ТЕМА 9. ОЦІНЮВАННЯ НЕРУХОМОСТІ

Дохідний підхід базується на припущенні, що розумно діючий інвестор не заплатить за об’єкт оцінки суму істотну більшу, ніж поточна вартість всіх майбутніх вигод у грошовому вираженні, які інвестор розраховує одержати від володіння цим об’єктом.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація та непряма капіталізація доходу ( дисконтування)

Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних доходів від використання об»єкта-оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.

За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які грунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації.

Інформаційними джерелами для застосування доходного підходу є відомості про фактичні та ( або) очікувані доходи та витрати об»єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об»єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним , або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Математичний, економічний і логічний апарати, що використовуються в рамках дохідного підходу, з погляду практичного застосування представлені двома основними методами:

-метод прямої капіталізації;

-метод дисконтування грошових потоків ( непрямої капіталізації)

Базова гіпотеза методу прямої капіталізації зводиться до того, що періодичний дохід, який приносить власнику об’єкт оцінки, може бути перетворений у вартість об’єкта оцінки шляхом однієї прямої дії – розподілу очікуваного доходу на відповідну норму доходу.

Базова гіпотеза непрямої капіталізації полягає у наступному: вартістю об’єкта є сума поточних вартостей усіх майбутніх вигод.

При використианні дохідного підходу необхідно :

- визначити яким чином необхідно привести майбутні доходи до теперішнього часу

- -розрахувати коефіцієнт капіталізації

-оцінити величину доходу від експлуатауції об»єкта оцінки

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об»єкти ( депозити, цінні папери)

Розрахунки з використанням методів дохідного підходу досить складні та трудомісткі і вимагають від суб’єктів, що здійснюють оцінку, досконалого вивчення і аналізу фінансової документації стосовно об’єкту оцінки, передбачень на мікро- та макрорівнях. Тому на виконання вимог чинного законодавства та Національних стандартів оцінки, проводячи оцінку майна, необхідно застосовувати кілька методичних підходів, що найповніше відповідають визначеній меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Це обумовлює необхідність з одного боку, напрацювання відповідних методик з використанням досвіду зарубіжних країн, а з іншого – бездоганного володіння суб’єктами оціночної діяльності методологічною базою й чіткого розуміння суті здійснюваних процедур.

Контрольні питання:

1. Назвіть основні підходи до оцінки майна

2. Розкрийте сутність витратного підходу

3. У чому особливість доходного підходу

4. В яких умовах можливе застосування порівняльного підходу та його основних методів?

Читайте також:

<== попередня сторінка	\|	наступна сторінка ==>
Даний підхід передбачає, що покупець не заплатить за об»єкт суму, більшу вартості відомої йому власності, що має таку ж корисність.	\|	Сутність нерухомості, її сутнісні характеристики

Не знайшли потрібну інформацію? Скористайтесь пошуком google:

Генерація сторінки за: 0.004 сек.