• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

СУТНІСТЬ МЕТОДУ ДИСКОНТУВАННЯ ГРОШОВИХ ПОТОКІВ

Література.

Нормативні та регулюючі документи

Напрям 0501 Економіка і підприємництво.

Викладач Цісар Г.А.

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ТОРГОВЕЛЬНО-ЕКОНОМІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНО - ЕКОНОМІЧНИЙ КОЛЕДЖ

Дисципліна « Оціночна діяльність »

Лекція 18Тема 9.9.Метод дисконтованих грошових потоків

План:

1 . Сутність методу дисконтування грошових потоків

2. Визначення ставки дисконтування

Ключові поняття:

Ставка дисконту, дисконтування, грошовий потік, без ризикова ставка.

1. Положення ( стандарт ) бухгалтерського обліку 7

2. Цивільний кодекс України від 16.01.2003

1. Григорьев В. В. Оценка обьектов недвижимости. М.,1997, №7, 1997 с. 1 18-120. 2. Лебедь Н.П., Мендрул А.Г. Практическое пособие по зкспертной оценке предприятий. К., 1998, с. 72-85

Капіталізація доходу являє собою метод, що використовується для конверсії ( перетворення) майбутніх доходів в теперішню вартість шляхом дисконтування кожного з майбутніх надходжень доходу по відповідній ставці доходу чи по попередньо визначенній загальній нормі, яка відображає динаміку доходу на інвестиції, зміни у вартості іставку доходу.

Ці вигоди включають в себе:

1. Періодичні грошові потоки від експлуатації нерухомості, які є чистим операційним доходом чи чистими грошовими потоками ( не включають амортизацію чи податки)
2. Грошовий потік від продажу нерухомості в кінці передбачуваного холдингового періоду ( періоду володіння) , який являє собою виручку від перепродажі за вирахуванням всіхз витрат по оформленню угоди.

Тобто, аналіз дисконтованих грошових потоків являє метод, який дає змогу перетворити величину доходу, яка очікується в майбутньому, в теперішню вартість. Інвестор отримує дохід на свої капіталовкладення, а також повертає всі чи частину своїх інвестицій в кінці інвестиційного періоду.

Метод дисконтованих грошових потоків (ДГП) дозволяє оцінити об’єкт у випадку отримання від нього нестабільних грошових потоків (неоднакові за розміром або непостійні протягом періоду прогнозування), моделюючи характерні риси їх надходження.

Метод застосовується , якщо:

-передбачається, що майбутні грошові потоки будуть істотно відрізнятися від теперішніх;

-є дані, які надають змогу обґрунтувати розмір майбутніх потоків грошових коштів від нерухомості;

-потоки доходів і витрат носять сезоний характер;

-оцінювана нерухомість – великий багатофункціональний комерційний об’єкт;

-обєкт нерухомості будується чи тільки що побудований і водиться в дію.

Головною перевагою даного методу є те, що він дозволяє врахувати несистематичні зміни прибутку, для яких у сучасній економіці нашої країни є всі передумови: зміна цін на сировину, матеріали, енергоресурси, зміни в законодавстві, а також те, що за допомогою даного методу можна оцінити об’єкт, який не лише приносить нерівномірні надходження прибутку, але й навіть збитковий.

До недоліків дохідного підходу можна віднести:

- в основі підходу лежить прогнозування, а не тільки фактична інформація про результати дія- льності;

- оцінка ризиків є достатньо субєктивним процесом в Україні;

- подхід дає довольно надійні результати тільки у випадку можливості чіткого прогнозування доходів, передбачуваних витрат, процентної ставки доходу на довгу перспективу;

- в условиях нестабільної економіки здійснення точного прогнозування є досить складним і вимагає високої кваліфікації оцінювача.

Метод ДГП дає змогу оцінити вартіть нерухомості на основі поточної вартості доходу, який складається із прогнозних грошових потоків і залишкової вартості. Ринкова вартість об’єкта нерухомості за методом дисконтування грошових потоків визначається як сума поточних вартостей доходів за кожен період прогнозування та вартості реверсії, розрахованої за відповідною ставкою.

Отже, перша складова вартості – це поточна вартість річних доходів упродовж терміну володіння нерухомим майном. Потік чистого операційного доходу за майбутні періоди приводиться до його поточної вартості за формулою дисконтування за відповідною ставкою. Всі поточні вартості додаються:

PV =S ЧОД_і / ( 1+ Д)^і

ЧОД_і – дохід у і-тому році

N – останній рік прогнозного періоду ( періоду володіння)

Д- норма віддачі на капітал ( ставка дисконтування)

Друга складова – вартість реверсії – дохід у кінці періоду володіння майном, тобто поточна вартість доходу, яку можна отримати від власності протягом залишку строку його економічного існування ( або у процесі перепродажу). Дохід приводиться до поточної вартості через ставку дисконтування.

При аналізі розміру очікуваного доходу від нерухомого майна оцінювач має враховувати такі фактори:

У термін володіння нерухомим майном:

• розмір та тривалість валового доходу;

• розмір операційних витрат;

• розмір ризиків, притаманних конкретному нерухомому майну;

• рівень інфляції;

• тенденція в зміні розміру доходу.

У процесі його продажу:

• технічний стан нерухомого майна, що обумовлений строками амортизації та фактичним накопиченим зносом;

• тривалістю економічного існування;

• наявності іпотечної заборгованості;

• витрати, пов'язані з перепродажем власності в кінці строку во­лодіння;

• ймовірності зміни вартості (прав) земельної ділянки. Прогнозування ризиків, як і потенційних доходів, що з ними пов'язані, має значну складність та невизначеність із збільшенням строку прогнозного періоду, тому оцінювач має більше дотримуватися короткострокових прогнозів, ніж довгострокових.

Грошовий доход від перепродажу (реверсії) можливо визначати, виходячи з:

• прогнозування вартості перепродажу нерухомості (проведенням аналізу стану ринку нерухомості в майбутньому та визначенням вар­тості продажу);

• капіталізації останнього прогнозованого річного доходу по норм; доходу на весь капітал (припускається, що у постпрогнозний період доход має бути постійним та нескінченним, а сумарне його значення дорівнюватиме теперішній, поточній на дату оцінки, вартості май­бутніх доходів).

Строк прогнозування для нерухомого майна, в умовах України, прийнято визначати у 3-5 років, через можливу економічну, законо­давчу та нормативну-правову нестабільність. Крім того, більш трива­лий період прогнозування потребує аналізу більшого обсягу інфор­мації, а ймовірність великої похибки в прогнозах доходів (інфляції, темпів економічного зростання (спаду) та стабільності, напрямків змін тощо) на довгострокову перспективу зростає проти оцінки про­гнозів на найближче майбутнє.

Для розрахунку ДГП необхідні дані:

-довжина прогнозного періоду;

-прогнозні величини грошових потоків, включаючи реверсію;

-ставка дисконтування.

Читайте також:

1. D) методу мозкового штурму.
2. Аналіз грошових активів підприємства
3. Аналіз грошових активів підприємства.
4. Аналіз грошових коштів
5. Аналіз грошових коштів підприємства
6. Аналіз руху грошових коштів та дебіторської заборгованості
7. Аналіз руху грошових коштів у контексті нової фінансової звітності Важливим завданням аналізу фінансового стану підприємства є оцінка руху грошових коштів підприємства.
8. Аналіз руху та ефективності формування грошових потоків
9. Апаратура методу природного магнітного поля
10. Аудит грошових документів та грошових коштів у дорозі.
11. Баланс грошових надходжень
12. Банківська система: сутність, принципи побудови та функції. особливості побудови банківської системи в Україн

Переглядів: 3451