МАРК РЕГНЕРУС ДОСЛІДЖЕННЯ: Наскільки відрізняються діти, які виросли в одностатевих союзах
РЕЗОЛЮЦІЯ: Громадського обговорення навчальної програми статевого виховання ЧОМУ ФОНД ОЛЕНИ ПІНЧУК І МОЗ УКРАЇНИ ПРОПАГУЮТЬ "СЕКСУАЛЬНІ УРОКИ" ЕКЗИСТЕНЦІЙНО-ПСИХОЛОГІЧНІ ОСНОВИ ПОРУШЕННЯ СТАТЕВОЇ ІДЕНТИЧНОСТІ ПІДЛІТКІВ Батьківський, громадянський рух в Україні закликає МОН зупинити тотальну сексуалізацію дітей і підлітків Відкрите звернення Міністру освіти й науки України - Гриневич Лілії Михайлівні Представництво українського жіноцтва в ООН: низький рівень культури спілкування в соціальних мережах Гендерна антидискримінаційна експертиза може зробити нас моральними рабами ЛІВИЙ МАРКСИЗМ У НОВИХ ПІДРУЧНИКАХ ДЛЯ ШКОЛЯРІВ ВІДКРИТА ЗАЯВА на підтримку позиції Ганни Турчинової та права кожної людини на свободу думки, світогляду та вираження поглядів
Контакти
Тлумачний словник Авто Автоматизація Архітектура Астрономія Аудит Біологія Будівництво Бухгалтерія Винахідництво Виробництво Військова справа Генетика Географія Геологія Господарство Держава Дім Екологія Економетрика Економіка Електроніка Журналістика та ЗМІ Зв'язок Іноземні мови Інформатика Історія Комп'ютери Креслення Кулінарія Культура Лексикологія Література Логіка Маркетинг Математика Машинобудування Медицина Менеджмент Метали і Зварювання Механіка Мистецтво Музика Населення Освіта Охорона безпеки життя Охорона Праці Педагогіка Політика Право Програмування Промисловість Психологія Радіо Регилия Соціологія Спорт Стандартизація Технології Торгівля Туризм Фізика Фізіологія Філософія Фінанси Хімія Юриспунденкция |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсамисільськогосподарські угіддя - відповідно до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213. 12. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення1 Заходи Кабінету Міністрів України та Держкомзему щодо реалізації положень Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" сприяли створенню в Україні передумов для формування ринкових правовідносин щодо прав власності та визначення вартості земельних ділянок. Однією з найважливіших умов розвитку ринку земельних ділянок є проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. У методиці експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, розробленій спеціалістами Держкомзему України і затвердженій Постановою Кабінету Міністрів України № 1050 від 16 червня 1999 p., сформульовано основні методологічні та практичні підходи до визначення вартості земельних ділянок на так званому первинному ринку. Указ Президента України "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" сприяє становленню і розвитку в країні цивілізованих форм ціноутворення щодо земельних ділянок та забезпечує ефективне державне регулювання цього процесу. Принципи оцінювання, що закладені в методиці, цілком відповідають Міжнародним стандартам оцінювання і практиці експертної оцінки активів, яка склалася в Україні у процесі приватизації майна. ' Сулійменко Ю.Д., Третяк Р.А. Практика формування вартості земельних ділянок комерційних землевласників// Землевпорядний вісник. -2000. - №2. - С.12-14. Земельне право України Реалізація положень Указу, постанови та методики сприяє не лише наповненню бюджетів Рад усіх рівнів, а й формуванню у землекористувачів чітких правових гарантій власності на земельні ділянки та "прозорого" визначення їхньої вартості. Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами, як: ? капіталізація чистого доходу; ? зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; ? врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці; ? грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від ЗО травня 1997 р. №525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, в частині оцінки земель населених пунктів. Навіть на перший погляд видно, що методологічні підходи, які застосовуються при експертній оцінці, є розвитком основних напрямів нормативної грошової оцінки. Якщо нормативна грошова оцінка в першу чергу оперує з рентним доходом від земельної ділянки, скоригованим на групу коефіцієнтів, які відображають вплив на вартість ділянки групи найважливіших рентоформуючих факторів, то експертна грошова оцінка розглядає можливість найефективнішого комерційного використання конкретної земельної ділянки з урахуванням усіх факторів, що впливають на економічну ефективність комерційного використання ділянки як основного ресурсу для здійснення комерційної діяльності. Нормативна грошова оцінка виконує функції оподаткування та державного регулювання використання земель у межах територій і населених пунктів, а експертна грошова оцінка, заснована ________ Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами на уявленнях потенційного інвестора, є елементом конкретизації процесу ціноутворення щодо конкретної земельної ділянки. Деякі з положень Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення орієнтовані на "завтрашній день" і можуть бути реалізовані лише при досить розвинутому ринку оцінки земельних ділянок. Прикладом є реалізація процедур методу зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, відомого в оціночній практиці як метод порівняння з аналогами продажу. Необхідно звернути увагу як експертів-оцінювачів, так і їхніх клієнтів на те, що аналогами продажу можуть бути лише земельні ділянки, перехід права власності на які відбувся у типових ринкових умовах, що в українській практиці оцінки активів більш відомі, як "умови чесної угоди". А саме: ? сторони є типово мотивованими, включаючи відповідно бажання продавця продати, а покупця купити, відсутність зовнішнього тиску на одну з Сторін, схильність обох Сторін діяти розсудливо для своєї найбільшої вигоди, відсутність будь-яких інших ознак нетипової мотивації; ? сторони є адекватно та достатньо обізнаними відносно всіх суттєвих характеристик об'єкта і пов'язаних із ним інтересів; ? плата здійснюється у вигляді коштів у порядку, що відповідає цивільному (господарському) та валютному законодавству за місцем знаходження об'єкта оцінки (якщо умовами договору з клієнтом або практикою, що склалася, не обумовлено спеціально інше місце платежу); ? плата здійснюється в грошовій одиниці, що має законний обіг у місці знаходження об'єкта оцінки (якщо умовами договору з клієнтом або практикою, яка склалася, не обумовлено спеціально інше місце платежу); ? момент платежу збігається з моментом переходу прав на об' єкт оцінки (датою оцінки) або термін платежу відповідно до комерційних звичаїв, що є дійсними в місці платежу, повинен бути прийнятно коротким, щоб вважати умови платежу адекватними умовам платежу в момент переходу прав на об'єкт. Земельне право України Недоліком, що може суттєво спотворити вартість, є посилання окремих оцінювачів на аналоги власних оцінок, оскільки такий підхід сприяє помилці за рахунок похибки, яка з кожною наступною оцінкою накопичує похибки в геометричній прогресії, що впливає на остаточне судження про вартість. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання. Чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані. За основу береться річний дохід, одержаний від ефективно використовуваної земельної ділянки. Реалізація процедур методу, що грунтується на капіталізації чистого доходу, в існуючій правовій ситуації ускладнюється відсутністю інституту ринкової оренди земельних ділянок. Існуюча практика оренди сформована виключно під впливом не-ринкових факторів. Інвестор може прореагувати на завищену, на його думку, пропозицію лише відмовою від укладання договору оренди. Але, з іншого боку, із скороченням в Україні інституту постійного користування земельними ділянками для комерційного використання орендна плата може виступати важелем для прийняття інвесторами рішення про приватизацію ділянок. Інвестор приймає пропозицію про оренду ділянки, як правило, тільки в тому випадку, коли нормативно розрахована ставка орендної плати є досить низькою для вибраного виду комерційної діяльності. Таким чином, остаточна вартість земельної ділянки, визначена за цим методом, являє собою скоріше не вартість земельної ділянки, а нижній ціновий орієнтир. Методичний підхід урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці в оціночній практиці більш відомий як метод залишку і є на даному етапі Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами формування ринку земельних ділянок несільськогосподарсько-го призначення найбільш "ринковим" для визначення вартості забудованих ділянок або ділянок, відведених під забудову. Вартість ділянки за цим підходом визначається як величина вкладу земельної ділянки у вартість підприємства, розміщення якого є найефективнішим у межах конкретної земельної ділянки за вирахуванням витрат на освоєння (забудову) ділянки. Тобто оцінювачем після застосування концепції найефективнішого використання з високою вірогідністю повинні бути розраховані дві складові: ? вартість діючого бізнесу; ? вартість витрат на освоєння ділянки. Зрозуміло, що вартість земельної ділянки, розрахованої як складова комерційного підприємства, найбільш адекватно відображатиме уявлення потенційних інвесторів. З іншого боку, при розрахунку вартості ділянки за цим методом беруться до уваги такі складові, які не можуть бути враховані під час проведення нормативної оцінки. Найважливішими із них є: ? обтяження, обмеження, сервітути; ? геологічні умови; ? перспектива розвитку бізнесу; ? найефективніший варіант освоєння; ? можливість залучення додаткових інвестицій. Але, на відміну від економічних моделей, втілених в інших методологічних підходах, модель залишку для землі є найм'як-шою, найбільш залежною від глибини статистичних та економічних досліджень і якості виконання оціночних процедур. Для прикладу розглянемо варіанти розрахунку вартості земельної ділянки по вул. Пирогова, 7-76 у Радянському районі м. Києва. Витрати на забудову ділянки прийнято експертами на основі даних, наданих замовником. Крім того, враховані витрати на придбання права освоєння ділянки та залежність вартості будівництва від терміну виконання будівельних робіт. У зв'язку з тим, що розрахунки в будівництві в Україні ведуться помісячно і відповідно спостерігається істотна іммоб- Земельне право України ілізація коштів забудовника за період будівництва при високій вартості капіталу в Україні, одержана вартість скоригована нами за допомогою так званого коефіцієнта прибутку забудовника, що відображає необхідну норму прибутку його за період будівництва об'єкта. У класичній оціночній практиці для оцінки витрат під час нового будівництва об'єкта приймається значення за розділами СНиП 1.04.03-85 "Норми тривалості будівництва і заділу в будівництві" (Державний комітет СРСР у справах будівництва, Москва, 1985 р.). Для п'ятиповерхових цегляних будівель площею до 6000 м2 нормативна тривалість будівництва становитиме 12 місяців (с. 480, поз.5). Оскільки всі теоретичні дослідження щодо норми прибутку забудовника є приблизними і погано піддаються перевірці фактами (будівництво не активне і забудівників мало), експертами прийнято норму прибутку в 40 відсотків річних. Це підтверджується результатами численних опитувань працівників провідних комерційних банків. Високий рівень норми необхідного доходу пов'язаний передусім із низькою ліквідністю об'єкта і неможливістю для типового інвестора залучення кредитних коштів на будівництво в разі тимчасового припинення будівельних робіт. Ставка необхідного доходу по вкладеннях у будівництво становить до 40 відсотків річних (10 відсотків у квартал) без урахування інфляційних очікувань, що зумовлено проблематичністю одержання кредитного фінансування для будівництва і досить високим рівнем ризику вкладень, що характеризується неможливістю реалізації об'єктів незавершеного будівництва за ціною, близькою до витрат на будівництво. У прийнятому експертами варіанті використання об'єкта потік готівки виникає за рахунок передачі приміщень об'єкта в оренду за ринковими ставками орендної плати або за рахунок економії на орендній платі, яка виникає внаслідок того, що власник приміщень не орендує необхідні йому площі. Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами_________ Рентний підхід до прогнозування доходів від ефективного використання об'єкта, на нашу думку, адекватніше відображає саме складову, яка більше залежить від місця розташування об'єкта і менше - від господарської діяльності конкретного власника. У разі заміни вихідних даних про ставки орендної плати на 20 відсотків, тобто 20 доларів США замість 25 доларів США за їм2 на місяць, значення вартості земельної ділянки в перерахунку на їм2 площі земельної ділянки зміниться на більш як на 50 відсотків. Дослідження показують, що вартість ділянок, розрахована із застосуванням цього методу, істотно залежить від якості виконання експертами оціночних процедур. Таким чином, методологічні підходи до визначення вартості земельних ділянок несільськогосподарського використання, що застосовуються відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, спрямовані на визначення максимально наближеної до ринкової оціночної вартості земельних ділянок. Остаточну відповідь стосовно вартості земельної ділянки може дати лише ринок. Наближення вартості ділянок до ринкової сприяє реалізації програм приватизації земельних ділянок за цінами, прийнятними для інвестора, - з погляду вигідного капіталовкладення, та держави - з точки зору передачі землі тим, хто може її ефективно використовувати. Загалом визначення реальної вартості має важливе значення для укладення угод стосовно землі й права оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка є обов'язковою складовою усіх інвестиційних процесів. Інформація про вартість земельних ділянок, що суттєво доповнить державний земельний кадастр, необхідна державній адміністрації, органам місцевого самоврядування, юридичним і фізичним особам для формування земельних відносин, ефективного використання та управління наявними земельними ресурсами.
Земельне право України 13. Визначення тарифів на проведення робіт під час експертної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення Визначення тарифів на проведення робіт щодо експертної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення за рахунок бюджетних коштів здійснюється у відповідності з Порядком, затвердженим наказом Держкомзему України від 8 лютого 2000 р. №18 та на основі Методик, затверджених постановами Кабінету Міністрів України від 23.03.95 р. № 213 і 30.05.97 р. № 525. Тариф на проведення робіт з грошової оцінки земель населеного пункту визначається за формулою: T = ExKtxK2xK3xK4, (1) де: Т - тариф на проведення робіт з грошової оцінки земель населеного пункту в гривнях за гектар території населеного пункту; Б - базова вартість робіт з грошової оцінки земель населеного пункту в гривнях за гектар території населеного пункту (табл. 10.1); К1 - коефіцієнт, який характеризує щільність населення населеного пункту (табл.. 10.2); К2 - коефіцієнт, який характеризує регіональні фактори грошової оцінки земель населеного пункту: адміністративний статус, належність до категорії курортних та істори-ко-культурних, розташування у приміській зоні великого міста (формула 2 та табл. 10.3); К3 - коефіцієнт, який характеризує складність інженерно-геологічних, територіально-планувальних та санітарно-гігієнічних умов, рівень облаштування території та строкатість грунтового покриву (формула 3 та табл. 10.4-10.8); К4 - коефіцієнт, який характеризує наявність та актуальність містобудівної та землевпорядної документації на територію населеного пункту (формула 4 та табл. 10.9-10.10). Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами Базова вартість робіт з грошової оцінки земель населеного пункту відповідного типу (місто, селище, село) визначена за тру-довитратами на проведення грошової оцінки населеного пункту з мінімальною щільністю населення, що не належить до категорії курортних та історико-культурних населених пунктів, зі сприятливими екологічними та інженерно-геологічними умовами. При визначенні базової вартості робіт згрошової оцінки земель населеного пункту (Б) ураховуються трудовитрати при проведенні таких робіт: ? підготовка проекту завдання на проведення робіт з грошової оцінки земель населеного пункту; ? збір у місцевих державних органах земельних ресурсів та структурних підрозділах органів місцевого самоврядування вихідних даних державного земельного кадастру та інших даних про адміністративні межі, загальну площу, склад земельних угідь, якісну характеристику земель сільськогосподарського призначення, функціональне використання земель, дані щодо витрат на освоєння та облаштування території, чисельності населення та адміністративного статусу населеного пункту, його місця в системі розселення, впливу приміської зони великого міста, наявності спеціального статусу, екологічного стану; а) Базова вартість робіт з грошової оцінки земель населених пунктів різних типів (Б) Таблиця 10.1
? одержання та підготовка актуалізованої картографічної основи (у паперовому, електронному вигляді); ? аналіз вихідних даних та картографічної основи, матеріалів генерального плану чи проекту планіровки і забудо- Земельне право України ви населеного пункту, плану його земельно-господарського устрою, матеріалів кадастрового землеустрою , додаткове натурне обстеження території з метою визначення диференціації функціонального використання окремих частин території населеного пункту; ? визначення витрат на освоєння та облаштування території та їх індексація; ? аналіз структури функціонального використання території населеного пункту та визначення площі території, що оцінюється; ? визначення нормативу витрат на освоєння та облаштування території у розрахунку в гривнях на один квадратний метр; ? установлення числових значень коефіцієнтів, що характеризують регіональні фактори оцінки, та проведення розрахунку базової вартості одного квадратного метра території населеного пункту; ? визначення зональних факторів, що впливають на грошову оцінку земель даного населеного пункту, та їх відносної значущості; ? виділення оцінних районів та встановлення за кожним з них числових значень коефіцієнтів, що характеризують зональні фактори оцінки; ? визначення меж економіко-планувальних зон та проведення за кожною з них грошової оцінки земель населеного пункту з урахуванням зональних факторів; ? установлення локальних факторів та числових значень відповідних коефіцієнтів; ? проведення оцінки локальних факторів (територіально-планувальні, інженерно-планувальні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні, санітарно-гігієнічні умови, облаштування території); ? розробка та складання (за відсутності ґрунтових обстежень земель сільськогосподарського призначення в межах населеного пункту) карти грунтового покриву; ? проведення грошової оцінки земель різного функціонального використання; Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами________ . ? розробка зведених економічних показників грошової оцінки земель населеного пункту; ? розробка прикладів проведення грошової оцінки окремих земельних ділянок; ? складання схеми економіко-планувального зонування земель населеного пункту та їх грошової оцінки, карти впливу локальних факторів оцінки; ? оформлення пояснювальної записки та графічних матеріалів до неї; ? погодження результатів грошової оцінки із замовником, зацікавленими структурними підрозділами органів місцевого самоврядування; ? подання результатів грошової оцінки на державну землевпорядну експертизу; ♦ участь у затвердженні результатів грошової оцінки земель. Коефіцієнт, який характеризує регіональні фактори грошової оцінки земель населеного пункту (адміністративний статус, належність до категорії курортних та історико-культурних, розташування у приміській зоні великих міст), обумовлюється чотирма групами факторів (табл. 10.3) та обчислюється за формулою:
к2 - к2асх к2кх к2ікх к2т> де: К2 - коефіцієнт, який характеризує адміністративний статус населеного пункту; К2к - коефіцієнт, який характеризує належність до категорії курортних населених пунктів; К2ік - коефіцієнт, який характеризує належність до категорії історико-культурних населених пунктів; К2т - коефіцієнт, який характеризує розташування населеного пункту в приміській зоні великого міста. Коефіцієнт, який характеризує складність інженерно-геологічних, територіально-планувальних та санітарно-гігієнічних умов, рівень облаштування території та строкатість грунтового
Земельне право України покриву, обумовлюється п'ятьма групами факторів (табл. 10.4 -10.8) та обчислюється за формулою: К. = Кг хКч х К х К хК , З Зіг Зтп Зеї Зот Зсп ' де: ІС - коефіцієнт, який характеризує складність інженерно-геологічних умов (табл. 4); К3тп - коефіцієнт, який характеризує складність територіально-планувальних умов (табл. 10.5); К3а - коефіцієнт, який характеризує санітарно-гігієнічні умови (табл. 10.6); К3от - коефіцієнт, який характеризує рівень облаштування території (табл. 10.7); К3т - коефіцієнт, який характеризує строкатість грунтового покриву (табл. 10.8). б) Коефіцієнти, які характеризують щільність населення у населених пунктах різних типів (KJ Таблиця 10.2
Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами в) Коефіцієнти, які характеризують регіональні фактори грошової оцінки земель населеного пункту Табліщя 10.3
Коефіцієнт, який характеризує наявність та актуальність містобудівної та землевпорядної документації на територію населеного пункту, обумовлюється двома групами факторів (таблиці 9-10) та обчислюється за формулою:
K=Kd у. К. , 4 4гп 4ік ' де: К4т - коефіцієнт, який характеризує наявність та актуальність містобудівної документації на територію населеного пункту (табл. 9); К4гк - коефіцієнт, який враховує потребу складання карти грунтового покриву території населеного пункту (табл. 10.10). г) Коефіцієнти, які характеризують складність інженерно-геологічних умов (схил поверхні понад 20 відсотків; несуча спроможність грунтів менше 1,0 кг/кв.см при шарі грунту понад два метри; глибина залягання грунтових вод менше трьох метрів; затоплення повінню понад 4 відсотки; забез- Земельне право України печеності при глибині затоплення понад два метри; значна заболоченість з грунтовим живленням, що важко осушується; наявність небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозія, яри глибиною понад 10 м) (К3іг) Таблиця 10.4
Читайте також:
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|