Всі іпотечні кредити діляться на кредити з постійними і змінними платежами.

Забезпечення гарантій повернення іпотечного кредиту

Видача і погашення іпотечного кредиту.

Ризики при фінансуванні нерухомості і керування ними.

Оцінка ефективності залучення позичкового капіталу.

Типи іпотечних кредитів.

Тема 5: Іпотечне кредитування та гарантії його повернення

I. У країнах з розвитими ринковими відносинами практикуються різноманітні види іпотечних кредитів. Переважно вони групуються за такими ознаками:

а) призначенням об’єкту кредитування;

б) гарантією повернення;

в) характером ринку заставних;

г) у залежності від суб’єкта кредитування.

Кредити з постійними платежами – самоамортизуючі кредити, за якими передбачається погашення боргу і процентів рівновеликими сумами через однакові проміжки часу.

Кредити зі змінними виплатами –кредити, за якими величина витрат на обслуговування боргу з роками міняється під впливом різних чинників. Різновидами цього кредиту є:

а) кредити з нульовим платежем, що підрозділяється на кредит:

- з заморожуванням процентних виплат до закінчення терміну;

- з виплатою тільки відсотків;

- з частковою амортизацією і підсумковим нульовим платежем;

б) кредити з фіксованим платежем основної суми;

в) кредити за участю в:

- доходах;

- прирості вартості;

г) кредити з наростаючими платежами;

д) кредити із зворотним аннуітетом;

е) кредити з перемінною ставкою;

ж) канадський ролл-овер;

з) завершальна іпотека;

и) кредити з виплатою доданого відсотка.

ІІ. Угоди з нерухомістю вимагають, як правило, великих і в основному одноразових вкладів з боку потенційних інвесторів, що визначає необхідність залучення позичкового капіталу (кредитів банків) поряд із власним.

Сума власних коштів інвестора (ВК) та іпотечного кредиту (ІК) повинна відповідати вартості нерухомості (V):

V = ІК + ВК.

Величина доходу у вигляді грошових надходжень (ГН), яку отримує інвестор є різницею між чистим доходом (І) і витратами на обслуговування боргу (В_ОБ):

ГН = І – В_ОБ.

Залучення позичкового капіталу для інвестора буде ефективним до того моменту, доки співвідношення позичкового і власного капіталів забезпечуватиме збільшення норми віддачі власного капіталу. Це, у свою чергу, відбуватиметься доти, поки вартість позичкового капіталу буде меншою, за норму віддачі інвестиційного проекту в цілому. Таким чином, використання позичкового капіталу доцільно, якщо він забезпечить більш високу ставку доходності власного капіталу.

Ставку доходності нерухомості (R_Н) розраховують як відношення чистого операційного доходу до вартості нерухомості або суми іпотечного кредиту і власного капіталу інвестора:

R_Н =І/V_.

Ставка доходності на власний капітал (R_ВК) визначається як відношення грошових надходжень (ГН) до величини власного капіталу (ВК) вкладеного інвестором у нерухомість:

R_ВК= (І – В_ОБ) : ВК

Залучення позичкового капіталу для завершення інвестиційної угоди називається фінансовим левериджем (від англ. leverage — важіль). Фінансовий леверидж вважається нейтральним, якщо ставка доходності нерухомості дорівнює ставці доходності власного капіталу інвестора R_Н = R_ВК. Фінансовий леверидж негативний якщо R_Н > R_ВК . Леверидж є позитивним і характеризує ефективне використання позичкових коштів, якщо R_Н< R_ВК.

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
ІІ. Учасники і джерела фінансування нерухомості	\|	Відповідно, за першооснову джерел погашення кредиту, безумовно, повинні прийматися стабільні доходи клієнта — заробітна плата, надходження від акцій та інше.

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.012 сек.