• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

РОЗРАХУНОК КОЕФІЦІЄНТА КАПІТАЛІЗАЦІЇ

Капіталізація доходу – процес перерахунку майбутніх доходів у загальну суму теперішньої ( поточної на дату оцінки) їх вартості.

Метод прямої капіталізації перераховує річний доход у вартість нерухомості.

Метод прямої капіталізації застосовується у випадках, коли прогнозований річний чистий операційний доход є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, і період його отримання не обмежено часом.

Застосування даного методу передбачає використання таких процедур оцінки:

1.Вивчення ринку оренди, орендної плати на аналогічні обєкти.

2.Обгрунтування орендної плати.

3.Прогнозування чистого операційного доходу

4.Обгрунтування ставки капіталізації, що застосовується до обєкта

5.Розрахунок вартості обєкта за методом прямої капіталізації доходу.

Результат, отриманий із застосуванням даного методу складається із вартості будівель, споруд, земельної делянки, тобто є вартістю всього обєкта нерухомості.

Базова формула має вигляд:

С = ЧОД / К_к

С- вартість обєкта нерухомості

ЧОД – чистий операційний доход

Кк- коефіцієнт капіталізації,%

Для цілей оцінки нерухомості, дохід який вона може приносити виступає у формах:

1)Потенційного валового доходу- і являє собою максимально можливий обсяг коштів, які отримує власник ( користувач) при найкращому і найефективнішому використанні нерухомості. ( 100% загрузка)

Джерелом доходу є орендна плата , тому його величина буде залежати від площі (S) обєкта і орендної плати С_а:

ПВД = S х С_а

2)Дійсний валовий дохід –це потенційний валовий дохід зменшений на величину поправки не недовикористання і податку на додану вартість

ДВД= ПВД – Збитки + інші доходи

Поправка на недовикористання ПН= ПВД .t/12

T – число місяців, необхідних для пошуку орендатора на співставну нерухомість

3)Чистий операційний дохід дорівнює грошовій сумі, яку отримує власник нерухомості виходячи із її найкращого і найбільш ефективного використання після здійснення всіх витрат.

До витрат відносять- витрати на утримання нерухомості ( комунальні, ремонтні роботи, зарплата обслуговуючого персоналу, податки на з/пл., на пожарну охорону і забезпечення безпеки, рекламу, консультації і юридичне обслуговування , на управління, на амортизацію)

ЧОД=ДВД-ОВ (операційні витрати)

Ставка капіталізації – це коефіцієнт, який відображує взаємозв’язок прогнозного чистого операційного доходу і вартості об’єкта.

Ставка капіталізації – норма доходу, що включає норму віддачі ( процент, тобто плату за капітал) та норму повернення капіталу і віддзеркалює його економічний зміст. Отже, ставка капіталізації враховує як чистий прибуток, що приносить оцінюваний об’єкт, так і відшкодування капіталу, витраченого на його придбання.

У загальному вигляді ставка капіталізації визначається як:

К_к= ЧОД / С

Основні способи розрахунку ставки капіталізації:

1) спосіб, що грунтується на ринкових даних щодо прогнозованих дохо­дів від оренди та цін об'єктів, які є аналогами оцінюваного об'єкта. Розрахована зазначеним способом ставка коригується шляхом ура­хування очікуваних тенденцій попиту і пропозицій на ринку оренди й купівлі-продажу нерухомості протягом періоду прогнозування;

К = 1/ мультиплікатор рентних платежів

Мультиплікатор = Це/Де

Це- ціна продаж об’єктів аналогів

Де- дійсний валовий дохід об’єктів аналогів

2)спосіб, що ґрунтується на визначенні ставки капіталізації як суми базової ставки капіталізації, яка існує на ринку купівлі-продажу об'єктів нерухомості, що користуються стійким попитом у даному населеному пункті або районі, і вкладання грошових коштів у їх придбання може вважатися найменш ризикованим порівняно з ін­шими об'єктами нерухомості, та ризиків ліквідності, пов'язаних зі специфікою об'єкта оцінки (функціональне призначення, місце роз­ташування, інвестиційний ризик тощо). При цьому базова ставка розраховується першим способом і повинна враховувати тенден­ції ринку нерухомості, що відбулися за період від дати продажу таких об'єктів до дати оцінки;

3)Метод прирівнювання коефіцієнта капіталізації до ставки дисконту – використовується у випадках, коли чисті операційні доходи є постійними за роками і не обмежені в часі. Обґрунтування значень коефіцієнта капіталізації прибутку проводиться розрахунками ставки дисконту. Найпоширенішим підходом розрахунку ставки дисконту для об’єктів нерухомості є метод кумулятивного нарощення ( додавання)( даний метод розглядається в лекції 22)

4)Метод зв’язаних інвестицій – використовується в двох різновидах:

4.1. –метод зв’язаних інвестицій для власного і позичкового капіталу

К _к = П_к х д_п + ( 1 – П_к) х д_в

К _к-коефіцієнт капіталізації

П_к -питома вага позичкового капіталу у вартості об’єкта нерухомості;

д_п- ставка дохідності на позичковий капітал

д_в - ставка дохідності на власний капітал

4.2. Метод зв’язаних інвестицій для складових частин нерухомості – використовується у випадках, якщо можуть бути отримані точні ставки дисконту окремо для землі і будівель.

К_к = З х К_з + Н х К_н

З- питома вага земельної ділянки в загальній вартості нерухомості

К_з – коефіцієнт капіталізації для земельної ділянки

Н- питома вага будівель в загальній вартості нерухомості

К_н – коефіцієнт капіталізації для будівель.

Використання методу зв’язаних інвестицій передбачає розвинуту систему іпотечного кредитування та ефективно функціонуючий ринок землі.

/ інші обгрунтовані способи розрахунку.

5) Метод додавання – використовується для об’єктів нерухомості, що втрачають свою вартість.

Коефіцієнт капіталізації складається іх двох частин : ставки дисконту і норми відшкодування капіталу.

НВК дозволяє врахувати необхідність повернення капіталу. Вона базується на інтервалі часу, протягом якого, відповідно до позиції типового покупця, повинно відбутися повернення його капіталу, вкладеного в оцінюваний об’єкт нерухомості.

Норма відшкодування капіталу може розраховуватися за допомогою методичних підходів, що базуються на:

-прямолінійному поверненні капіталу;

-поверненні капіталу за фактором фонду відшкодування;

-повернення капіталу за фактором фонду відшкодування і без ризикової ставки дисконту.

6) метод віднімання - використовується у випадках , якщо в майбутньому прогнозується зростання вартості оцінюваного об’єкта нерухомості. Коефіцієнт капіталізації прибутку визначається шляхом віднімання зі ставки дисконту надбавки за майбутнє зростання капіталу.

R_k = к_д- Dt

R_{k –}коефіцієнт капіталізації прибутку

к_д – ставка дисконту

Dt – надбавка за майбутній приріст капіталу

Перевага методу прямої капіталізації– простота розрахунків. Відображення ринкової кон’юнктури. Це пов’язано з тим, що при його застосуванні береться велика кількість угод із власністю та проводиться їх аналіз із точки зору прибутку та вартості.

Однак метод не слід використовувати, коли відсутня інформація про ринкові угоди; якщо об’єкт ще не добудований, а значить не вийшов на режим стабільних доходів; та коли об’єкт піддається сильним руйнуванням внаслідок стихійного лиха, тобто вимагає серйозної реконструкції.

НедолікиУ формулі розрахунку поточної вартості об’єкта присутній показник чистого операційного доходу. Для його розрахунку необхідно володіти масивом інформації, яка часто відноситься до комерційної таємниці, та відповідно , доступ до неї обмежений. У зв’язку з цим завдання зібрати інформацію про ринкові угоди та розрахувати коефіцієнт капіталізації – досить складна проблема.

Контрольні питання:

1. Чим відрізняються поняття «вартість» і «ціна» об’єкта нерухомості?

2. Які особливості доходного підходу до оцінки нерухомості

3. Етапи реалізації доходного підходу до оцінки нерухомості.

4. Які процедури застосування методу капіталізації доходів?

5.В яких випадках застосовують методи прямої та непрямої капіталізації?

6. Опишіть методику розрахунку коефіцієнта капіталізації

Читайте також:

1. Автоматичний розрахунок суми проведення.
2. Аеродинамічний розрахунок
3. Аеродинамічний розрахунок ротора вітроустановки
4. Аналітичний розрахунок завантаження горловин
5. Аналітичний розрахунок сумарного завантаження типових перетинань
6. Види норм праці, їх розрахунок
7. Визначення коефіцієнта оборотності активів
8. Визначення коефіцієнта чистого прибутку
9. Вплив характеру кола на криву струму при несинусоїдній напрузі /розрахунок найпростіших кіл
10. Гідравлічний розрахунок
11. Гідравлічний розрахунок малих мостів
12. Гідравлічний розрахунок сифонів

Переглядів: 9731