладнання, зайняте на побічних та обслуговуючих роботах;

3) за правом власності: власне; безкоштовно отримане у тимчасове користування; орендоване в іншого власника (у тому числі за лізингом); здане в оренду;

4) за способом придбання та за походженням:

· вітчизняне, придбане новим,

· імпортне, придбане новим,

· вітчизняне, що було у вжитку,

· імпортне, що було у вжитку,

· виготовлене власними силами;

5) за етапом життєвого циклу:

· недавно отримане обладнання та підготовлюване до експлуатації,

· обладнання, що експлуатується,

· обладнання, що перебуває у капітальному ремонті, проходить модернізацію, технічне доозброєння та інше,

· законсервоване та запасне (у тому числі мобілізаційне) обладнання,

· обладнання, що підготовлюється до вибуття, продажу та передачі,

· обладнання, виведене з експлуатації, що підлягає утилізації (у тому числі через технологічне, функціональне та економічне старіння);

6) за рівнем універсальності: стандартно універсальне, вітчизняного чи закордонного виробництва; спеціалізоване, що випускається на базі універсального; спеціальне, виготовлене за індивідуальним замовленням.

Важливе значення під час проведення оціночних робіт має ідентифікація об’єкта оцінки, тобто встановлення відповідності між документацією на об’єкт та його реальним станом. У процесі ідентифікації складається чи уточнюється інвентарний список оціночних одиниць облад­нання за їх фактичною наявністю, перевіряється та приводиться у відповідність до їх реального стану основна вихідна інформація про об’єкти оцінки. Вона створює основу опису (лістингу) обладнання, що підлягає оцінці. Розгорнута структурна характеристика документа проілюстрована на прикладі металообробного обладнання і має такий вигляд:

· найменування та модель верстата;

· призначення та опис виконуваних функцій;

· габаритні розміри та маса конструкції;

· основні технічні характеристики, що дозволяють визначити споживчі характеристики верстата (наприклад, відстань між «центрами» важлива для визначення потужності токарного верстата, довжина та ширина фрезерування — для фрезерного, висота — для радіально-свердлильного, вагові параметри — для ковальсько-пресувального обладнання);

· характеристика системи управління;

· перелік додаткового приладдя, яким стандартно комплектується верстат;

· рік виготовлення, дата введення в експлуатацію, нормативний строк служби;

· відомості про ремонт і технічне обслуговування, заміну окремих вузлів та агрегатів;

· поточна ціна продажу чи вартість заміщення аналогічною технікою;

· назва та реквізити фірми-виробника;

· інша інформація по об’єкту оцінки;

· відомості по додатковому приладдю, що не включаються у стандартну комплектацію верстата.

Якість ідентифікації й технічної експертизи машин та обладнання, що оцінюються, багато в чому залежить від повноти та об’єктивності необхідної інформації. Внутрішніми джерелами інформації служать інвентарні картки, технічні паспорти й описи, стандарти та технічні умови, акти прийняття-передачі, документи бухгалтерського обліку, а також додаткові відомості, отримані шляхом опитування спеціалістів і працівників підприємства. При укладенні договору на оцінку машин та обладнання вказується склад документів та строки їх надання адміністрацією підприємства для своєчасного початку оціночних робіт. Зовнішніми джерелами інформації можуть бути номенклатурні довідники, прейскуранти, каталоги, прайс-листи, бюлетені товарних бірж, рекламні матеріали на ярмарках і виставках, періодична преса, бази даних фірм-оцінщиків та інші інформаційні масиви.

Відносно до проблем оцінки, знос означає втрату вартості об’єкта в процесі його експлуатації чи тривалого зберігання, впливу науково-технічного прогресу та зовнішнього економічного середовища. Зменшення вартості відбувається внаслідок матеріального зносу, під яким слід розуміти втрату об’єктом корисних властивостей у результаті природних процесів, зносу конструктивних елементів під час експлуатації, а також під впливом зовнішніх негативних факторів (аварій, перевантажень, стихійних лих та ін.). Якщо вартість понизилася внаслідок втрати об’єктом конкурентоспроможності, падіння ринкового попиту порівняно з аналогічними об’єктами, то це свідчить про його техніко-економічне старіння (знос). Закордонні фахівці в галузі оцінки майна розподіляють техніко-економічне старіння та пов’язане з ним знецінення на три види: технологічне, функціональне та економічне (зовнішнє).

· Технологічне старіння прийнято вважати наслідком науково-технічного прогресу в сфері створення нових конструкцій, технологій і матеріалів, що проявляється у знеціненні пов’язаної з ними техніки порівняно з новими аналогами, які купуються за меншою ціною та потребують менших експлуатаційних витрат (обслуговування та ремонт).

· Функціональне старіння — це знецінення об’єкта в результаті невідповідності його параметрів і характеристик оптимальному техніко-економічному рівню, що забезпечує достатню для сучасного виробництва потужність, точність, надійність, енергоємність, екологічність та інші споживчі властивості.

· Економічне старіння — це знецінення об’єкта, зумовлене впливом зовнішніх факторів (зміна ринкової рівноваги попиту та пропонування, запровадженням законодавчих обмежень на використання певного виду устаткування через невідповідність екологічним чи ергономічним критеріям, погіршення якості сировини і т. ін.)

1. Метод «ефективного віку» — базується на висновках фахівця-експерта чи самого оцінщика щодо фактичного стану машини (обладнання) виходячи з її зовнішнього вигляду, умов експлуатації та інших факторів, а також припущень про можливість достовірного визначення строку служби об’єкта.

При використанні даного методу, аналогічно до визначення зносу будинків і споруд, використовуються такі терміни та визначення:

ü Строк служби (строк економічного життя) (С_С) — це період часу від дати встановлення до дати виведення з експлуатації об’єкта (чи повністю відпрацьовано ресурс об’єкта).

ü Залишковий термін служби (С_З) — прогнозована кількість років до виведення об’єкта з експлуатації (чи залишковий ресурс можливого напрацювання).

ü Хронологічний (фактичний) вік (С_Х) — кількість років, що минули від дати створення об’єкта (чи напрацювання).

ü Ефективний вік (С_Е) — різниця між строком служби і залишковим строком служби (чи розмір напрацювання об’єкта за минулі роки):

С_Е = С_С – С_З.

Відмінності фактичних вікових параметрів засобів праці визначають методичні особливості розрахунку коефіцієнта їх фізичного зносу:

1) для порівняно нового обладнання за нормальних умов експлуатації він визначається таким чином:

К_Ф = С_Х / С_С × 100 %;

2) для більш зношеного складного обладнання коефіцієнт розраховується за формулою:

К_Ф = (С_Е / (С_Е + С_З)) × 100 %;

3) для обладнання, що відпрацювало термін більший за строк його економічного життя, яке продовжує все ще працювати, хоча за бухгалтерськими документами на нього вже нараховано 100% зносу, коефіцієнт визначається таким чином:

К_Ф = ((С_Х – С^*_З) × С_Е) / × 100 %,

де С^*_З — залишковий строк служби, визначений експертним шляхом;

4) для капітально відремонтованого обладнання коефіцієнт визна­чається за формулою:

К_Ф = С_Е / С_С × 100%;

Ефективний строк служби визначається таким чином:

С_Е = С_Х1 k₁ + С_Х2 k₂ + ... + С_Хi k_i,

де С_Х1, С_Х2, …, С_Хі — відповідно хронологічний вік частин об’єкта, які було капітально відремонтовано, та підпадаючих під ремонт; k₁, k₂, …, k_i — процентне співвідношення цих частин об’єкта в загальній їх сукуп­ності.

2. Метод експертизи стану передбачає залучення спеціалістів-експертів, у тому числі можливо й робітників служби головного механіка та ремонтних підрозділів підприємства, для оцінки фактичного стану обладнання та визначення рівня його фізичного зносу. Для того, щоб експерти керувалися єдиними критеріями оцінки зносу на основі накопиченого досвіду діагностичних робіт, складають спеціальні оціночні шкали.

ШКАЛИ ЕКСПЕРТНИХ ОЦІНОК ДЛЯ ВИЗНАЧЕННЯ СТУПЕНЯ ЗНОСУ ПРИ ОБСТЕЖЕННІ ТЕХНІЧНОГО СТАНУ МАШИН ТА ОБЛАДНАННЯ

Коефіцієнт фізичного зносу визначається за наведеною шкалою або в залежності від фактичного стану об’єкта, оціненого експертним шляхом («добре», «задовільно» і т. ін.), або в залежності від прогнозованого залишкового терміну служби, вираженого у відсотках.

3. Метод зниження споживчих якостей відображає залежність основних параметрів потужності, продуктивності, надійності та інших характеристик машин та обладнання від їх зносу.

Коефіцієнт природного (звичайного) фізичного зносу розраховується на базі індексів зміни основних параметрів на момент оцінки, порівняно з вихідними значеннями, які мав об’єкт на момент введення в експлуатацію за формулою [5]:

,

де х₁, х₂, х₃— значення основних параметрів на момент оцінки; х_1,0 , х_2,0 , х_3,0 — значення основних параметрів на початок експлуатації; а₁, а₂, а₃ — показники степеня, що відображають силу впливу основних експлуатаційних параметрів на вартість об’єкта.

4. Метод зниження дохідності базується на припущенні, що накопичення фізичного зносу пропорційно знижує дохідність (прибутковість) роботи обладнання.

Коефіцієнт фізичного зносу обладнання за даним методом визнача­ється за формулою:

,

де П₀ — прибуток (дохід), що приносило обладнання на початку експлуатації; П₁ — прибуток (дохід) на момент оцінки.

Виступаючи наслідком науково-технічного прогресу, технологічне старіння пов’язано з появою нових моделей машин-аналогів, які порівняно з об’єктами оцінки коштують дешевше та забезпечують нижчі експлуатаційні витрати. З огляду на це, рівень знецінення діючих (оцінюваних) засобів праці через надлишкові капітальні витрати на їх придбання та підвищені експлуатаційні витрати можна визначити за допомогою коефіцієнта (К_ТО), який розраховується за такою формулою:

,

де КВ₀ і КВ₁ — повна вартість заміщення об’єкта оцінки та його відтворення; ЕВ₀ та ЕВ₁ — експлуатаційні витрати, характерні для оцінюваного об’єкта та його сучасного аналога.

Коефіцієнт знецінення об’єкта оцінки, унаслідок його функціонального знецінення, що зумовлює недовикористання параметрів продуктив­ності, потужності чи інших характеристик, визначається за такою формулою:

,

де К_ФО — коефіцієнт функціонального старіння; N_ф — фактична (реальна) потужність чи продуктивність об’єкта оцінки; N_р — розрахункова потужність чи продуктивність сучасного об’єкта-аналога; n — показник степеня, який ураховує вплив закону економії на масштабах (коефіцієнт «гальмування ціни», коефіцієнт Чілтона). Згідно зі світовою практикою, середнє значення цього коефіцієнта для більшості видів машин та обладнання приймається рівним 0,6—0,7 [6].

Економічне старіння машин та обладнання — це втрата ними вар­тості під впливом зовнішніх факторів. Тому інколи його називають зо­внішнім старінням (зносом). Серед причин економічного старіння слід виділяти падіння попиту на машинну техніку та виготовлювану на ній продукцію, зростання цінової конкуренції, скорочення ринкового пропонування та погіршення якості сировини, інфляційні процеси, законодавчі обмеження на права власності, погіршення акцизної політики та інші зовнішні зміни.

Витратний підхід базується на принципі заміщення і при оцінці машин та обладнання передбачає розрахунок витрат на відтворення або заміщення точної копії об’єкта оцінки чи його аналога, за вирахуванням втрат від усіх видів зносу, старіння та знецінення. Сутність витратного підходу полягає в тому, що в якості міри ринкової вартості приймаються повні витрати на відтворення (заміщення) обладнання, тобто витрати на його виготовлення і реалізацію (відпускна ціна підприємства-виробника), транспортування, встановлення, підключення та інші підготовчі роботи, необхідні для початку виробничого функціонування знарядь праці. Отримана на основі витратного підходу вартість може значно відрізнятися від її ринкового еквівалента, оскільки між витратами і корисністю немає прямого зв’язку. Незважаючи на це, даний підхід часто є єдино можливим при оцінці машин та обладнання спеціального призначення, унікальних об’єктів, виготовлених за індивідуальним замовленням, які не мають аналогів на ринку. Використання цього підходу також виправдано у випадку обчислення податків на майно, страхування транспортних та інших технічних засобів, судового розподілу майна.

Метод розрахунку за ціною однорідного об’єкта базується на припущенні, що собівартість виготовлення однорідного об’єкта, схожого за конструктивними, технологічними та іншими характеристиками і показ­никами на об’єкт оцінки, дорівнює його собівартості, оскільки форму­ється під впливом загальних для таких об’єктів виробничих факторів. У процесі розрахунку вартості, виходячи з ціни однорідного аналога, визначається повна собівартість об’єкта оцінки, яка формує основу для визначення відповідного показника даного засобу праці. У разі необхідності використовуються коригуючі коефіцієнти, що пов’язані з відмінностями у масі (об’ємі) конструкцій порівнюваних об’єктів і рівнях серійності їх виробництва.

Метод аналізу й індексації витрат є досить широко розповсюдженим прийомом приведення старої ціни (вартості) об’єкта до її сучасного рівня за допомогою коригуючих індексів. Для більшої точності розрахунків проводять не пряме індексування ціни об’єкта в цілому (як це відбувається при масовій переоцінці основних фондів, у т. ч. машин та обладнання), а індексують основні групи витрат, які формують його собівартість. У складі останніх виокремлюють матеріальні та енерговитрати, витрати на оплату праці та амортизацію. Для визначення структури витрат (частки окремих елементів у собівартості) використовують інформацію статистичних щорічників чи консультації з підприємствами-виробниками техніки.

Читайте також:

1. V. Поняття та ознаки (характеристики) злочинності
2. Аварійно-рятувальні підрозділи Оперативно-рятувальної служби цивільного захисту, їх призначення і склад.
3. Автоматизація процесу призначення IP-адрес
4. Акустичні характеристики порід
5. Аналіз службового призначення деталей та конструктивних елементів обладнання харчових виробництві, визначення технічних вимог і норм точності при їх виготовленні
6. Асимптотичний підхід до порівняння оцінок
7. Бальна система оцінок технічного стану газопроводів
8. Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян
9. Бізнес-планування, його суть та призначення
10. Будівельні домкрати, їх призначення, класифікація та конструкція.
11. Будівельні лебідки, їх призначення, класифікація та конструкція.
12. Будівельні підйомники, їх призначення, класифікація та конструкція.

Переглядів: 837