Оцінка іпотечного житла

За законом «Про оцінну діяльність в УКРАЇНИ» оцінка нерухомості є обов’язковою в наступних випадках: при приватизації, продажі, передачі в довірче керування, викупі, оренді, націоналізації, а також при іпотечному кредитуванні.

Оцінка нерухомого майна визначається наступними моментами: нерухомість може бути предметом застави, крім того, від оцінної вартості часом залежить величина кредиту.

Оцінна вартість житла визначається ступенем її зношування. При цьому під зношуванням прийнято мати на увазі «втрату корисності, а виходить, і вартості з будь-якої причини».

Існує три види зношування.

Фізичне зношування

Під цим терміном мається на увазі фізичне старіння нерухомості. Фізичне зношування може бути непереборним або переборним. Це залежить від доцільності витрат на усунення зношування й наскільки це буде вигідно для продавця нерухомості.

Непереборне фізичне зношування – витрати на виправлення дефектів більше, ніж додана вартість.

Переборне фізичне зношування – витрати на виправлення дефектів не перевищують доданої вартості.

Відкладений поточний ремонт – витрати по усуненню дефектів провадить покупець.

Функціональне зношування

У нерухомості що-небудь не відповідає встановленим на теперішній час ринковим стандартам.

Оформляючи квартиру в кредит, необхідно бути готовим до додаткових поточних витрат.

Залежно від того, наскільки складно виправити цю невідповідність, виділяють переборне й непереборне функціональне зношування.

Економічне зношування

Вартість житла зменшується залежно від зовнішніх факторів. До таких факторів ставиться зміна законодавчих і фінансових умов, а також ситуації на ринку нерухомості.

Існують наступні методи оцінки іпотечного житла.

Оцінка нерухомості на основі порівняльного підходу

Метод укладається в порівнянні ціни даного майна із ціною аналогічного, на думку покупця, об’єкта. Оцінюється ринок нерухомості за останні кілька місяців.

«Тариф по комплексному іпотечному страхуванню залежить від видів страхування, зазначених у договорі, віку й стану здоров’я позичальника, а також від характеристик об’єкта нерухомості, що здобувається в кредит. При покупці квартири на первинному ринку можливо додаткова вимога банку – укладання договору страхування фінансових ризиків учасника пайового будівництва. За цим договором страховий випадок наступає в результаті неповернення страхувальникові внесених їм коштів (наприклад, через визнання судом боржника банкрутом) (з бесіди з Валентином Смышляевым, директором петербурзької філії Першої страхової компанії).

При методі порівняння продажів використовується наступна інформація:

Відповідь: ціна на аналогічну нерухомість, при цьому враховуються ціни, пропоновані покупцями, і ціни, запитувані продавцями;

Відповідь: вивчення ринку нерухомості (ураховуються ціна, район, стан квартири й т. д.);

Відповідь: відомості про недавні продажі аналогічних об’єктів (дані Ріелторских фірм, архів експерта-оцінювача, дані нотаріальних контор, публікації в ЗМІ).

Отримані дані систематизуються й згодом використовуються для вибору певного об’єкта продажу.

Оцінка нерухомості на основі витратного підходу

Цей метод укладається у визначенні суми, що складається з вартості ділянки землі (як вільного) і вартості нового будівництва (або ліквідації різних дефектів).

На основі цього методу вартість здобувається недвижимости, що, складається з витрат на придбання й благоустрій ділянки землі й будівництво на ньому оцінюваного об’єкта нерухомості.

Цей метод при оцінці нерухомості є на сьогоднішній день основним і використовується набагато частіше інших.

Оцінка нерухомості на основі дохідного підходу

Цей метод укладається у визначенні вартості житла виходячи з величини майбутніх доходів її власника, тобто облік майбутніх коштів, які дає власність у рахунок вартості на даний момент.

В основі цього методу лежить як би очікування майбутнього прибутку, що може одержати людина під час володіння нерухомістю, а також після її продажу. Вартість складається з орендної плати від здачі нерухомості й доходу від продажу квартири.

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Реклама в періодичній пресі	\|	Проблема 5

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.004 сек.