ВИЗНАЧЕННЯ СТАВКИ ДИСКОНТУВАННЯ

Алгоритм розрахунку

Визначення прогнозного періоду( залежить від обсягу інформації)
Прогнозування величин грошових потоків, включаючи реверсію

-аналіз фінансової звітності в ретроспективному періоді

-вивчення теперішнього стану ринку нерухомості і динаміки змін його основних характеристик;

-прогноз доходів і витрат в майбутньому.

Методика розрахунку грошового потоку від експлуатації об’єкта нерухомості приведена в таблиці.

Розрахунок грошового потоку	Періоди
ПВД
-Поправка на недозагрузку,%
-Поправка на недозбір платежу,%
+Інші доходи
ДВД
-операційні витрати, в т.ч. 1)податки -на землю -на майно -на користувачів автомобільними дорогами -відрахування на відновлення мінерально-сировинної бази -плата за воду 2)комунальні платежі, в т.ч. -електроенергія -отоплення, горяча вода -водопровід , каналізація -прибирання території 3) Оплата праці працівників , в т.ч. -відрахування від з/пл. -представницькі витрати -4)Охорона -5)Резервний фонд на відновлення -6)управління -7)рекламні послуги -8)Обов’язкове страхування нерухомості -9)Оплата послуг організацій зі сторони, в т.ч.: -нотаріальних, юридичних і аудиторських організацій -комерційних банків -10)Інші витрати ЧОД -Капіталовкладення -обслуговування кредиту Грошовий потік ( ГП) по оплати податків

3) обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконтування та її розрахунок

4)Розрахунок вартості реверсії

Реверсія –один із видів доходу власника, який отримується у кінці терміну володіння, як надходження, що можуть бути отримані у залишок терміну економічного існування майна (або як дохід від його продажу)

Вартість реверсії можна передбачити за допомогою:

1) визначення ціни продажу, виходячи з аналізу теперішнього стану ринку, з моніторингу вартості аналогічних оюєктів і пропозицій відносно майбутнього стану об’єкта

2) прийняття припущень відносно зміни вартості нерухомості за період володіння;

3) капіталізації доходу в пост прогнозний період.

Ціль інвестора в тому, щоб теперішня вартість періодичного потоку доходу плюс теперішеня вартість реверсії перевищувала розмір початкових капіталовкладень

Тому інвестор зважує ризик інвестицій в порівнянні з їх потенційним ростом вартості.

При оцінці ринкової вартості оцінювач має визначити період володіння майном для типового інвестора (покупця, орендаря), що важливо не тільки для визначення прогнозованого доходу, а також і періоду повернення капітальних витрат на будівництво. При цьому оцінювач має визначити ефективну тривалість періоду існування нерухомого майна (або ефективний період володіння ним) та проаналізувати ймовірність стабільності або динаміку зміни доходу в процесі володіння та перепродажу.

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
СУТНІСТЬ МЕТОДУ ДИСКОНТУВАННЯ ГРОШОВИХ ПОТОКІВ	\|	У загальному випадку норма доходу (норма дисконтування) визначається сумою безризикової норми (ставки) та премії за ризики.

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.005 сек.