• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами

сільськогосподарські угіддя - відповідно до Методики грошо­вої оцінки земель сільськогосподарського призначення та насе­лених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213.

12. Методика експертної грошової оцінки

земельних ділянок несільськогосподарського

призначення¹

Заходи Кабінету Міністрів України та Держкомзему щодо реалізації положень Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32 "Про продаж земельних ділянок несільськогоспо­дарського призначення" сприяли створенню в Україні переду­мов для формування ринкових правовідносин щодо прав влас­ності та визначення вартості земельних ділянок.

Однією з найважливіших умов розвитку ринку земельних ділянок є проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення.

У методиці експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, розробленій спеціаліста­ми Держкомзему України і затвердженій Постановою Кабінету Міністрів України № 1050 від 16 червня 1999 p., сформульовано основні методологічні та практичні підходи до визначення вар­тості земельних ділянок на так званому первинному ринку.

Указ Президента України "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" сприяє становленню і розвитку в країні цивілізованих форм ціноутворення щодо зе­мельних ділянок та забезпечує ефективне державне регулюван­ня цього процесу.

Принципи оцінювання, що закладені в методиці, цілком відповідають Міжнародним стандартам оцінювання і практиці експертної оцінки активів, яка склалася в Україні у процесі приватизації майна.

' Сулійменко Ю.Д., Третяк Р.А. Практика формування вартості земельних ділянок комерційних землевласників// Землевпорядний вісник. -2000. - №2. - С.12-14.

Земельне право України

Реалізація положень Указу, постанови та методики сприяє не лише наповненню бюджетів Рад усіх рівнів, а й формуван­ню у землекористувачів чітких правових гарантій власності на земельні ділянки та "прозорого" визначення їхньої вартості.

Відповідно до Методики експертної грошової оцінки зе­мельних ділянок несільськогосподарського призначення екс­пертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за таки­ми методичними підходами, як:

? капіталізація чистого доходу;

? зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

? врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

? грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошо­вої оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постано­вою Кабінету Міністрів України від ЗО травня 1997 р. №525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогос­подарського призначення та населених пунктів, затверд­женою постановою Кабінету Міністрів України від 23 бе­резня 1995 р. № 213, в частині оцінки земель населених пунктів.

Навіть на перший погляд видно, що методологічні підходи, які застосовуються при експертній оцінці, є розвитком основ­них напрямів нормативної грошової оцінки.

Якщо нормативна грошова оцінка в першу чергу оперує з рентним доходом від земельної ділянки, скоригованим на гру­пу коефіцієнтів, які відображають вплив на вартість ділянки групи найважливіших рентоформуючих факторів, то експерт­на грошова оцінка розглядає можливість найефективнішого комерційного використання конкретної земельної ділянки з урахуванням усіх факторів, що впливають на економічну ефек­тивність комерційного використання ділянки як основного ресурсу для здійснення комерційної діяльності.

Нормативна грошова оцінка виконує функції оподаткування та державного регулювання використання земель у межах тери­торій і населених пунктів, а експертна грошова оцінка, заснована

________ Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами

на уявленнях потенційного інвестора, є елементом конкретизації процесу ціноутворення щодо конкретної земельної ділянки.

Деякі з положень Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення орі­єнтовані на "завтрашній день" і можуть бути реалізовані лише при досить розвинутому ринку оцінки земельних ділянок.

Прикладом є реалізація процедур методу зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, відомого в оціночній практиці як метод порівняння з аналогами продажу. Необхід­но звернути увагу як експертів-оцінювачів, так і їхніх клієнтів на те, що аналогами продажу можуть бути лише земельні ділян­ки, перехід права власності на які відбувся у типових ринко­вих умовах, що в українській практиці оцінки активів більш відомі, як "умови чесної угоди". А саме:

? сторони є типово мотивованими, включаючи відповідно бажання продавця продати, а покупця купити, відсутність зовнішнього тиску на одну з Сторін, схильність обох Сторін діяти розсудливо для своєї найбільшої вигоди, відсутність будь-яких інших ознак нетипової мотивації;

? сторони є адекватно та достатньо обізнаними відносно всіх суттєвих характеристик об'єкта і пов'язаних із ним інтересів;

? плата здійснюється у вигляді коштів у порядку, що відпо­відає цивільному (господарському) та валютному законо­давству за місцем знаходження об'єкта оцінки (якщо умо­вами договору з клієнтом або практикою, що склалася, не обумовлено спеціально інше місце платежу);

? плата здійснюється в грошовій одиниці, що має законний обіг у місці знаходження об'єкта оцінки (якщо умовами договору з клієнтом або практикою, яка склалася, не обу­мовлено спеціально інше місце платежу);

? момент платежу збігається з моментом переходу прав на об' єкт оцінки (датою оцінки) або термін платежу відпов­ідно до комерційних звичаїв, що є дійсними в місці пла­тежу, повинен бути прийнятно коротким, щоб вважати умови платежу адекватними умовам платежу в момент переходу прав на об'єкт.

Земельне право України

Недоліком, що може суттєво спотворити вартість, є посилан­ня окремих оцінювачів на аналоги власних оцінок, оскільки такий підхід сприяє помилці за рахунок похибки, яка з кожною наступною оцінкою накопичує похибки в геометричній про­гресії, що впливає на остаточне судження про вартість.

Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чисто­го доходу, передбачає ефективне використання земельної ділян­ки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.

Чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки при­рівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.

За основу береться річний дохід, одержаний від ефективно використовуваної земельної ділянки.

Реалізація процедур методу, що грунтується на капіталізації чистого доходу, в існуючій правовій ситуації ускладнюється відсутністю інституту ринкової оренди земельних ділянок. Існу­юча практика оренди сформована виключно під впливом не-ринкових факторів.

Інвестор може прореагувати на завищену, на його думку, пропозицію лише відмовою від укладання договору оренди. Але, з іншого боку, із скороченням в Україні інституту постійного користування земельними ділянками для комерційного вико­ристання орендна плата може виступати важелем для прийнят­тя інвесторами рішення про приватизацію ділянок.

Інвестор приймає пропозицію про оренду ділянки, як пра­вило, тільки в тому випадку, коли нормативно розрахована ставка орендної плати є досить низькою для вибраного виду комерційної діяльності.

Таким чином, остаточна вартість земельної ділянки, визна­чена за цим методом, являє собою скоріше не вартість земель­ної ділянки, а нижній ціновий орієнтир.

Методичний підхід урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці в оціночній практиці більш відомий як метод залишку і є на даному етапі

Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами

формування ринку земельних ділянок несільськогосподарсько-го призначення найбільш "ринковим" для визначення вартості забудованих ділянок або ділянок, відведених під забудову.

Вартість ділянки за цим підходом визначається як величи­на вкладу земельної ділянки у вартість підприємства, розміщен­ня якого є найефективнішим у межах конкретної земельної ділянки за вирахуванням витрат на освоєння (забудову) ділян­ки. Тобто оцінювачем після застосування концепції найефек­тивнішого використання з високою вірогідністю повинні бути розраховані дві складові:

? вартість діючого бізнесу;

? вартість витрат на освоєння ділянки.

Зрозуміло, що вартість земельної ділянки, розрахованої як складова комерційного підприємства, найбільш адекватно відоб­ражатиме уявлення потенційних інвесторів.

З іншого боку, при розрахунку вартості ділянки за цим мето­дом беруться до уваги такі складові, які не можуть бути враховані під час проведення нормативної оцінки. Найважливішими із них є:

? обтяження, обмеження, сервітути;

? геологічні умови;

? перспектива розвитку бізнесу;

? найефективніший варіант освоєння;

? можливість залучення додаткових інвестицій.

Але, на відміну від економічних моделей, втілених в інших методологічних підходах, модель залишку для землі є найм'як-шою, найбільш залежною від глибини статистичних та еконо­мічних досліджень і якості виконання оціночних процедур.

Для прикладу розглянемо варіанти розрахунку вартості зе­мельної ділянки по вул. Пирогова, 7-76 у Радянському районі м. Києва. Витрати на забудову ділянки прийнято експертами на основі даних, наданих замовником. Крім того, враховані витрати на придбання права освоєння ділянки та залежність вартості будівництва від терміну виконання будівельних робіт.

У зв'язку з тим, що розрахунки в будівництві в Україні ведуться помісячно і відповідно спостерігається істотна іммоб-

Земельне право України

ілізація коштів забудовника за період будівництва при високій вартості капіталу в Україні, одержана вартість скоригована нами за допомогою так званого коефіцієнта прибутку забудовника, що відображає необхідну норму прибутку його за період будів­ництва об'єкта.

У класичній оціночній практиці для оцінки витрат під час нового будівництва об'єкта приймається значення за розділа­ми СНиП 1.04.03-85 "Норми тривалості будівництва і заділу в будівництві" (Державний комітет СРСР у справах будівницт­ва, Москва, 1985 р.). Для п'ятиповерхових цегляних будівель площею до 6000 м² нормативна тривалість будівництва стано­витиме 12 місяців (с. 480, поз.5).

Оскільки всі теоретичні дослідження щодо норми прибут­ку забудовника є приблизними і погано піддаються перевірці фактами (будівництво не активне і забудівників мало), експер­тами прийнято норму прибутку в 40 відсотків річних. Це підтверджується результатами численних опитувань праців­ників провідних комерційних банків. Високий рівень норми необхідного доходу пов'язаний передусім із низькою ліквідністю об'єкта і неможливістю для типового інвестора за­лучення кредитних коштів на будівництво в разі тимчасового припинення будівельних робіт.

Ставка необхідного доходу по вкладеннях у будівництво становить до 40 відсотків річних (10 відсотків у квартал) без урахування інфляційних очікувань, що зумовлено проблема­тичністю одержання кредитного фінансування для будівницт­ва і досить високим рівнем ризику вкладень, що характери­зується неможливістю реалізації об'єктів незавершеного будівництва за ціною, близькою до витрат на будівництво.

У прийнятому експертами варіанті використання об'єкта потік готівки виникає за рахунок передачі приміщень об'єкта в оренду за ринковими ставками орендної плати або за рахунок економії на орендній платі, яка виникає внаслідок того, що влас­ник приміщень не орендує необхідні йому площі.

Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами_________

Рентний підхід до прогнозування доходів від ефективного використання об'єкта, на нашу думку, адекватніше відображає саме складову, яка більше залежить від місця розташування об'єкта і менше - від господарської діяльності конкретного власника.

У разі заміни вихідних даних про ставки орендної плати на 20 відсотків, тобто 20 доларів США замість 25 доларів США за їм² на місяць, значення вартості земельної ділянки в перера­хунку на їм² площі земельної ділянки зміниться на більш як на 50 відсотків.

Дослідження показують, що вартість ділянок, розрахована із застосуванням цього методу, істотно залежить від якості вико­нання експертами оціночних процедур.

Таким чином, методологічні підходи до визначення вар­тості земельних ділянок несільськогосподарського викорис­тання, що застосовуються відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, спрямовані на визначення максимально набли­женої до ринкової оціночної вартості земельних ділянок. Ос­таточну відповідь стосовно вартості земельної ділянки може дати лише ринок.

Наближення вартості ділянок до ринкової сприяє реалізації програм приватизації земельних ділянок за цінами, прийнятни­ми для інвестора, - з погляду вигідного капіталовкладення, та держави - з точки зору передачі землі тим, хто може її ефек­тивно використовувати.

Загалом визначення реальної вартості має важливе значен­ня для укладення угод стосовно землі й права оренди на вто­ринному ринку. Крім того, оцінка є обов'язковою складовою усіх інвестиційних процесів. Інформація про вартість земель­них ділянок, що суттєво доповнить державний земельний ка­дастр, необхідна державній адміністрації, органам місцевого самоврядування, юридичним і фізичним особам для формуван­ня земельних відносин, ефективного використання та управл­іння наявними земельними ресурсами.

Земельне право України

13. Визначення тарифів на проведення робіт

під час експертної грошової оцінки земель

несільськогосподарського призначення

Визначення тарифів на проведення робіт щодо експертної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначен­ня за рахунок бюджетних коштів здійснюється у відповідності з Порядком, затвердженим наказом Держкомзему України від 8 лютого 2000 р. №18 та на основі Методик, затверджених по­становами Кабінету Міністрів України від 23.03.95 р. № 213 і 30.05.97 р. № 525.

Тариф на проведення робіт з грошової оцінки земель насе­леного пункту визначається за формулою:

T = ExK_txK₂xK₃xK₄, (1)

де: Т - тариф на проведення робіт з грошової оцінки земель населеного пункту в гривнях за гектар території населе­ного пункту;

Б - базова вартість робіт з грошової оцінки земель населе­ного пункту в гривнях за гектар території населеного пункту (табл. 10.1);

К₁ - коефіцієнт, який характеризує щільність населення на­селеного пункту (табл.. 10.2);

К₂ - коефіцієнт, який характеризує регіональні фактори гро­шової оцінки земель населеного пункту: адміністратив­ний статус, належність до категорії курортних та істори-ко-культурних, розташування у приміській зоні великого міста (формула 2 та табл. 10.3);

К₃ - коефіцієнт, який характеризує складність інженерно-геологічних, територіально-планувальних та санітарно-гігієнічних умов, рівень облаштування території та стро­катість грунтового покриву (формула 3 та табл. 10.4-10.8);

К₄ - коефіцієнт, який характеризує наявність та актуальність містобудівної та землевпорядної документації на терито­рію населеного пункту (формула 4 та табл. 10.9-10.10).

Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами

Базова вартість робіт з грошової оцінки земель населеного пункту відповідного типу (місто, селище, село) визначена за тру-довитратами на проведення грошової оцінки населеного пункту з мінімальною щільністю населення, що не належить до категорії курортних та історико-культурних населених пунктів, зі сприят­ливими екологічними та інженерно-геологічними умовами.

При визначенні базової вартості робіт згрошової оцінки земель населеного пункту (Б) ураховуються трудовитрати при проведенні таких робіт:

? підготовка проекту завдання на проведення робіт з гро­шової оцінки земель населеного пункту;

? збір у місцевих державних органах земельних ресурсів та структурних підрозділах органів місцевого самоврядуван­ня вихідних даних державного земельного кадастру та інших даних про адміністративні межі, загальну площу, склад земельних угідь, якісну характеристику земель сільськогосподарського призначення, функціональне ви­користання земель, дані щодо витрат на освоєння та об­лаштування території, чисельності населення та адмініст­ративного статусу населеного пункту, його місця в системі розселення, впливу приміської зони великого міста, наявності спеціального статусу, екологічного стану;

а) Базова вартість робіт з грошової оцінки земель насе­лених пунктів різних типів (Б)

Таблиця 10.1

? одержання та підготовка актуалізованої картографічної основи (у паперовому, електронному вигляді);

? аналіз вихідних даних та картографічної основи, матері­алів генерального плану чи проекту планіровки і забудо-

Земельне право України

ви населеного пункту, плану його земельно-господарсько­го устрою, матеріалів кадастрового землеустрою , додат­кове натурне обстеження території з метою визначення диференціації функціонального використання окремих частин території населеного пункту;

? визначення витрат на освоєння та облаштування тери­торії та їх індексація;

? аналіз структури функціонального використання тери­торії населеного пункту та визначення площі території, що оцінюється;

? визначення нормативу витрат на освоєння та облаштування території у розрахунку в гривнях на один квадратний метр;

? установлення числових значень коефіцієнтів, що харак­теризують регіональні фактори оцінки, та проведення розрахунку базової вартості одного квадратного метра території населеного пункту;

? визначення зональних факторів, що впливають на грошо­ву оцінку земель даного населеного пункту, та їх віднос­ної значущості;

? виділення оцінних районів та встановлення за кожним з них числових значень коефіцієнтів, що характеризують зональні фактори оцінки;

? визначення меж економіко-планувальних зон та прове­дення за кожною з них грошової оцінки земель населе­ного пункту з урахуванням зональних факторів;

? установлення локальних факторів та числових значень відповідних коефіцієнтів;

? проведення оцінки локальних факторів (територіально-планувальні, інженерно-планувальні, інженерно-гео­логічні, історико-культурні, природно-ландшафтні, сані­тарно-гігієнічні умови, облаштування території);

? розробка та складання (за відсутності ґрунтових обсте­жень земель сільськогосподарського призначення в межах населеного пункту) карти грунтового покриву;

? проведення грошової оцінки земель різного функціональ­ного використання;

Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами________ .

? розробка зведених економічних показників грошової оц­інки земель населеного пункту;

? розробка прикладів проведення грошової оцінки окремих земельних ділянок;

? складання схеми економіко-планувального зонування земель населеного пункту та їх грошової оцінки, карти впливу локальних факторів оцінки;

? оформлення пояснювальної записки та графічних матер­іалів до неї;

? погодження результатів грошової оцінки із замовником, зацікавленими структурними підрозділами органів місце­вого самоврядування;

? подання результатів грошової оцінки на державну земле­впорядну експертизу;

♦ участь у затвердженні результатів грошової оцінки земель.

Коефіцієнт, який характеризує регіональні фактори грошо­вої оцінки земель населеного пункту (адміністративний статус, належність до категорії курортних та історико-культурних, роз­ташування у приміській зоні великих міст), обумовлюється чотирма групами факторів (табл. 10.3) та обчислюється за фор­мулою:

к₂ - к_2асх к_2кх к_2ікх к_2т>

де: К₂ - коефіцієнт, який характеризує адміністративний статус населеного пункту;

К_2к - коефіцієнт, який характеризує належність до категорії курортних населених пунктів;

К_2ік - коефіцієнт, який характеризує належність до категорії історико-культурних населених пунктів;

К_2т - коефіцієнт, який характеризує розташування населе­ного пункту в приміській зоні великого міста.

Коефіцієнт, який характеризує складність інженерно-геоло­гічних, територіально-планувальних та санітарно-гігієнічних умов, рівень облаштування території та строкатість грунтового

Земельне право України

покриву, обумовлюється п'ятьма групами факторів (табл. 10.4 -10.8) та обчислюється за формулою:

К. = К_г хК_ч х К х К хК ,

З Зіг Зтп Зеї Зот Зсп '

де: ІС - коефіцієнт, який характеризує складність інженер­но-геологічних умов (табл. 4);

К_3тп - коефіцієнт, який характеризує складність територіаль­но-планувальних умов (табл. 10.5);

К_3а - коефіцієнт, який характеризує санітарно-гігієнічні умо­ви (табл. 10.6);

К_3от - коефіцієнт, який характеризує рівень облаштування

території (табл. 10.7); К_3т - коефіцієнт, який характеризує строкатість грунтового

покриву (табл. 10.8).

б) Коефіцієнти, які характеризують щільність населен­ня у населених пунктах різних типів (KJ

Таблиця 10.2

Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами

в) Коефіцієнти, які характеризують регіональні факто­ри грошової оцінки земель населеного пункту

Табліщя 10.3

Коефіцієнт, який характеризує наявність та актуальність містобудівної та землевпорядної документації на територію населеного пункту, обумовлюється двома групами факторів (таблиці 9-10) та обчислюється за формулою:

K=K_d у. К. ,

4 4гп 4ік '

де: К_4т - коефіцієнт, який характеризує наявність та акту­альність містобудівної документації на територію населе­ного пункту (табл. 9);

К_4гк - коефіцієнт, який враховує потребу складання карти грун­тового покриву території населеного пункту (табл. 10.10).

г) Коефіцієнти, які характеризують складність інженер­но-геологічних умов (схил поверхні понад 20 відсотків; несу­ча спроможність грунтів менше 1,0 кг/кв.см при шарі грун­ту понад два метри; глибина залягання грунтових вод менше трьох метрів; затоплення повінню понад 4 відсотки; забез-

Земельне право України

печеності при глибині затоплення понад два метри; значна заболоченість з грунтовим живленням, що важко осу­шується; наявність небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозія, яри глибиною понад 10 м) (К_3іг)

Таблиця 10.4

Читайте також:

1. C. 3. Структурна побудова управління організаціями.
2. ERP і управління можливостями бізнесу
3. H) інноваційний менеджмент – це сукупність організаційно-економічних методів управління всіма стадіями інноваційного процесу.
4. III. КОНТРОЛЬ і УПРАВЛІННЯ РЕКЛАМУВАННЯМ
5. ISO9000. Як працює система управління якістю
6. IV розділ. Сегментація ринку та вибір цільового сегменту
7. IІI розділ. Аналіз стану маркетингового середовища підприємства
8. Oracle Управління преміальними
9. V розділ. Товарна політика підприємства
10. VI розділ. Маркетингова цінова політика
11. VII розділ. Маркетингові рішення з розподілу та збуту товару
12. VIII розділ. Маркетингова політика комунікацій

Переглядів: 428