Іпотечні кредити з коригованою процентною ставкою

Кредит зі змінною (регульованою) процентною ставкою має на меті більш справедливий розподіл процентного ризику, надаючи можливість кредиторам періодично змінювати процентну ставку по довгостроковій позиці, оперативно і адекватно реагуючи на зміну ринкової кон’юнктури та цінової ситуації на ринку капіталів.

Поява цього виду позик підвищила гнучкість системи іпотечного кредитування з точки зору схеми здійснення платежів. Процентні ставки за такими кредитами періодично переглядаються відповідно до певного індексу (відсотком за казначейськими векселями, депозитними сертифікатами та ін.)

Такий вид кредиту ─ кращий спосіб захистити кредитора від процентного ризику. Для того щоб позичальник не перебував у стані повної невизначеності щодо майбутньої процентної ставки за кредитом, доцільно встановити максимальний рівень щорічної процентної ставки, а також максимум, вище якого відсоток по процентній ставці кредиту не може підніматися протягом усього терміну дії кредиту.

У кредиторів склалися певні традиції щодо обмежень, пов’язаних з кредитами з регульованою процентною ставкою:

─ кожна одноразова зміна процентної ставки не повинна перевищувати 1-2%;

─ зміна процентної ставки у відсотках за весь термін кредитування не перевищує 5%;

─ зміна ставки проводяться раз на півроку, раз на рік, раз на 5 років (найбільш часто ─ раз на рік);

─ сума щомісячних платежів по кредиту в наступний період (рік) не може перевищувати платежі в попередній період більше ніж на визначений показник, зазвичай 7,5%, незалежно від зміни індексу. Це обмеження можна обійти, оскільки обмежується тільки сума поточних платежів, але не загальна сума заборгованості. Тому кредитор може додати борг по процентам, якщо він виникає, до суми невиплаченого залишку основної суми по кредиту (якщо це допускається умовами договору).

Базою для зміни процентної ставки служить певний вибраний індекс.

У США в якості індексу зазвичай виступають процентна ставка за казначейськими векселями або вартість позикових коштів для ощадно-позичкових асоціацій (thrifts). Остання визначається на підставі щомісячної середньозваженої процентної ставки за зобов’язаннями даних кредитних установ. Найбільш популярними індексами на даний час були Eleventh Federal Ноті Loan Bank Board District Cost of Funds Index (COFI) і National Cost of Funds Index.

Процентні ставки за кредитами можуть змінюватися у відповідності до трьох основних схем:

1. Ставка по кредиту може дорівнювати обраному індексу плюс певний відсоток ─ наприклад 2-3% в залежності від ринкових умов, характеристик наданого кредиту, а також вартості обслуговування боргу. Індекс змінюється протягом терміну дії позики, а спред залишається незмінним. (Спред ─ різниця між ціною придбання цінних паперів інвестором і ціною, за якою їх реалізує емітент. Така різниця зумовлена наявністю знижок і компенсацій).

2. Ставка по кредиту встановлюється на рівні індексу без додавання спреду. В якості такого індексу можуть використовуватися середні процентні ставки по іпотечних кредитах, виданих ощадними установами за минулий місяць ─ Average Contract Interest Rate. Цей індекс може додаватися до кредиту безпосередньо, без надбавки спреду, на відміну від усіх інших індексів.

3. За кредитом встановлюється певна процентна ставка, узгоджена з позичальником, яка змінюється так: при зміні обраного індексу ставка підвищується (знижується) на величину цієї зміни.

Умови позики найчастіше передбачають зміну суми щомісячних платежів по мірі зміни процентної ставки. Однак, найчастіше, платежі позичальника можуть залишатися на попередньому рівні, тоді відбувається збільшення строку кредиту, оскільки виникає негативна амортизація боргу, накопичення заборгованості. Такий варіант дозволяє не накладати на позичальника нові фінансові зобов’язання, що в ряді випадків полегшує його становище, незважаючи на продовження строку запозичення.

З метою залучення позичальників кредитори встановлюють по даному виду кредиту первісну процентну ставку нижче, ніж поточна вартість індексу плюс спред. Такі кредити називаються «піддражнюючими» (teasers). Наприклад, якщо індекс має поточний рівень 7,5%, а спред дорівнює 2%, початкова процентна ставка по кредиту з регульованою ставкою може бути 8%, а не 9,5% і зберігається вона тільки до першої зміни ставки.

Багато кредитів передбачають умови конверсії позики з регульованою ставкою в позику з фіксованою процент-ною ставкою, починаючи з певного часу. Процентна ставка за новими кредитами визначається поточним станом процентних ставок за кредитами з фіксованою ставкою.

Іпотечний кредит зі змінною (регульованою) процентною ставкою (variable-rate mortgage, adjustable-rate mortgage). Більшу частину кредитів на іпотечному ринку США становили фіксовані позики з 30-ти і 15-річним строком дії. Проте, протягом останніх 10 років широкий розвиток мали й інші, альтернативні моделі, найпоширенішими з яких є іпотечні кредити з регульованою процентною ставкою, які, зазвичай, видаються на 30 років. У Великобританії кредити зі змінною процентною ставкою надаються з 1932 р. будівельними товариствами (building societies). У Канаді розроблено модель короткострокових іпотечних кредитів на строк від 1-го до 5 років, яка дозволяє кредитору змінювати умови кредитного договору в момент його закінчення, змінюючи процентну ставку. Такий обновлювавний кредит називається канадським ролловером (сanadian rollover). Ролловерні кредити передбачають строк від 25 до 30 років. За ними процент і сума платежів переглядаються періодично. Якщо позичальник не згоден з новими умовами кредиту, він може рефінансувати позику до іншого кредитора.

Іпотечний двокроковий кредит (two-step mortgage). На початку кредитування ставка є фіксованою на перші 7 років і, зазвичай, на 1-2% нижчою за ставку за стандартними кредитами з фіксованою ставкою. Після закінчення 7 років відсоток кредитної ставки переглядається за ставкою Казначейських цінних паперів з 10-річним строком обігу, а спред дорівнює не більше 6%.

Іпотечний кредит з регульованою процентною ставкою і з поступовим збільшенням виплат.Вище було розглянуто подібний вид кредиту, проте з фіксованою процентною ставкою. Можливе використання і змінної ставки, тобто відсоток по кредиту змінюється відповідно до обраного індексу. При цьому сума платежів також може мінятися при зміні індексу. Крім того, різниця між поточною процентною ставкою за кредитом і індексом може додаватися до основної суми боргу і накопичуватися.

У ряді випадків коливання суми платежів призводять до збільшення строку запозичення у зв’язку зі зростанням накопичуваної суми заборгованості. Тому, ряд кредитних договорів передбачає перегляд суми щомісячних платежів у випадку, якщо сума боргу перевищує початкову на певний відсоток, наприклад 25%, або, якщо строк повинен бути збільшений на 10 і більше років.

Іпотечний кредит, що регулюється у відповідності з індексом цін (price-level adjustablemortgage). Сума боргу збільшується відповідно до індексу цін. Сума платежів залишається постійною в реальному вираженні, однак змінюється в номінальному вираженні. Початкова виплата незначна, оскільки процентна ставка по кредиту не включає премію за інфляцію. На практиці здійснення такої моделі складне. Щорічні платежі ґрунтуються на постійній реальній процентній ставці; на незмінній сумі боргу, яка щорічно зростає відповідно до рівня інфляції; сумі амортизації, необхідної для виплати боргу в строк, що залишився. Платежі розраховуються таким чином, щоб амортизувати основну суму боргу, що змінилася відповідно до індексу інфляції.

Гібрид іпотечних кредитів з фіксованою та регульованою процентними ставками (fixed/adjustable rate mortgage hybrid). Зазвичай, за цими кредитами встановлюється фіксована процентна ставка на перші 5, 7 або 10 років, потім ставка починає «плавати» подібно ставці за звичайним кредитом з плаваючою (регульованою) процентною ставкою у відповідності з певними умовами, встановленими кредитним договором. Наприклад, одна з таких гібридних позик передбачає фіксовану ставку на 5 років, потім ставка починає змінюватися кожні півроку відповідно до індексу вартості депозитних сертифікатів. Як і за звичайні кредити з регульованим процентом, зміна ставки за даними видами кредитів (періодична чи протягом всього строку) має свої обмеження.

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Іпотечні кредити з фіксованою процентною ставкою	\|	Інші види іпотечних кредитів

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.015 сек.