Найчастіше підхід використовується під час визначення вартості майна, що здатне потенційно приносити прибуток – це

Література.

Нормативні та регулюючі документи

1. Постанова КМ України від 29 листопада 2006 р. №1655 « Про затвердження національного стандарту №3 « Оцінка цілісних майнових комплексів»

Основна:

1.Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. ( для студ. вищ. навч. закл.)/В.І.Пазинич, Л.А. Свистун – К.: Центр учбової літератури, 2009.-434с.

2.Оцінка майна в Україні. Том 1. Нерухоме майно: Монографія / Л.І. Вороніна, В.Є. Воротін, В.Г.Лісняк, В.М. Поліщук. – К.: Вид-во Європ. Ун-ту, 2004. – 217 с. – Бібліогр.: с.213-214.

Додаткова:

1. Григорьев В. В. Оценка обьектов недвижимости. М.,1997, №7, 1997 с. 1 20-126.

2. Лебедь Н.П., Мендрул А.Г. Практическое пособие по зкспертной оценке предприятий. К., 1998

1.ХАРАКТЕРИСТИКА ТА ПОРЯДОК ЗАСТОСУВАННЯ ДОХІДНОГО ПІДХОДУ

Дохідний підхід базується на визначенні вартості об’єкта нерухомості на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння цим об’єктом.

У загальному модель доходного підходу може бути сформульована таким чином:

Жоден потенційний покупець ( інвестор) не заплатить за об’єкт оцінки суму більшу, ніж поточна вартість майбутніх доходів, від його використання.

Отже, Вартість доходної нерухомості визначається розміромта тривалістюмайбутніх вигод, що очікуються протягом її економічного існування. Тобто ціна є еквівалентом корисності ( в економічному сенсі) нерухомого майна.

Під вигодами розуміються доходи, які отримує юридична або фізична особа внаслідок наявності майнових прав на нерухоме майно

При оцінці нерухомості за допомогою дохідного підходу оцінювач повинен проаналізувати варіант найбільшого ефективного використання з врахуванням витрат на проведення реконструкції або ремонту та операційних витрат ( витрат на експлуатацію), тобто ринкова вартість визначається не за використання нерухомого майна за будь якого з можливих варіантів, а лише за варіанта найбільш ефективного.

Оцінка вартості доходної нерухомості є оцінка конкретного набору майнових прав, а саме: повного пакету прав; прав володіння, користування.

Із врахуванням вищенаведеного сфера застосування дохідного підходу розповсюджується на визначення вартості дохідної нерухомості з метою:

-продажу;

-передачі в оренду;

-під заставу;

-внесення в уставний фонд;

Оподаткування;

Комерційного використання ( магазини, ресторани, готелі).

Отже, доходний підхід дозволяє врахувати очікуваний інвестиційний дохід. Тому, його використання необхідне для аналізу доцільності інвестування та при обґрунтуванні рішення про фінансування інвестицій у нерухомість. Цей підхід більше, аніж порівняльний та витратний, відображає уявлення потенційного покупця ( інвестора) про об’єкт оцінки як джерела прибутку.

- комерційна нерухомість ( офісні, складські приміщення, торгові площі,, готелі);

- деякі види житлової нерухомості;

- цілісні майнові комплекси;

- універсальне обладнання.

Недоречно використовувати методи доходного підходу при оцінці неприбуткової нерухомості; майна, здатного функціонувати лише як частина більш крупної виробничої структури.

Основними недоліками підходу є:

- необхідність прогнозування довгострокового потоку доходів;

- вплив факторів ризику на прогнозований потік;

- проблематичність збору даних про дохідність аналогічних об’єктів.

На відміну від витратного та порівняльного підходів, точність показників прибутку, що прогнозуються, багато в чому залежить від суб’єктивних уявлень оцінювача. З усіх трьох підходів ступінь суб’єктивізму у доходному підході найбільший.

До основних принципів, які застосовуються при оцінці доходної нерухомості відносять:

-принцип очікування – за яким вартість нерухомості на дату оцінки визначається сумою теперішньої вартості всіх очікуваних у майбутньому доходів упродовж володіння цією нерухомістю, за умови, що строк володіння не перевищуватиме строку економічного існування.

- принцип заміщення – максимальна вартість майна не має перевищувати мінімальні ціни, за яку може бути придбане майно з еквівалентною доходністю.

- принцип найбільш ефективного використання – вартість об’єкта визначається за поточною вартістю очікуваних доходів та розраховується, виходячи з найбільш ефективного використання об’єкта, включаючи дохід від його можливого продажу.

В рамках дохідного підходу можливе застосування одного із двух методів:

1.метод прямої капіталізації доходів

2.метод капіталізації за нормою віддачі (непрямої капіталізації доходів ):

-2.1. аналіз дисконтуваних грошових потоків;

-2.2. капіталізація за розрахунковими моделями

При використанні методу капіталізації доходів у вартість нерухомості перетворюється дохід за один часовий період, а при використанні методу дисконтованих грошових потоків – дохід від передбачуваного використання за ряд прогнозних років, а також виручка від перепродажу обєкта нерухомості в кінці прогнозного періоду.

2.МЕТОД КАПІТАЛІЗАЦІЇ ДОХОДІВ

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Всі функції поділяють на прямі і зворотні	\|	РОЗРАХУНОК КОЕФІЦІЄНТА КАПІТАЛІЗАЦІЇ

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.003 сек.