• Гідрологія і Гідрометрія
• Господарське право
• Економіка будівництва
• Економіка природокористування
• Економічна теорія
• Земельне право
• Історія України
• Кримінально виконавче право
• Медична радіологія
• Методи аналізу
• Міжнародне приватне право
• Міжнародний маркетинг
• Основи екології
• Предмет Політологія
• Соціальне страхування
• Технічні засоби організації дорожнього руху
• Товарознавство продовольчих товарів

Методичні вказівки до розв’язання задач № 5.1, № 5.2

Метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями і спорудами можуть, наприклад, являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу такі:

1. Розрахунок сумарної величини ринкової орендної плати та інших доходів від володіння об’єктом оцінки за останній до дати оцінки рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД) і визначається як доход, який може бути отриманий від об’єкта нерухомого майна за умов його 100%-го використання без урахування всіх витрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об’єктів:

ПВД = S * С₀ + Д_ін, (5.1)

де S – площа, що надається в оренду, м²;

С₀ – орендна ставка за 1 м²;

Д_ін – інші доходи від володіння об’єктом оцінки.

2. Розрахунок можливих витрат від неповного завантаження будівель і споруд та витрат при збиранні платежів (наприклад, при несвоєчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).

3. Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих витрат (В):

ДВД = ПВД - В. (5.2)

4. Розрахунок витрат, пов’язаних із нормальним функціонуванням об’єкта оцінки. Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на:

- умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта – страхові збори, майнові податки);

- умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта та рівня наданих послуг – комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні витрати на управління, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні витрати та ін.);

- витрати на заміщення (резерви, пов’язані із витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовуються: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи та ін.).

5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою:

ЧОД = ДВД – ОВ (за винятком амортизаційних відрахувань). (5.3)

6. Розрахунок коефіцієнта капіталізації одним із доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій та ін.).

7. Оцінка вартості об’єкта нерухомості (В_ОН) за формулою:

, (5.4)

Читайте також:

1. I. ЗАГАЛЬНІ МЕТОДИЧНІ ВКАЗІВКИ
2. I. ЗАДАЧИ ДЛЯ ПРАКТИЧЕСКИХ ЗАНЯТИЙ И САМОСТОЯТЕЛЬНЫХ РАБОТ
3. I. Застосування похідної та інтеграла до роз’язування задач елементарної математики.
4. II. МЕТОДИЧНІ ВКАЗІВКИ
5. III. Інформаційне забезпечення задачі
6. IIІ. Інформаційне забезпечення задачі
7. IV. Алгоритм вирішення задачі
8. IV. Алгоритм розв’язання задачі
9. IV. Алгоритм розв’язання задачі
10. IV. Алгоритм розв’язання задачі
11. IV. Перевірка розв’язання і відповідь
12. IV. ПРИКЛАДИ ТИПОВИХ ІНДИВІДУАЛЬНИХ ЗАВДАНЬ ТА ПОРЯДОК ЇХ РОЗВ’ЯЗАННЯ

Переглядів: 327