Методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які грунтуються на основних принципах оцінки.

Характеристика витратного ( майнового) підходу

ЗМІСТ ЛЕКЦІЇ

Література основна

1.Економіка нерухомості: Підручник. Асаул А.М., Брижань І.А., Чевганова В.Я. – К.: «Лібра»,2004. с. -304

2.Круш П.В., Поліщук С.В. Оцінка бізнесу: Навчальний посібник. – Київ: Центр навчальної літератури, 2004.- 264 с.

Вперше про можливість використання в Україні різних методів оцінки майна вказується у ст..20 Закону України « Про приватизацію майна державних підприємств»

Прийняття Закону України « Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» з одного боку, надає оціночній діяльності законодавчого характеру, виводячи її з напівпідпільного стану, наділяючи суб’єктів оціночної діяльності певними правами та законодавчо встановлюючи сфери цієї діяльності. З другого – підвищує вимоги до професійної підготовки спеціалістів, якості проведення оцінки та відповідальності за результати своєї роботи шляхом досить жорсткого державного регулювання оціночної діяльності.

Від суб’єктів оціночної діяльності вимагається підвищити рівень доказовості. Одним із ключових шляхів реалізації цього завдання є застосування тих методичних підходів та методів, що найбільше відповідають конкретній оціночній ситуації.

Оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур

Згідно із Національним Стандартом 1 для оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи :

- витратний ( майновий – для оцінки об”єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів) ;

- дохідний

- порівняльний

У рамках цих підходів розрізняють окремі методи оцінки. Причому жоден з підходів чи методів не має принципових переваг перед іншими. Досить часто в практичній роботі з оцінки вартості підприємства оцінювач застосовує кілька методичних підходів, що найповніше відповідають конкретним умовам, об’єктам та меті оцінки, наявності й достовірності інформаційних джерел для її проведення.

Оцінювач може застосовувати декілька методичних підходів, які найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості та наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Витратний підхід грунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.

Даний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об”єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу ( знецінення)

Методи витратного підходу дозволяють визначити, скільки коштів необхідно новому власнику для того , щоб стоврити компанію подібного профілю з такими ж характеристиками що і у підприємства, що оцінюється. Отримані результати дають підставу для прийняття рішення: придбати готову компанію чи створити нове підприємство.

Оцінка об”єкта витратним підходом основується на :

-поведінці раціонального покупця ,який не заплатить за об”єкт більше мінімальної суми витрат на будівництво об”єкта, що аналогічний по по конструктивному рішенню і функціональному призначенню об”єкту –оцінки.

- поведінці типового продавця , що бажає повернути витрачені на будівництво кошти.

Головна перевага витратного підходу є в його вигідності для більш чи менш достовірної оцінки нерухомості на малоактивних ринках. Недостатність інформації по здійснених угодах в ряді випадків обмежує можливість практичного використання порівняльного і дохідного підходів.

В цих умовах витратний підхід спирається на кошторисну базу вітчизняного будівництва , що дає змогу отримати надійні результати оцінки.

Витратний підхід при визначені ринкової вартості грунтується на передбаченні, що типовий покупець навряд чи побажає платити за об”єкт більше того, ніж може коштувати придбання рівноцінної земельної ділянки і створених на ній поліпшень ( будівель, споруд) аналогічної корисності.

У межах витратного підходу розрізняють такі види вартості – балансова вартість, вартість відтворення і вартість заміщення.

Балансова вартість – це вартість об’єкта, відбита у фінансових і бухгалтерських документах власника, тобто така, що перебуває на балансі підприємства і фіксується в інвентаризаційних відомостях та інвентарних картках.

Розрізняють Повну ( первісну) і залишкову балансову вартість.

Повна вартість містить у собі фактичні витрати на придбання нового об’єкта на момент постановки його на баланс підприємства-власника. Первісна балансова вартість у період з 1991 по 1996 рік в Україні офіційно індексувалася і на цей час фіксується в документах підприємства станом на початок кожного року.

Обєкти, поставлені на баланс до 1991 року за фактичною історичною вартістю в радянських карбованцях, під час розпаду СРСР і становлення України як незалежної самостійної держави були офіційно проіндексовані відповідно до нормативних документів. Це Постанови КМУ про індексацію основних фондів за період станом:

- з 01.01.91 по 01.05.92;

- з 01.05.92 по 01.08.93;

- з 01.08.93 по 01.01.95;

- з 01.01.95 по 01.05.96.

Ця індексація була спричинена гострою інфляцією та введенням в обіг перехідної української валюти – купоно-карбованця.

Указом Президента України від 02.09.1996 р. була здійснена деномінація національної валюти і як засіб обігу введена українська гривня. Відповідно до зазначених постанов та указу була здійснена індексація основних фондів , і після цього первісна балансова вартість основних фондів фіксується у звітних документах підприємства в українських гривнях станом на 1 січня поточного року.

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначення вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу ( знецінення)

Метод заміщення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу ( знецінення)

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об"”кт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об”єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Витратний підхід у вигляді методу залишкової вартості заміщення використовується при визначенні вартості спеціалізованої нерухомості ( унікальних об”єктів – лікарень . музеїв. Бібліотек іт.д.)

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Нормативні та регулюючі документи	\|	Даний підхід передбачає, що покупець не заплатить за об»єкт суму, більшу вартості відомої йому власності, що має таку ж корисність.

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.002 сек.